ACQUISTO DI CASA CON INQUILINO ULTRASESSANTACINQUENNE
Ho acquistato recentemente una abitazione che era stata affittata dal precedente proprietario il quale, tempestivamente, aveva iniziato un procedimento di sfratto tuttora in corso e che non ha portato alla esecuzione forzata, in quanto proposto contro un inquilino che al tempo della scadenza del contratto aveva 62 anni, e che ha superato i 65 anni nel corso del procedimento esecutivo. Ora l’inquilino ritiene di avere diritto al noto beneficio della sospensione degli sfratti nei confronti degli ultrasessantacinquenni in difficili condizioni economiche, e mi ha quindi garbatamente invitato a ripresentarmi dopo il 30 giugno 2004. Vorrei sapere: posso utilizzare lo sfratto ottenuto dal precedente proprietario, anche se nel contratto niente è stato precisato a tale proposito in quanto il venditore pretendeva, a mio parere a torto, un corrispettivo a parte per consegnarmi l’ordinanza di sfratto e cioè il così detto, titolo esecutivo? Inoltre, l’inquilino ha compiuto 65 anni nel corso della esecuzione dello sfratto, ha egualmente diritto alla sospensione? ed infine, l’inquilino sarà pure in cattive condizioni economiche come risulta dalla sua denuncia dei redditi essendo pensionato, ma ha acquistato recentemente un’auto di grossa cilindrata, mentre io uso la stessa da dieci anni. Come posso accertare i suoi redditi effettivi?
Finiranno mai queste scaramucce tra proprietari ed inquilini che una volta, se non altro, ispiravano il genio comico di Totò? Ed invece oggi…….Veniamo quindi, nell’ordine, alle richieste del lettore. La mancata consegna del titolo esecutivo al momento del contratto, a causa del mancato riconoscimento di un sovrapprezzo a favore del venditore, non è, a mio parere, un ostacolo alla sua utilizzazione da parte dell’acquirente, in quanto il comando del giudice, rappresentato in questo caso dall’ordinanza di convalida, ha effetti tra le parti del processo ed anche i loro aventi causa, quale è il compratore (art. 2909 del codice civile); e questo effetto non richiede la espressa volontà del venditore. Alla mancanza dell’originale si può rimediare con la richiesta al Tribunale – motivata con riferimento all’atto di acquisto – di altra copia (in forma) esecutiva, con al quale il lettore potrà dare impulso al procedimento esecutivo di sfratto.
Quanto al secondo quesito, se si considera il tenore letterale degli ormai cinque decreti legge ed altrettante leggi di conversione che hanno sospeso temporaneamente gli sfratti e poi hanno prorogato, ma sempre “temporaneamente” la sospensione (ultimo rinvio al 30 giugno 2004 disposto dal decreto legge 24.6.2003 n.147, convertito dalla legge 1.8.2003, n. 200), di tale sospensione dovrebbero beneficiare solo i conduttori soggetti a sfratto al momento della prima sospensione e quindi nel dicembre 2000; ma si sa come vanno queste cose, e nel caso si tratta di norma che, con qualche forzatura, può essere applicata anche in favore di tutti gli sfratti in corso al tempo delle successive proroghe. Questo vale a stabilire che il compimento di 65 anni nel corso dello sfratto può dare diritto alla sospensione, anche se la maturazione di un requisito del conduttore (l’età) è avvenuta nel corso di una situazione di occupazione senza titolo e quindi qualificabile come di inadempimento, dalla quale non dovrebbero derivare effetti favorevoli per l’inadempiente (il conduttore), poiché in tal caso si viene a premiare la violazione della legge; ma tant’è. Infine, quanto al terzo quesito, la prova delle sue precarie condizioni economiche deve fornirla l’inquilino che invoca tale situazione quale titolo per il beneficio, salvo il diritto del proprietario di addurre prove contrarie e di chiedere spiegazioni e giustificazioni, compresa quella sul possesso della nuova auto e sui mezzi che ne hanno consentito l’acquisto, listino dei prezzi alla mano.
