AFFITTI COMMERCIALI E DIRITTO DI RECESSO DEL CONDUTTORE
Sono proprietario di un complesso immobiliare composto da locali all’uso commerciale ed altri ad uso artigianale, e da qualche tempo sorgono discussioni con gli inquilini che dopo qualche anno per motivi più vari, pretendono di andarsene o come si dice di recedere dal contratto; il che è sempre motivo per me di danno, sia per la ricerca di altri inquilini con i quali sostituire quelli cessati, sia per i mesi di canone che si perdono, sia per le spese anche di mediazione che di regola si debbono sostenere all’inizio di un nuovo rapporto. Ora tra i motivi di recesso più frequentemente ricorrenti, vi sono le difficoltà delle quali possono trovarsi le imprese che ritengono eccessivo spazio disponibile, ma qualche volta si presenta la situazione opposta e consistente dello sviluppo dell’attività imprenditoriale, che al contrario, rende insufficiente lo spazio dell’immobile locato. In questi casi sorgono sempre discussioni perché io, che soprattutto nei contratti recenti ho interesse a oppormi ai recessi, obietto che la causa di recesso dev’essere del tutto involontaria, e per contro quando le cose per l’imprenditore vanno male, non si può escludere che egli sia in qualche misura responsabile, mentre quando cose vanno bene, il successo è certamente voluto e frutto della sua intenzione. Sono esatti questi principi?
Sono esatti relativamente, come spesso succede per le questioni giuridiche. La giurisprudenza da tempo afferma che i gravi motivi in presenza dei quali l’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/1978 cd. dell’equo canone, consente indipendentemente dalle previsioni contrattuali il recesso del conduttore dal contratto di locazione, sono costituiti da fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che ne rendono oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione, ponendo l’accento sulla involontarietà della situazione che dovrebbe giustificare il recesso da parte dell’inquilino. Quindi, dei due tipi di situazioni nelle quali l’inquilino possa trovarsi e cioè crisi aziendale o particolare sviluppo e che sia pure per motivi opposti rendono inidoneo l’immobile locato, le difficoltà dell’impresa possono essere attribuite al comportamento dell’imprenditore, certamente meno di quanto non sia lo sviluppo che rappresenta invece la meta alla quale ogni iniziativa imprenditoriale è diretta. Quindi, fatta eccezione per i casi di fattori sviluppo assolutamente imprevedibili come può verificarsi quando un mercato si apra improvvisamente o si verifichi qualche opportunità del tutto imprevista ed eccezionale, di regola il buon andamento degli affari rappresenta il frutto della ordinaria attività dell’imprenditore, in modo che questi avrebbe dovuto dimensionare lo spazio da prendere in locazione anche in relazione allo sviluppo futuro, e se del caso pattuire il recesso incondizionato che gli avrebbe consentito in qualunque momento, con il solo preavviso di sei mesi, di sciogliere il vincolo contrattuale. Diversamente il recesso non dovrebbe essere ammesso, e quindi la pretesa per del conduttore di sciogliersi dal contratto, realizza un vero e proprio inadempimento, con tutte le conseguenze del caso, compreso l’obbligo di pagamento del canone fino almeno fino a quando il proprietario non avrà trovato un altro inidoneo inquilino.
