AFFITTI TURISTICI: ACCORGIMENTI PRATICI
Sono proprietario di tre piccoli appartamenti in una località turistica, che ho ammobiliato in vista di possibili locazioni stagionali. Ora prima che inizi la stagione vera e propria, una agenzia immobiliare del luogo mi ha chiesto se nei prossimi due/tre mesi io sia interessato alla stipulazione di brevi affitti settimanali o anche per fine-settimana. In questo caso l’agenzia si occuperebbe di tutto e mi darebbe ogni mese il ricavo dei canoni al netto delle sue provvigioni. Posso fidarmi di questo sistema di gestione?
Conoscere l’affidabilità di questo sistema contrattuale, e non dell’agenzia, sulla quale non sono in grado di pronunciarmi. Premesso questo, osservo che il sistema delineato dal lettore non ha in sé niente di illegittimo, ma richiede soltanto alcune avvertenze. L’agenzia assume la condizione di incaricata e quindi, per usare il termine esatto, di mandataria del proprietario, con incarico di stipulare contratti di locazione di breve durata e per una settimana o per fine-settimana. Si deve però tener presente che il contratto stipulato dalla agenzia a titolo di mandato, sarà intestato all’agenzia che assume la veste di locatrice anche agli effetti fiscali, restando obbligata a trasferire al lettore mandante il ricavo del mandato e quindi l’importo dei canoni. Il proprietario assume quindi la figura del mandante per la stipulazione dei contratti di locazione, mentre la figura del locatore è assunta dall’agenzia la quale deve scegliere i conduttori con oculatezza ed è responsabile nel caso di scelta di persone che siano manifestamente non idonee o che non diano garanzie di pagamento. Peraltro, l’agenzia mandataria non ha obbligo di garantire il pagamento, per cui in caso di morosità il proprietario mandante dovrà prendere iniziative direttamente nei confronti dell’inquilino. Appare anche opportuno che il lettore consegni all’agenzia un modello di contratto al quale questa debba attenersi, e che questo modello preveda espressamente pattuizioni di garanzia quali: la durata del contratto, particolarmente breve e comunque non superiore ad una settimana perché altrimenti si cade nel contratto di abitazione turistica di maggior durata; la previsione di una penale a carico dell’inquilino in caso di mancata restituzione dell’appartamento alla scadenza pattuita; la esclusione espressa del tacito rinnovo; una cauzione per i danni all’immobile ed agli arredi e per i consumi delle diverse utenze che necessariamente resteranno intestate al proprietario data la breve durata del rapporto; la esclusione sia da parte del proprietario che da parte dell’agenzia, di servizi accessori quali pulizia, cambio della biancheria, fornitura di beni di consumo; ed infine la previsione espressa che si tratta di uso per destinazione turistica con esclusione tassativa di altre destinazioni. Se i rapporti contrattuali seguiranno questo schema e la durata del rapporto non supererà il limite di trenta giorni, sarà escluso sia l’obbligo di effettuare la comunicazione alla Autorità di Pubblica Sicurezza (salvo che si tratti di locazione effettuata a favore di cittadini o di Paese extra-CEE), sia l’obbligo di registrazione del contratto.
