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AFFITTO COMMERCIALE E PRELAZIONE DELL'INQUILINO

Sono proprietario di un negozio affittato per uso di commercio al minuto che avevo intenzione di vendere, e che a seguito di ricerche tramite una agenzia della zona, avrei trovato da permutare con un appartamento che si adatta alle mie esigenze. Poiché i valori dei due immobili non sono uguali, l’accordo prevede che io paghi un conguaglio in denaro pari a circa il 25% del valore di mercato dell’appartamento. Di questa intesa è venuto a conoscenza l’inquilino il quale ha immediatamente protestato affermando di avere diritto alla prelazione e quindi all’acquisto del negozio per il suo valore di mercato, preannunziando in caso di mancato accoglimento della sua richiesta, una azione giudiziale di riscatto. Tutto questo mi sta creando non indifferenti problemi con la persona interessata alla permuta,la quale intende essere certa del suo acquisto.

 

La permuta, sempre che non si tratti di permuta simulata o artificiosamente preordinata all’aggiramento della prelazione del conduttore come sarebbe si scambiasse un immobile con beni mobili o beni equiparabili, il cui valore risulta oggettivamente da listini pubblici ed agevolmente trasformabili in denaro (per esempio, pietre o metalli preziosi, titoli azionari, titoli del debito pubblico), esclude la prelazione, come affermato da giurisprudenza costante. Anche recentemente la Corte di Cassazione ha ribadito in una sua sentenza (n. 6867 del 2003) che l’istituto della prelazione e quello del riscatto, previsti dall’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 per il caso di “trasferimento a titolo oneroso del bene locato”, costituiscono limitazioni delle facoltà del proprietario, e quindi non sono estensibili in via analogica ad altri casi diversi dalla vendita. Ne deriva che tali istituti trovano applicazione nella sola ipotesi di vendita dell’immobile locato, e non anche nell’ipotesi della permuta, che non attribuisce al conduttore la possibilità di offrire condizioni esattamente uguali a quelle dell’altro contraente disponibile alla permuta, che il locatore proprietario ha quindi diritto di preferire in luogo dell’inquilino.