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CANONI NON PAGATI E DENUNCIA DEI REDDITI

Sono proprietario di un vasto appartamento destinato ad uso di abitazione concesso in locazione, e per il quale fin dalla metà dell’anno 2002, il conduttore che versava già allora in una grave crisi finanziaria, ha cessato di pagare il canone. Nel dicembre del 2002 ho promosso sfratto per morosità la cui udienza di convalida si è tenuta nel gennaio 2003. Lo sfratto è stato poi effettivamente eseguito nel mese di aprile 2003. Chiedo come debbo regolarmi per quanto riguarda la denuncia dei redditi, in quanto il commercialista che se ne occupa, sarebbe orientato a farmi dichiarare i canoni non percepiti nel 2002, quindi a farmi corrispondere sugli stessi redditi l’imposta sui redditi da considerare poi come credito d’imposta per la denuncia del prossimo anno. Tuttavia non ritengo giusto che io debba prima pagare e poi compensare con un anno di ritardo su redditi che non ho effettivamente percepito. E come ci si deve regolare per quanto concerne il deposito cauzionale, che ho compensato con due mensilità di canone non pagate?

 

Non credo che l’art.23 del vigente testo unico delle imposte approvato con D.P.R. n.917/1986 come integrato dal disposto dall’art.8 della legge n.431/1998, possa essere interpretato in questo modo. In sostanza la norma nel testo attuale, precisa che i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento di sfratto, mentre le imposte versate i canoni scaduti e non percepiti, ed indicati come non pagati nella intimazione di sfratto, varranno come credito di imposta di pari ammontare. In sostanza l’effettiva distinzione che la legge ora autorizza a fare è quella tra imposte versate su canoni non pagati, ed imposte non versate perché evidentemente ancora non era venuto a scadenza il termine per la denuncia dei redditi; in ogni caso, in presenza di convalida di sfratto per morosità. Sotto questo profilo. nel caso esposto dal lettore, tutti i canoni non pagati ma egualmente indicati nell’intimazione di sfratto, relativi ai sei mesi del 2002, rappresentano redditi immobiliari sui quali la relativa imposta non è stata ancora corrisposta in quanto non è ancora scaduto il termine per il pagamento per i redditi relativi al decorso 2002. Quindi a mio parere, anche se trattasi di redditi precedenti la notificazione dell’intimazione di sfratto ed a rigore anche l’udienza presso il Tribunale ove lo sfratto è stato convalidato (la legge parla infatti di conclusione di procedimento di sfratto non di notificazione della citazione), sono tuttavia redditi relativamente ai quali non è ancora scaduto il termine di pagamento e che quindi possono non essere dichiarati agli effetti della formazione dell’imponibile. A conclusione diversa si dovrebbe invece pervenire se si trattasse di ratei di canone relativi al 2001, anch’essi non riscossi, ma che avrebbero concorso alla formazione del reddito sul quale il locatore ha corrisposto le imposte entro il giugno 2002. Per questi vale invece il principio della titolarità da parte del locatore di un credito di imposta che potrà essere detratto in sede di liquidazione dell’imposta di imminente scadenza. Per quanto poi concerne il deposito cauzionale, poiché lo stesso è stato compensato con canoni di pari importo e il locatore ne ha acquisito la piena disponibilità senza più obbligo di restituzione, bisognerà avere l’accorgimento di detrarne l’ammontare dai canoni non pagati, considerandolo quindi come corrispondente a canoni pagati, sui quali conseguentemente l’imposta va corrisposta (peraltro, il deposito non deve essere considerato come reddito imponibile al momento in cui fu costituito). Infine, se in conseguenza di azioni esecutive o per effetto di pagamento spontaneo, il lettore riuscisse ad ottenere il pagamento di tutti o parte dei canoni scaduti, allora di tali canoni dovrà essere fatta dichiarazione nella annualità nella quale la riscossione si è verificata agli effetti della determinazione dell’imponibile relativo, non essendo possibile considerarli soggetti a tassazione separata rispetto all’imponibile dell’anno nel quale sono stati riscossi. Capisco che questo può portare ad un maggiore carico fiscale, ma si tratta di una delle conseguenze dannose dell’inadempimento del conduttore, che può fargli carico (anche se non so quanto valga la pena di promuovere una causa solo per il recupero di maggiori imposte, quando già il locatore dovrebbe essere soddisfatti per il recupero dei canoni insoluti).