CASA AFFITTATA, CON CATTIVO ODORE: PROBLEMI RELATIVI
Ho recentemente affittato una casa a un inquilino che mi sembrava del tutto ragionevole, ma è passato appena un mese e ho ricevuto una lettera abbastanza risentita nella quale egli scrive che da questo momento in poi non pagherà più il canone mensile in quanto ha iniziato a percepire, diffuso nella casa, un persistente cattivo odore, a suo parere di fogna o di scarico di liquami, che rende assai difficile per non dire impossibile utilizzare la casa soprattutto per quanto concerne la sua vita di relazione e l’invito di eventuali ospiti. Mi sono precipitato nell’appartamento ma non ho avvertito niente; perciò ho provveduto a inviarvi un idraulico il quale mi ha detto che in talune circostanze di tempo, forse (non era certo) si poteva avvertire una cattiva esalazione limitatamente al bagno ed alla cucina. Ora l’inquilino ha attuato prontamente la sua minaccia e già da due mesi non paga il canone: l’avvocato al quale mi sono rivolto mi ha detto che potremmo provvedere a notificare uno sfratto per morosità, ma non è escluso che il Giudice di fronte alla gravità del difetto dell’appartamento possa sospendere tutto e non concedere la convalida. Sono tornato anch’io nell’appartamento per rendermi conto per l’ultima volta di come stavano veramente le cose e effettivamente mi è sembrato di percepire, ma non so se si tratta di immaginazione o altro, una lievissima esalazione. Come debbo comportarmi?
Il problema è più tecnico e di fatto, che giuridico, in quanto si tratta di stabilire con la massima oggettività possibile e dato il tipo di fenomeno (che non si vede, non si sente, non si misura con nessun apparecchio almeno per quanto io ne so, ma soltanto si avverte attraverso l’olfatto, il che costituisce modo di misurazione abbastanza soggettivo), se il cattivo odore sia effettivamente esistente o non si tratti piuttosto di suggestione da parte di soggetti ipersensibili. E’ chiaro infatti che il locatore (art. 1575 del codice civile) deve consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione e in stato da servire all’uso convenuto, ed è altresì evidente che un difetto del genere, non deve esistere in una abitazione in alcuna misura (con l’unica eccezione che si tratti di cattivo odore ambientale cioè proveniente dall’esterno e che risulti particolarmente evidente anche ad una prima constatazione, perché in tal caso l’inquilino avrebbe dovuto sollevare la questione prima della stipulazione del contratto). Quindi occorre che il lettore ponga in essere tutti mezzi possibili, se del caso interpellando anche un tecnico di provata esperienza, per verificare se realmente l’inconveniente esiste e quale ne sia l’origine. Quanto alla pretesa del conduttore di sospendere il pagamento del canone finché il cattivo odore non sia stato eliminato, si tratta di atteggiamento certamente illegittimo e che configura un inadempimento in quanto l’entità del disturbo dato dalla ipotetica esalazione maleodorante, ammesso che esista, appare talmente minimo, come è dimostrato dalla difficoltà del suo accertamento, da non determinare certamente l’inabitabilità dell’appartamento e quindi l’impossibilità del suo uso. Consiglio quindi, prima ancora di promuovere uno sfratto che non farebbe che inasprire i rapporti tra le parti, di concordare un eventuale sconto del canone finché il disturbo, sempre che esista realmente, non sarà stato definitivamente eliminato.
