COMPRAVENDITA: Agevolazioni “prima casa”under 36

Il d.l. n. 215/2023, come convertito (noto come decreto “Milleproroghe”), ha esteso a particolari condizioni le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” ai giovani under 36 anche per tutto il 2024. L’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 14/E del 18.6.2024, ha fornito chiarimenti inmerito, innanzitutto evidenziando che la proroga permette di applicare i benefici fiscali per i contratti definitivi stipulati nel 2024, a condizione che il contratto preliminare sia stato registrato entro il 31.12.2023. Nella circolare le Entrate hanno sottolineato l’importanza della registrazione del preliminare entro la fine dell’anno, specificando che un compromesso registrato successivamente, come ad esempio l’8.1.2024, non è valido per ottenere le agevolazioni. Agevolazioni che comunque non si applicano a tutti i casi. Ad esempio, gli under 36 che abbiano ottenuto il verbale di aggiudicazione nel 2023 e il decreto di trasferimento nel 2024 non possono beneficiare delle agevolazioni previste.

La circolare n. 14/2024 dell’Agenzia delle entrate fornisce importanti chiarimenti riguardo alla proroga dell’agevolazione “prima casa” destinata agli acquirenti under 36 soprattutto per quanto concerne l’apertura attuata a favore degli acquisti di immobili effettuati tra l’1.1.2024 e il 29.2.2024.

Inizialmente, l’agevolazione under 36 era prevista per i contratti stipulati entro il 31.12.2023; poi, grazie alla legge di conversione del decreto “Milleproroghe”, è stata estesa fino al 31.12.2024, a condizione che il preliminare fosse stato registrato entro la fine del 2023. Nonostante ciò, gli acquirenti che hanno comprato una “prima casa” nei primi due mesi del 2024 (cioè nel tempo necessario per convertire in legge il decreto in questione), non hanno potuto usufruire dell’agevolazione under 36 a causa del ritardo nell’approvazione della proroga. Di conseguenza, questi acquirenti hanno pagato le imposte sulla base dell’agevolazione ordinaria prevista per l’acquisto della “prima casa”: imposta di registro del 2%, oltre a imposte ipotecarie e catastali complessive di 100 euro, oppure Iva al 4%.

Per risolvere questa problematica, il d.l. n. 215/2023, come convertito, ha introdotto un credito d’imposta corrispondente alle imposte pagate in eccesso da utilizzarsi nel corso del 2025. La circolare specifica che il credito d’imposta non verrà attribuito automaticamente. Gli acquirenti interessati dovranno redigere un atto integrativo davanti a un notaio, attestando di avere meno di 36 anni nel 2024 e di possedere un Isee non superiore a 40.000 euro (requisiti necessari per l’agevolazione in commento). Tale atto integrativo potrà essere stipulato anche successivamente al 31.12.2024, purché entro i termini previsti per l’utilizzo del credito d’imposta, ossia entro il 31.12.2025. Il credito d’imposta copre le imposte di registro, ipotecarie e catastali versate sull’acquisto dell’immobile, l’Iva e l’imposta sostitutiva sui mutui. Tuttavia, non include l’imposta di registro fissa pagata sul preliminare registrato nel 2023 né l’imposta di registro fissa sugli acconti imponibili a Iva.

Infine, è importante notare che le agevolazioni “prima casa” per gli under 36 sono incompatibili con il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”. Pertanto, chi ha già beneficiato del credito per il riacquisto dovrà azzerarlo se intende avvalersi dell’agevolazione under 36.

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