COSA SUCCEDE SE UN CONDOMINO E' INSOLVENTE
DOMANDA N. 1
Uno dei proprietari di un appartamento del condominio al quale anch’io partecipo e che era stato da me affittato, è stato per anni irreperibile, e pertanto fino alla vendita a terzi della mia proprietà, ho dovuto far fronte con gli altri alla quota parte delle spese ordinarie e straordinarie relative all’appartamento del condomino insolvente, ed ho anche partecipato alla costituzione di un deposito per spese legali occorrenti per le procedure che si dovevano mettere in atto per incassare i crediti vantati dal condominio. Ora nell’atto di compravendita che ho recentemente stipulato, non è stato specificato niente in proposito, e vorrei sapere se la quota di credito di mia spettanza, una volta che sarà stata recuperata, è stata automaticamente trasferita al nuovo acquirente o cosa altro posso fare per tutelare i miei interessi.
RISPOSTA
In linea generale posso dire che in tutti i casi di compravendita le parti hanno interesse a regolare i casi, non infrequenti, che successivamente alla vendita ed alla determinazione dei cosiddetti effetti economici dei contratti di trasferimento della proprietà, si verifichino sopravvenienze attive o passive (e quindi riscossioni o pagamenti) che interessano tutti i condomini, ma che pro quota, vanno ad interessare anche i condomini che hanno venduto o comprato. Si deve anche precisare che la questione concerne non tanto l’amministratore il quale ha sempre diritto di rivolgere le sue richieste, se si tratta di sopravvenienze passive, a coloro che si trovano nella condizione attuale di condomini, ma piuttosto questi ultimi i quali potrebbero avere interesse a rivalersi del pagamento di eventuali debiti, a chi ha loro venduto senza informarli di questa eventualità, così come potrebbero essere obbligati a trasferire ai loro venditori i risultati positivi di azioni legali o altro, come accade nel caso sottoposto dal lettore. In effetti credo che questa sia la corretta soluzione della questione propostami, poiché quello del condomino non è uno status, inteso come complesso di diritti, obblighi, facoltà e doveri, nel quale il successore a titolo particolare (per compravendita o donazione) o a titolo universale (eredità) succede integralmente. Al contrario, accade che i rapporti obbligatori sorti precedentemente alla compravendita se non sono espressamente oggetto di trasferimento con il relativo contratto, restano a carico o a vantaggio del condomino alienante o, come si dice, del dante causa. Quindi, ritengo che sia lui e non l’acquirente, ad avere il diritto a riscuotere pro quota quello che il condominio potrà ottenere in conseguenza delle azioni proposte nei confronti del condomino insolvente.
