Domande e risposta in materia di condominio e locazioni
Quesito n. 1
L’appartamento al piano terreno del condominio dove abito era stato dato in locazione inizialmente a due inquilini i quali sono soliti portare in casa molte altre persone, le quali rimangono a dormire anche per molte settimane. Lascio immaginare la confusione e anche il danno al decoro. Mi chiedo se sia lecita questa specie di sub-locazione e se l’amministratore del condominio possa intervenire per risolvere la situazione.
Risposta
A proposito dei contratti di sub-locazione l’art. 1504 del codice civile dispone che il conduttore, salvo esplicita volontà contraria sancita nel contratto, può sub-locare l’unità immobiliare anche se non può cedere contratto di locazione in mancanza del consenso del proprietario. In particolare, nelle cosiddette “locazioni libere” di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 431/98 – con durata di 4 anni più 4 anni – la cessione del contratto e la sublocazione continuano ad essere disciplinate dall’articolo 2 della legge 392/1978 che consente la sublocazione parziale: “il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né cedere ad altri il contratto. Salvo patto contrario, il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile”. Dato tale contesto normativo, quasi tutti i contratti di locazione vietano esplicitamente la sublocazione, totale o parziale. Tuttavia la Corte di Cassazione – con sentenza n. 14343/2009 ha stabilito che è “nulla la clausola di un contratto di locazione nella quale, oltre alla previsione del divieto di sub-locazione, sia contenuto il riferimento di ospitalità temporanea di persone estranee al nucleo famigliare anagrafico, siccome configgente proprio con l’adempimento di doveri di solidarietà che si possono manifestare attraverso l’ospitalità offerta per venire incontro ad altrui difficoltà, oltre che con la tutela di rapporti sia all’interno della famiglia fondata sul matrimonio sia di una convivenza di fatto in quanto formazione sociale o con l’esplicazione di rapporti di amicizia.” Ciò premesso bisogna riconoscere che si tratta di situazioni nelle quali è assai difficile intervenire in modo efficace in quanto i condomini e l’amministratore non hanno diritto di conoscere se nel contratto sia prevista o meno una clausola di divieto di divieto di sublocazione, che comunque essi non potrebbero far valere non trovandosi nella condizione del locatore. In un caso del genere potrebbe essere risolutivo intervento dell’amministratore che quale pensabile della tenuta della anagrafe condominiale è tenuto a verificare il numero aggiornato degli occupanti l’appartamento, nell’interesse di tutti i condomini ad un uso corretto delle parti dell’edificio di proprietà condominiale.
Quesito n. 2
Sono iscritto a un noto sito internet che mette in contatto potenziali ospiti con chi, come me, mette a disposizione il suo immobile per periodi fino a 30 giorni. Di recente ho ricevuto una raccomandata dall’amministratore del mio condominio che, invitato dai vari condomini, contesta la mia attività lamentando il continuo ricambio di persone nell’appartamento e mi intima a porre fine a questa situazione. Mi domando se sia legittima la sua pretesa.
Risposta
In casi del genere preliminarmente occorre controllare il regolamento condominiale allo scopo di verificare quali siano le relative disposizioni in ordine all’esercizio di attività di “affittacamere” o ricettiva in genere. Recentemente la Corte di Cassazione è intervenuta su questo problema affermando il divieto di destinare un appartamento ad attività di “affittacamere”, attività alberghiere o di bed and breakfast, se il regolamento condominiale vieta destinazioni d’uso diverse da quella abitativa (Cass. sentenza n. 109/2016). Tuttavia anche se il regolamento condominiale dovesse contenere un divieto in tal senso, occorre accertare se questa limitazione di uso sia efficace per proprietari, nel senso che la clausola dei contratti di acquisto che richiamavano il regolamento sia stata a suo tempo trascritta nei registri immobiliari allo scopo di rendere possibile la loro conoscenza da parte di ogni interessato all’acquisto di un immobile in quel determinato edificio. Il problema riveste una particolare attualità in quanto diverse piattaforme informatiche consentono la stipulazione di contratti di locazione brevi e sono frequenti i risentimenti da parte dei condomini che, in relazione alle circostanze lamentano il pregiudizio alla normalità della vita condominiale per effetto della presenza di più persone, non conosciute. Occorre anche tenere presente che questo tipo di locazione è ora regolato da leggi regionali recentemente approvate (Toscana, Lombardia) e che giungono ad attribuire a questo locazioni natura di impresa commerciale nel caso di superamento di determinati limiti. Ma anche in questo caso occorre verificare se il regolamento sia stato o meno regolarmente trascritto. Pertanto se il divieto regolamentare fosse pienamente efficace, in tal caso è consigliabile al lettore di cessare tale attività, poiché diversamente potrebbe trovarsi coinvolto in azione giudiziale da parte del condominio o degli altri condomini, con possibilità di soccombenza e di risarcimento dei danni pari all’eventuale deprezzamento delle altre unità immobiliari che fanno parte dell’edificio.
Quesito n. 3
Quale conduttore di un appartamento al primo piano di un complesso condominiale ho di recente preso dal canile un piccolo cagnolino. In conseguenza di ciò ho ricevuto una lettera sia dall’amministratore condominiale sia dal locatore che mi invitano a dare via il cane in quanto nel regolamento condominiale vi è una norma che vieta la presenza nel condominio di animali da compagnia e in quanto il locatore non tollera assolutamente la presenza di animali domestici in casa sua. Cosa posso fare? Inoltre posso usare con il cane l’ascensore condominiale?
Risposta
Evidentemente l’amministratore del condominio ignora la novità introdotta dal nuovo 1138 del codice civile, modificato a seguito della riforma del condominio e che ora dispone: “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Tant’è che il Tribunale di Milano, con sentenza del 13 marzo 2013 (seppure in anticipo rispetto alla data del 18 giugno 2013, di entrata in vigore della riforma del condominio), ebbe ad affermare che “L’animale non può essere più collocato nell’area semantica concettuale delle “cose” dovendo essere riconosciuto come “essere senziente” e facente parte del “nucleo familiare”. Quanto alla lettera del locatore occorre controllare se il contratto di locazione contenga un divieto di tenere animali domestici, con clausola di dubbia legittimità poiché ogni norma contrattuale deve essere giustificata da una causa legittima e meritevole di tutela. Comunque se il contratto non prevede in proposito alcuna limitazione, è certamente possibile per il lettore continuare a godere della compagnia del suo cane, sempre ricordando che è buona norma rispettare le disposizioni contenute nell’ordinanza del ministero della Salute del 23 marzo 2009, che prevede tra l’altro, l’obbligo, per i proprietari dell’animale, di mantenere pulita l’area di passeggio, di utilizzare il guinzaglio in ogni luogo e – nel caso di animali aggressivi – di applicare la museruola. Occorre anche tener presente l’art. 2052 c.c. sulla responsabilità per i danni cagionati da animali e tenere presente che in caso di rumori molesti o di odori sgradevoli i condomini potranno chiedere la cessazione della turbativa ex articolo 844 c.c. (ma solo nel caso che le immissioni superino il limite della normale tollerabilità). Quanto all’ascensore, questo può essere certamente usato dal residente del condominio insieme al cane, ma controllandone il comportamento e dando la precedenza nell’uso dell’impianto ad altre persone che non gradissero la presenza dell’animale.
Quesito n. 4
Sono proprietario di un’unità immobiliare all’interno di un complesso condominiale dotato di un piccolo spazio dove alcuni condomini, fra cui il sottoscritto, sono soliti posteggiare l’auto. Recentemente un soggetto, che è estraneo al condominio, ha iniziato a parcheggiare la sua auto nel cortiletto giustificandosi sulla base di un contratto di locazione stipulato col condominio, e le difficoltà di parcheggio, già presenti considerazione del numero dei condomini, con la presenza di questo ulteriore pretendente, sono ulteriormente diminuite. Mi domando se ciò sia possibile.
Risposta
Il cortile condominiale rientra fra le parti comuni dell’edificio ed ha la funzione di dare luce e aria alle unità abitative nonché consentire l’accesso dall’esterno a tali unità, ed è certamente utilizzabile come parcheggio, purché non se ne alteri la funzione principale. Se i posti auto, come in questo caso, sono inferiori al numero delle unità abitative, sono prospettabili tre soluzioni. Si possono assegnare i posti auto in via esclusiva ad alcuni dei condomini previa delibera assembleare da assumere all’unanimità; si può predisporre un sistema di turnazione in attuazione del principio del godimento paritario tra i diversi condomini; infine si può propendere per l’uso indiretto della cosa comune, assegnando i posti auto in locazione agli stessi condomini o a soggetti esterni (Corte di Cassazione, sentenza n. 4131/2001). E se è vero che la locazione, potrebbe essere approvata con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 (maggioranza dei millesimi espressa dalla maggioranza dei presenti alla assemblea), ho forti dubbi sulla legittimità di una deliberazione che, in una situazione di insufficienza di posti auto condominiali e di difficoltà generali di parcheggio, conceda in locazione ad un estraneo al condominio senza prima avere dato la precedenza ai condomini: potrebbe infatti trattarsi di deliberazione illegittima per eccesso di potere
Quesito n. 5
Qualche tempo fa l’assemblea del condominio dove ho la proprietà di un appartamento, ha deliberato il necessario rifacimento della facciata condominiale e di conseguenza ho richiesto al conduttore il pagamento delle relative spese. Mi chiedo quale sia la disciplina sulla divisione delle spese fra conduttore e locatore in questo caso.
Risposta
Innanzitutto l’art. 1576 c.c. stabilisce che spettano al proprietario le riparazioni necessarie alla scopo di mantenere l’immobile locato in condizioni da servire all’uso abitativo, eccetto quelle di piccola manutenzione che restano a carico del conduttore. Di conseguenza fanno carico alla locatore le spese per la manutenzione straordinaria ma anche ordinaria dell’appartamento, restando all’inquilino l’onere di sopportare solamente le spese per la piccola manutenzione. Tuttavia può essere dubbio se un determinato intervento debba essere considerato di manutenzione ordinaria o straordinaria, e con riferimento al caso esposto dal lettore si è pronunciata la Corte di Cassazione con sent. n. 27540/2013 che ha ricordato come la distinzione fra riparazioni ordinarie e straordinarie può essere effettuata con riguardo al criterio della prevedibilità e della normalità in relazione al godimento della cosa locata e dell’entità della spesa. Vanno perciò considerate come straordinarie anche quelle opere di manutenzione di notevole entità finalizzate non tanto alla mera conservazione quanto ad evitare il degrado edilizio e caratterizzate dalla particolare onerosità. Tra le spese di manutenzione straordinaria sono certamente quelle Massari è per il rifacimento della facciata condominiale, che quindi non possono essere addebitate all’inquilino.
Quesito n. 6
Ho acquistato l’appartamento dove vivo da un anno e gli altri due appartamenti nel mio pianerottolo sono di proprietà di un signore che li ha affittati a due famiglie del Bangladesh. Il problema per cui chiedo aiuto è il continuo odore di fritto e di cucina etnica che si sente a tutte le ore del giorno e che mi costringe a tenere chiuse le finestre anche d’estate. Come posso metter fine a tale situazione? Posso agire contro il proprietario?
Risposta
Si deve innanzitutto chiarire che niente può essere richiesto al proprietario dell’immobile qualora il conduttore compia attività che possano recare disturbo al vicino di casa come, per esempio, immissioni di fumi, odori e rumori in quanto la relativa responsabilità può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell’immobile, solo se questo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non anche per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi (Cass. sent. n. 11125/2015). Infatti non è sostenibile che il locatore abbia una sorta di potere disciplinare nei confronti dell’inquilino, del comportamento del quale potrebbe essere chiamato a rispondere, sempre in solido con questo, qualora il contratto di locazione prevedesse una destinazione dell’immobile, di per se, oggettivamente molesta, come non è il caso esposto dal lettore. Pertanto qualora non fosse possibile una soluzione conciliativa e la situazione divenisse intollerabile, allora sarebbe consigliabile di promuovere nei confronti dell’inquilino dinanzi al giudice di pace l’azione prevista dall’articolo 844 del codice civile, che vieta le immissioni eccedenti la normale tollerabilità, che è il limite abbastanza vago e rimesso all’apprezzamento del giudice di merito. In tema di odori questo limite è rappresentato dall’eventualità che in cui le immissioni siano così forti e nauseabonde da comportare disagio per tutti i condomini dello stabile, con la conseguenza che in assenza di qualsivoglia parametro oggettivo, l’azione giudiziale rappresenta l’“ultima ratio”, data l’obiettiva incertezza dei suoi possibili esiti.
Quesito n. 7
Il conduttore di un appartamento di mia proprietà posto all’interno di un edificio condominiale, ha da poco installato delle zanzariere di colore verde sulle finestre di casa per difendersi dagli insetti dal momento che la zona dove abito è in mezzo al verde e siamo a ridosso del periodo estivo. Ora l’amministratore di condominio, sollecitato da alcuni condomini, mi ha più volte richiesto di farle togliere, nonostante l’installazione sia avvenuta col mio consenso. D’altra parte la facciata dell’edificio non è tale da presentare particolari pregi architettonici e le finestre con le zanzariere sono soltanto tre. Mi domando se sia legittima la sua pretesa.
Risposta
Nei contratti di locazione è, generalmente, inserita la clausola secondo la quale il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria od addizione ai locali locati, alla loro destinazione ed agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore, e questa norma, nel caso esposto dal lettore, sarebbe stata rispettata. Tuttavia nei confronti del condominio il consenso del locatore non ha rilievo agli effetti di escludere la possibilità di alterazioni e modificazioni, non necessariamente peggiorative, dell’aspetto della facciata. Inoltre in presenza di una clausola del regolamento che vieti variazioni all’aspetto esterno dell’edificio, è valida, secondo la Cassazione (sentenza n. 8883/2005), la delibera condominiale che vieti ad un condomino l’installazione sul balcone di sua proprietà esclusiva di una zanzariera che, per le sue caratteristiche (nel caso si trattava di una zanzariera formata da un telaio in alluminio installato lungo il perimetro esterno del balcone dell’appartamento), risulti immediatamente visibile dall’esterno e quindi lesiva del decoro architettonico dell’edificio. Il lettore tenga anche presente che se la zanzariera dovesse avere caratteristiche tali da risultare ben visibile, ognuno dei condomini ha diritto di chiedere il ripristino dell’aspetto originario della facciata e l’eliminazione delle zanzariere, poiché ogni partecipante al condominio ha diritto di non subire modificazioni dell’aspetto o della funzionalità, di parti comuni dell’edificio, nella loro configurazione originaria, a prescindere dal miglioramento o dal peggioramento del loro aspetto.
Quesito n. 8
Come condomino proprietario e locatore di un’unità immobiliare al primo piano di un palazzo ho impugnato la delibera con la quale l’assemblea condominiale ha approvato la proposta dell’installazione di un ascensore nell’atrio condominiale, perché a mio parere, innovazione vietata e lesiva dei diritti dei condomini e, in subordine, assunta comunque senza la necessaria maggioranza. Nel corso della causa di impugnazione l’assemblea condominiale ha approvato una nuova delibera stavolta con la maggioranza stabilita ai sensi del comma 6 dell’art. 1136 c.c., con la quale ha stabilito la ratifica della decisione precedente. Mi chiedo se sia legittimo l’operato dell’assemblea e cosa posso fare per tutelare i miei interessi.
Risposta
In tema di ratifica di delibere assembleari impugnate l’orientamento della Cassazione è quello di applicazione dell’art. 2377 c.c. dettato in materia di società di capitali e che prevede che l’annullamento non possa aver luogo se la deliberazione impugnata sia stata sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto. Pertanto in tale caso il giudice potrà dichiarare la cessazione della materia del contendere ovvero di ogni interesse delle parti alla decisione, soltanto quando la deliberazione adottata in sostituzione di quella impugnata sia conforme alla legge e allo statuto, ed ove le parti si siano date reciprocamente atto dell’intervenuto mutamento della situazione e formulino al giudice richieste conformi. Dunque la seconda deliberazione, quella che ha per oggetto la ratifica, potrà essere emanata solo a seguito di un riesame della situazione e di nuova valutazione di tutti i suoi presupposti; in difetto di che anche questa deliberazione potrà essere impugnata.
Quesito n. 9
Sono conduttore di un’unità immobiliare ad uso commerciale all’interno di un condominio nel quale è stata da poco approvata una delibera assembleare che ha previsto il divieto di apertura del cancello di accesso al cortile condominiale salvo che per effettuare le operazioni di carico e scarico di merci. Mi domando se sia in mio potere impugnare la delibera condominiale.
Risposta
L’art. 9 della legge n. 392 del 1978 dispone che sono a carico dell’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.” L’art. 10 della stessa legge ha attribuito al conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locato, quando l’assemblea tratti di una spesa a carico dell’inquilino (per esempio servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria), e pertanto il conduttore, che abbia il diritto di partecipare all’assemblea condominiale quanto si tratti di argomenti per i quali può esprimere il voto così contribuendo alla relativa deliberazione, può anche impugnare tale deliberazione se lesiva dei suoi diritti, e ciò con particolare riferimento alla materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Tuttavia tale non mi sembra la deliberazione con la quale si modifichi anche peggiorandolo, l’orario di questa parte comune dell’edificio, relativamente alla quale dubito che il conduttore possa avere diritto di voto, e ciò in considerazione della presenza di altri possibili prevalenti interessi dei condomini.
Quesito n. 10
Nel condominio dove abito l’assemblea condominiale ha deliberato la soppressione del servizio di portineria, e l’appartamento di alloggio del portiere è stato dato in locazione dal condominio ad una famiglia estranea al condominio. Una successiva delibera assembleare, col voto favorevole della maggioranza dei condomini, ha accreditato ai soli condomini della parte dello stabile che comprende l’alloggio dato in locazione, la quota del ricavo realizzato annualmente mediante la riscossione del canone di locazione. È legittima o meno questa ripartizione tra i condomini di questa entrata?
Risposta
Questo modo di dividere tra i condomini il provvedimento corrispondente al canone di locazione non è legittimo poiché l’appartamento destinato al portiere se non più utilizzato a questo scopo, può certamente essere dato in locazione, ma costituendo un bene comune a tutti i partecipanti al condominio a prescindere dalla sua collocazione fisica nell’ambito del palazzo, nessuno dei può essere escluso dalla divisione del canone a prescindere dalle ragioni che possano essere addotti, e ciò tenuto presente che una divisione tra i condomini del ricavo in questione con modalità diverse dalla applicazione della tabella millesimale generale della proprietà, può essere validamente deliberata soltanto all’unanimità, e quindi con una decisione che abbia valore contrattuale (Cassazione, sent. n. 8774/1994), con la conseguenza della nullità della deliberazione dell’assemblea, riferita dal lettore ed assunta a maggioranza.
