Confedilizi Panorama Firenze

Domande e risposte in materia condominiale e locatizia

Quesito n. 1

Sono proprietaria di un appartamento posto al V° piano di un fabbricato, in cui l’anno scorso è stato rifatto completamente l’ascensore. Nel contratto di locazione vi è una clausola che stabilisce il dovere dell’inquilino di partecipare alle spese straordinarie per conservare la destinazione d’uso dell’immobile. La quota da pagare è di euro 520,00. Quanto posso addebitare all’inquilino?

Risposta: l’art. 23 della legge n. 392/1978, ora abrogato, prevedeva che quando si eseguano sull’immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito, il locatore può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento annuale nella misura dell’interesse legale. Questa disciplina è ora venuta meno, con la conseguenza che, l’addebito di spese straordinarie può essere pattuito nel contratto di locazione del tipo libero che previsto dall’articolo 2, comma 1, della legge n. 431/1998; mentre per i contratti previsti dal comma 3 dello stesso articolo, la ripartizione delle spese segue il criterio secondo il quale spese straordinarie ed ordinarie sono sostenute dal locatore, mentre le spese per la piccola manutenzione (articolo 1576 del codice civile) sono a carico dell’inquilino. Comunque è ormai consuetudine ed uso contrattuale costantemente applicato, l’uso delle tabelle concordate tra Confedilizia, per i proprietari-locatori, e la maggiore associazione dei conduttori, nelle quali per quanto riguarda l’ascensore, viene attribuito al proprietario l’onere di sopportare i costi per l’installazione, la sostituzione integrale dell’impianto, la manutenzione straordinaria compresa la sostituzione del motore, degli ammortizzatori e delle parti meccaniche ed elettriche.

Quesito n. 2

Il mio inquilino ha disdetto il contratto con generica raccomandata con 18 mesi di anticipo, senza indicare i “gravi motivi” che la legge prevede. Dopo una lettera del mio avvocato inquilino ha ribadito la sua decisione indicando motivi rivelatisi abbastanza pretestuosi (difficoltà economiche, costo di un’eventuale baby sitter, licenziamento del già pensionato, non convivente, genitore della compagna). Nel frattempo ha interrotto il pagamento del canone. In seguito ad azione di sfratto l’inquilino ha lasciato i locali, ma nello stesso periodo ha poi acquistato un appartamento con posto macchina e cantina. Ho diritto a ricevere un indennizzo?

Risposta: l’art. 3, comma 6, della l. n. 431/1998 ha attribuito al conduttore, se questa facoltà non è attribuita liberamente dal contratto di locazione, il diritto di recedere dal contratto per gravi motivi in qualsiasi momento, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. A tal proposito la giurisprudenza ha chiarito che “I gravi motivi in presenza dei quali l’art. 27 ultimo comma l. 27 luglio 1978 n. 392, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente in qualsiasi momento il recesso del conduttore dal contratto di locazione devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto” (sentenza della Corte di Cassazione n. 5911/2011). E la giurisprudenza ha sempre affermato che i motivi debbono essere indicati con precisione purché altrimenti il recesso non è valido. Ovviamente, la morosità è altra causa di risoluzione del rapporto di locazione con efficacia prevalente sul recesso, fermo restando in ogni caso l’obbligo dell’inquilino di pagare il canone o l’indennità di occupazione dopo l’ordinanza di sfratto, fino che non abbia restituito l’appartamento. Ora la circostanza che l’inquilino abbia successivamente acquistato una abitazione non ha alcuna influenza sull’obbligo di pagamento dei canoni, anche se la proprietà di un bene immobile potrà meglio assicurare l’ex locatore che l’ex inquilino possa far fronte al suo debito dei canoni arretrati. Se poi il lettore si riferisce ad ulteriore risarcimento oltre al pagamento del canone e delle indennità di occupazione, questo è possibile ma occorre indicare con esattezza quali danni il locatore abbia subito in termini di mancata locazione e quindi di mancata riscossione dei canoni successivamente al rilascio e fino alla scadenza del contratto. Si deve anche considerare che l’articolo 6, comma 6 della legge n. 431/1998 prevede che in caso di sospensione dei procedimenti esecutivi per il rilascio degli immobili a seguito di provvedimenti pronunciati per la scadenza del contratto, l’ex inquilino dovrà corrispondere una somma pari al vecchio canone, maggiorato del 20%. È vero che si tratta di norma limitata all’esecuzione degli sfratti per finita locazione e nel caso di sospensione legale dei procedimenti, ma qualche Tribunale ne ha esteso l’applicazione anche nel caso di ritardi nei procedimenti esecutivi, e lo stesso criterio ne imporrebbe l’applicazione anche nel caso di sfratto per morosità.

Quesito n. 3

Quesito: Sono proprietario di un appartamento che nel 2014 ho affittato ad una signora con regolare contratto sottoposto alla cedolare secca e della durata “4 anni più 4”, debitamente registrato presso l’Ufficio dell’Entrate. La famiglia è composta dai due conviventi e da due loro figli. Adesso da un periodo di tempo l’inquilina non paga più l’affitto ed il quesito è se posso chiedere anche al compagno convivente di pagare l’affitto insieme alla compagna.

Risposta: la legge n. 76/2016 ha espressamente regolamentato la convivenza di fatto, definendola come la situazione di due persone maggiorenni unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale, non vincolate da rapporti di parentela, affinità o adozione, da matrimonio o da un’unione civile. Al comma 44 dell’art. 1, della suddetta legge si stabilisce che “Nei casi di morte del conduttore o di suo recesso dal contratto di locazione della casa di comune residenza, il convivente di fatto ha facoltà di succedergli nel contratto”. Il comma 50 recita inoltre che “I conviventi di fatto possono disciplinare i rapporti patrimoniali relativi alla loro vita in comune con la sottoscrizione di un contratto di convivenza.” Dunque la convivenza, se debitamente registrata in Comune, ha effetti anche sul rapporto di locazione, ma mancanza di apposita disposizione la convivenza more uxorio o anche convivenza di fatto, non estende al convivente l’obbligo solidale di pagare i canoni di locazione e gli oneri condominiali. Tuttavia se la persona, dei due conviventi, che ha sottoscritto il contratto non provvede al pagamento del canone, nessuna norma autorizza l’altro convivente o chiunque altro risieda nell’appartamento, ad assumere la veste di conduttore e così provvedere al pagamento in favore del proprietario-locatore. Ed anzi il locatore che non avesse interesse alla prosecuzione del rapporto di locazione potrebbe opporsi al pagamento effettuato da chi non ha sottoscritto il contratto.

Quesito n. 4

Sono proprietario di un piccolo villino unifamiliare posto in un Comune della costa tirrenica ed in zona protetta da vincolo panoramico, che ho ampliato da 35 m² a 49 m², proponendo al Comune nell’anno 2005 domanda di condono edilizio. Da allora non ho avuto alcuna notizia e vorrei sapere se per effetto del silenzio-assenso posso ritenere condonato all’ampliamento. Intanto l’ICI a suo tempo ed ora l’IMU, sono state determinate, per iniziativa del Comune, con riferimento alla superficie effettiva, anche se non condonata.

Risposta: preliminarmente, occorre tener presente che l’imposizione fiscale e la regolarità urbanistica viaggiano su binari e su piani diversi, e che pertanto l’applicazione delle imposte e quindi la determinazione dell’imponibile sulla reale superficie non vale certo a sanare l’eventuale abuso edilizio che il lettore abbia posto in essere. Quanto all’aspetto della irregolarità edilizia e del condono, il lettore tenga presente che secondo l’articolo 35 della legge n. 47/1985, decorso il termine di 24 mesi dalla presentazione della domanda di condono di un abuso edilizio, si forma il silenzio-assenso da parte del Comune, ma alla condizione, tra l’altro, che la domanda abbia riportato i dati esatti delle opere edili non autorizzate e che il Comune non abbia riscontrato omissioni ed inesattezze dirette ad indurre in errore l’Ufficio tecnico comunale e relative ad elementi essenziali dell’abuso, come per esempio l’indicazione della minore consistenza dell’abuso, della data della sua realizzazione, dell’entità dell’oblazione, e così via, e sempre che si tratti di inesattezze involontarie e non di semplici imprecisioni che possono essere sempre rettificate. Peraltro la circostanza che il Comune non abbia comunicato alcunché, non è significativa in quanto molti Comuni sono in grave di ritardo nella definizione delle pratiche di condono del 1985 e cioè di oltre trent’anni fa, mentre il rifiuto di condono oppure una richiesta di completamento della documentazione, sarebbe stata certamente comunicata. Quindi la spiegazione più probabile è che la domanda giaccia ancora in Comune, non esaminata, ma se il proprietario dell’immobile condonato avesse necessità di disporre del provvedimento di condono, certamente l’Ufficio competente del Comune provvederebbe ad esaminare la pratica. Tuttavia, in caso di silenzio assenso pur previsto dalla legge, difficilmente un eventuale interessato così come il notaio incaricato della redazione del contratto, rinuncerebbero ad un provvedimento comunale espresso di concessione del condono.

Quesito n. 5

Sono proprietario di un appartamento dato in locazione (anni 4+4) con scadenza del primo quadriennio nel mese di agosto. Dal momento che ho intenzione di venderlo ed ho già un acquirente, chiedo: 1- il conduttore ha diritto alla prelazione? 2- Anche se l’inquilino non va mai a ritirare le raccomandate, malgrado che il postino lasci il previsto avviso, posso considerare adempiuto il mio onere di notifica? 3- Le raccomandate possono essere inviate, in alternativa, al legale dell’inquilino?

Risposta: in primo luogo la legge (articolo 3, comma 1, lettera della legge n. 431/1998) prevede che il locatore ha facoltà, alla prima scadenza dei contratti di locazione previsti dall’articolo 2 della stessa legge, di dare disdetta quando abbia intenzione di vendere l’immobile, sempre che non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello ove abita ed in questo caso all’inquilino è riconosciuto il diritto di prelazione, il che vuol dire che dovranno essergli comunicate le condizioni del contratto, soprattutto in termini di prezzo e di modalità di pagamento e che, alle stesse condizioni, l’inquilino ha diritto di essere preferito all’altro possibile acquirente. Si tratta di prelazione prevista dalla legge e non dal contratto, per cui in caso di mancata comunicazione all’inquilino, questo poi avrà diritto di sostituirsi all’acquirente e quindi di riscattare l’immobile nel termine di sei mesi dalla trascrizione del contratto. Naturalmente, nel caso che il proprietario-locatore non voglia comunicare la disdetta, la presenza di una locazione non impedisce la vendita ed in tal caso il contratto di locazione proseguirebbe fra il conduttore ed il terzo acquirente. Quanto al secondo quesito osservo che raccomandata inviata presso la residenza anagrafica del destinatario e da questi non ritirata, si considera comunque ricevuta e valida e a tutti gli effetti legali alla condizione che la lettera sia stata inviata nel luogo dove il conduttore risiede o con il quale ha comunque rapporti di lavoro o di altro genere che presuppongano la sua abituale presenza. Infatti, la raccomandata si considera essere a conoscenza del destinatario al momento nel quale il portalettere si reca per effettuare, per la prima volta, la consegna al suo indirizzo e questo secondo l’articolo 1335 del codice civile. Infine le comunicazioni inviate all’avvocato del conduttore, di regola non sono valide, a meno che questo ultimo, nel contratto in altro atto da lui sottoscritto, non abbia espressamente indicato il suo avvocato come autorizzato e legittimato a ricevere la corrispondenza relativa al contratto di locazione, ovvero abbia eletto domicilio presso il suo studio.

Quesito n. 6

Sono proprietario di un immobile destinato ad uso non abitativo, concesso in locazione, posto nella città de L’Aquila e che a causa del terribile terremoto del 2009, essendo collocato nella zona “rossa”, fu dichiarato inagibile. Ovviamente inquilino ha cessato il pagamento del canone. Tuttavia ora dall’Agenzia delle entrate di Roma mi è pervenuto avviso di pagamento nel quale mi si contesta l’omesso versamento dell’imposta di registro per il 2011. Vorrei sapere se tale pretesa sia legittima, considerato del contratto sono venuti a mancare i presupposti a partire dalla data del terremoto.

Risposta: in effetti la legge n. 183/2011 (legge di stabilità per il 2012) previde che il versamento dei tributi sospesi in seguito al terremoto del 6 aprile 2009 avvenisse nella misura del 40 per cento, in un numero massimo di centoventi rate mensili di pari importo a decorrere dal mese di gennaio 2012. Tuttavia, a parte la sospensione del tributo, il lettore ha ragione quando afferma che l’oggetto del contratto e quindi il suo elemento essenziale era venuto meno in conseguenza del terremoto in ragione della inagibilità dell’immobile accertata dall’autorità amministrativa, il che escludeva la possibilità di uso da parte dell’inquilino, con il risultato della risoluzione legale ed automatica del contratto per effetto dell’articolo 1463 del codice civile. Tuttavia tale risoluzione avrebbe dovuto essere denunciata dai contraenti alla Agenzia delle entrate, ed è soggetta al pagamento di una modesta imposta fissa. La denuncia della risoluzione del contratto potrà essere effettuata anche ora, con il pagamento di una altrettanto modesta sanzione, anche se presumibilmente l’Agenzia delle entrate sarà comunque disponibile all’annullamento in autotutela dell’accertamento, vista la particolarità della situazione e la sostanziale ingiustizia, in questo caso, della pretesa tributaria.

Quesito n. 7

Vorrei sapere se il regolamento condominiale possa legittimamente vietare l’attività di bed and breakfast e di affittacamere, considerato che il regolamento indica espressamente il divieto per il condomino di destinare il proprio appartamento a destinazioni diverse da quella abitativa, e considerato che una recente sentenza della Corte di cassazione sembra avere ritenuto tale attività diversa dall’uso di abitazione.

Risposta: per la verità c’è anche un’altra sentenza del 2014 che afferma che l’esercizio dell’attività di affittacamere non modifica la destinazione d’uso a civile abitazione degli appartamenti in cui è svolta, con la conseguenza che anche in presenza di regolamento condominiale che vieti di destinare gli appartamenti “ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato”, l’attività di bed & breakfast dovrebbe ritenersi consentita, non essendo ammissibile un’interpretazione estensiva della norma regolamentare che riservi ai soli proprietari, ai loro congiunti e ai singoli professionisti il godimento negli appartamenti posti nel condominio (sentenza 20 novembre 2014, n. 24707); anche se la differenza, apparente, delle due decisioni, è da attribuire, verosimilmente, alla differenza delle situazioni di fatto che raramente emerge dalla sintesi, resa pubblica, delle sentenze della Corte di Cassazione; cosiddetta, massima e delle norme del regolamento di condominio applicabili al caso. Tuttavia, quanto al quesito posto dal lettore, bisogna riconoscere che la materia delle utilizzazioni ricettive delle abitazioni per usi non residenziali ma per locazioni brevi ed in particolare turistiche, è in forte evoluzione normativa, in quanto da un lato la realtà economica e di costume spinge verso modi sempre più numerosi di sharing economy, quale può essere l’ospitalità di conduttori turisti, anche se sistematica e costante, nelle stanze libere della propria abitazione, che dovrebbe essere un modo ordinario di uso della proprietà immobiliare; da altro lato è possibile che vi siano utilizzazioni di questo genere svolte in forma di impresa, e quindi con prestazione di servizi in favore dei conduttori, di natura diversa da quelli che ordinariamente potrebbero essere a favore di semplici ospiti conviventi. Per venire al quesito posto dal lettore credo che occorra stabilire se l’utilizzazione per B & B sia solo occasionale oppure sistematica e ricorrente, in abitazione diversa da quella dove risiede il locatore, a tal punto da escludere una utilizzazione abitativa ordinaria. In questo caso si potrebbe sostenere, con maggior ragione, la violazione del regolamento condominiale, anche se è dubbio se una eventuale azione da proporre dinanzi al Tribunale ad opera dell’amministratore e preventivamente approvata dall’assemblea, possa avere effetti reali, come si usa dire, con il risultato di sentenza che consenta di impedire effettivamente tale uso, o non piuttosto la sentenza si limiti ad un risarcimento del danno in favore degli altri condomini. Il danno tendenzialmente si può ritenere corrispondente all’eventuale deprezzamento degli appartamenti, e cioè al minor valore commerciale di mercato in conseguenza dei notori inconvenienti per i residenti nell’edificio di una utilizzazione degli appartamenti non propriamente abitativa, e dovrebbe essere quantificato da un esperto stimatore.

Quesito n. 8

Sono amministratore non professionale del condominio dove sono proprietario di una abitazione data in locazione e vorrei sapere, quanto ai crediti formativi per gli amministratori di condomini, se tali crediti debbano essere conseguiti ogni anno. Inoltre vorrei sapere se dovendo il mio inquilino pagare anche i contributi relativi ai servizi condominiali, se posso riscuotere un unico importo tra canone e contributi e poi, alla fine dell’esercizio, effettuare la divisione e versare i contributi sul conto corrente condominiale.

Risposta: l’espressione crediti formativi non esiste nella disciplina amministratori condominiali professionali, i quali sono tenuti ai sensi dell’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile a frequentare corsi periodici (annuali) di aggiornamento di quindici ore, come disposto dal decreto ministeriale n. 140/2014 e con le modalità da esso previste. Tuttavia tali corsi non sono obbligatori quando l’amministratore sia uno dei condomini, indipendentemente dal fatto che risieda o meno nel condominio amministrato. Quanto alla riscossione di un importo unico dall’inquilino comprensivo di canone e di contributi condominiali, debbo dire che non si tratta di prassi legittima in quanto la riforma del condominio disposta dalla legge n. 220/2012 vieta ogni confusione tra contributi condominiali e depositi di denaro personali dell’amministratore (articolo 1129 del codice civile), mentre effettuando il versamento dei contributi condominiali alla fine di ogni esercizio il lettore verrebbe a disporre, per diversi mesi, di importi di pertinenza della amministrazione condominiale.

Quesito n. 9

Sono proprietario soltanto di un box che fa parte di un condominio e che ho dato in affitto, e vorrei sapere se l’inquilino debba contribuire alle spese generali del condominio, ed in particolare alla spesa relativa agli adempimenti fiscali (redazione 770, F24, CU ecc.) in proporzione al numero di fatture di ciascun gruppo di spesa (generali, scale ecc.).

Risposta: in linea di massima il conduttore deve sostenere ai sensi dell’articolo 9 della legge n. 392/1978, norma tuttora in vigore, le spese relative ai servizi condominiali (pulizia, l’ascensore, fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento, del condizionamento dell’aria, dello spurgo dei pozzi neri e delle latrine, della portineria e di altri eventuali servizi comuni), secondo i valori millesimali attribuiti alla unità data in locazione, ed in proposito è da tempo invalso l’uso di fare riferimento nei contratti di locazione ad una tabella concordata tra Confedilizia, per i proprietari-locatori, e la maggiore associazione nazionale degli inquilini. Pertanto gli adempimenti fiscali sono da ritenersi estranei a questi servizi, fatta eccezione che uno specifico adempimento fiscale sia relativo ad uno specifico servizio a carico del conduttore, come per esempio potrebbe accadere se la fattura di un determinato fornitore presentasse problemi da risolvere con l’intervento di un commercialista, ovvero con contatti diretti dell’amministratore con l’Agenzia delle entrate. Comunque, si conferma che i criteri di ripartizione tra le diverse unità immobiliari delle spese condominiali sono soltanto quelli previsti dagli artt. 1123, 1124 e 1126 c.c. o quelli eventualmente diversi previsti dal regolamento contrattuale, in proporzione al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare.

Quesito n. 10

Il rendiconto dell’ultimo esercizio condominiale è stato chiuso con un saldo a credito a favore di un singolo appartamento, dato in locazione, che subito è stato venduto. Chiedo se questo credito competa all’inquilino o possa essere fatto attribuito anche al nuovo proprietario.

Risposta: situazioni del genere possono verificarsi quando si costituisce, anche di fatto, un rapporto diretto tra inquilino ed amministratore di condominio, che secondo la legge non esiste in quanto obbligato al pagamento è soltanto il condomino, anche se l’appartamento è dato in locazione. Pertanto il maggior importo che l’inquilino ha pagato all’amministratore, nel caso di vendita dell’appartamento, dovrebbe essere accreditato al venditore che, dovrebbe averne regolato la sorte nel contratto di compravendita, ed in particolare se debba essere accreditato o meno al compratore. Tuttavia essendo questo ultimo obbligato in solido con il venditore per il pagamento dei contributi condominiali relativi all’esercizio in corso ed al precedente, se di questo si tratta, il versamento può essere accreditato anche il compratore, fermo restando che si tratta di situazione che le parti del contratto di compravendita hanno facoltà di regolare liberamente tra di loro credito.

Quesito n. 11

Chiedo come ripartire le spese di balconi rientranti rispetto alla facciata, in quanto è sorta una discussione all’interno del condominio sulla proprietà condominiale del parapetto esterno, costituito da una lamiera decorata che indubbiamente è visibile dall’esterno anche a distanza e che caratterizza la facciata; inoltre chiedo se, nel caso che si trattasse di spesa condominiale, posso addebitarla all’inquilino come piccola manutenzione.

Risposta: In genere, la parte frontale di un balcone rientrante è equiparabile alla facciata come parte condominiale e pertanto, a maggior ragione, si tratta di spesa che il condominio deve sostenere quando il parapetto sia caratterizzato da specifici elementi decorativi che contribuiscono all’aspetto della facciata. Non si tratta di spesa addebitabile al inquilino, almeno in linea di massima, perché la legge (articolo 1576 del codice civile) prevede la addebitabilità al conduttore soltanto delle spese di piccola manutenzione, mentre se le spese di quale si tratta sono state effettuate in occasione della revisione della facciata, sembra difficile sostenere che tale spesa possa essere frazionata e che all’interno di questa possano essere individuate opere di piccola (e non semplicemente ordinaria) manutenzione.

Quesito n. 12

Sono amministratore di un condominio al quale appartiene un proprietario di cinque unità immobiliari, da tempo moroso. Dato che, a breve, ne venderà due, chiedo se al nuovo proprietario si potranno richiedere, per le due unità acquistate, le spese dell’anno in corso e di quello precedente, e se comunque di queste spese potranno rispondere anche i conduttori dei due appartamenti.

Risposta: Tra venditore e compratore la responsabilità è (relativamente) solidale nel senso che il condominio si può rivolgere a uno qualunque dei due per ottenere l’intero pagamento, in quanto l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che vi è responsabilità solidale ma limitatamente all’anno in corso ed a quello precedente. Il che vuol dire che per il periodo ancora precedente il responsabile è esclusivamente il venditore. Non è risolto il problema se per anno si debba intendere quello naturale e di calendario, o non piuttosto l’esercizio condominiale che, di regola, copre un periodo di 12 mesi ma che sovente non corrisponde all’anno solare. In effetti taluni casi, l’applicazione di questo criterio potrebbe essere più favorevole per il condominio, così venendosi ad estendere il periodo della responsabilità solidale. Propendo per questa ultima soluzione in quanto, è con riferimento a tali periodi annuali che è redatto il bilancio e si determinano gli oneri condominiali, mentre facendo riferimento all’anno solare in corso ed a quello precedente, potrebbe essere necessario un frazionamento degli oneri in relazione alle mensilità del periodo di responsabilità dell’acquirente, che potrebbe non essere semplice e che la legge non prevede ad opera del condominio. Infine per le spese non pagate i conduttori non potranno essere tenuti a rispondere, anche se sono stati i diretti beneficiari ed utenti dei servizi condominiali

Quesito n. 13

Il muro di cinta condominiale prevede, oltre a due cancelli carrai utilizzati da tutti i condomini, anche quattro cancelli carrai utilizzati solamente dai rispettivi proprietari dei box prospicienti. Come si debbono ripartire le spese di manutenzione dei cancelli non di uso comune da parte di tutti i condomini e dei residenti nel condominio?

Risposta: salva eventuale diversa previsione del regolamento condominiale, ma alla condizione che si tratti di regolamento contrattuale ed in assenza di altri elementi di valutazione, la spesa in questione va posta esclusivamente a carico del gruppo di condomini interessato all’intervento che utilizzano i cancelli, anche se questi cancelli rappresentassero ingressi secondari dai quali egualmente fosse possibile accedere al perimetro dell’edificio, utilizzabili sporadicamente anche da parte di altri condomini.