E’ consentito al conduttore di apporre insegne atte a pubblicizzare la sua attività commerciale svolta nel locale affittato nei muri perimetrali dell'edificio in condominio,
Corte di Appello di Firenze, Sezione II, marzo 2005, n. 449 – E’ lecita l’apposizione, da parte del conduttore, di insegne atte a pubblicizzare la sua attività commerciale svolta nel locale locatogli, sui muri perimetrali di edifici in condominio, anche nelle parti del muro che non corrispondono alle proprietà esclusive del singolo condomino.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso dell’8.6.2001 Leonello, Gabriella e Massimo Macherelli, premesso di essere proprietari di un fabbricato posto in Prato, via Strozzi, esponevano che Luciano Bonechi, conduttore fin dal 1964 di uno dei due fondi commerciali posti al piano terreno sulla facciata principale dell’immobile, ove esercitava l’attività di istruttore di scuola guida, aveva applicato, sovrastante la porta d’accesso al fondo, un’insegna a forma di tenda, in alluminio e “tessuto” plastico.
Assumevano che il conduttore, in base al contratto, non aveva alcun diritto di utilizzare, a proprio beneficio, porzioni della facciata, rilevando inoltre che la tenda era rumorosa in caso di pioggia, pericolosa in quanto facile appiglio per eventuali tentativi di intrusione negli appartamenti e del tutto dissonante, per colore e forma, con l’insieme architettonico dell’edificio, sottoposto a integrale rifacimento, in modo da riacquistare il suo originale decoro e stile della fine degli anni ’40. Chiedevano, di conseguenza, la condanna del conduttore a rimuovere la predetta insegna.
Il convenuto resisteva all’accoglimento della domanda, deducendo, in fatto, di essersi limitato a sostituire una delle due precedenti insegne (una “a bandiera” e l’altra orizzontale, applicata sopra la porta d’ingresso), che fin dall’inizio della locazione egli aveva installato senza mai alcuna opposizione da parte dei proprietari. Sosteneva che il diritto all’insegna, quale diritto fondamentale dell’imprenditore, doveva considerarsi implicito nella locazione di immobile adibito all’esercizio di un’attività commerciale. Chiedeva, in via riconvenzionale, accertarsi il proprio diritto a tenere l’insegna.
Con sentenza n. 385/03 del 16.1.2003, l’adito Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo la descritta condotta tenuta dal conduttore atta a configurare un inadempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto.
Con ricorso depositato il 16.7.2003, ha proposto appello il Bonechi, rilevando l’assenza nell’accordo scritto di qualsiasi riferimento a insegne pubblicitarie, se non a quella verticale “a bandiera”, peraltro eliminata, mentre non si poteva negare al conduttore, al pari del proprio dante causa, il diritto di godere liberamente le parti comuni dell’edificio, tra cui la facciata. Chiede, inoltre, la condanna di controparte all restituzione di quanto già corrisposto in forza della impugnata sentenza. Resistono i locatori.
La causa, previa discussione, veniva decisa nell’odierna camera di consiglio, provvedendosi alla successiva, pubblica lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Elemento basilare della locazione di un immobile, sia esso ad uso abitativo o ad uso diverso, è il trasferimento del godimento al conduttore, il quale è, quindi, legittimato a titolo locatizio, a trarre dall’immobile tutte quelle utilità che prima erano peculiari del locatore, senza distinzione tra le utilità fornite dalla porzione di immobile in proprietà esclusiva e quelle eventualmente ricavabili dall’uso legittimo delle parti e delle pertinenze condominiali.
1.1. La locazione a terzi di una unità immobiliare compresa in un edifico in condominio pone, infatti, il conduttore in una posizione non diversa da quella del proprietario in nome del quale egli detiene.
Pertanto il conduttore può (art. 1102 C.C.), al pari del suo dante causa, liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell’edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell’unità immobiliare oggetto primario della locazione e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (C. 97/3874). Tale potere, di trarre dalla cosa locata tutte le utilità inerenti al suo normale godimento, è inoltre subordinato alla disciplina condominiale, ai limiti della destinazione del bene prevista nel contratto di locazione, a espressi divieti previsti nel contratto medesimo.
1.2. Ciò premesso, si rileva che è ormai jus receptum (C. 98/1046; C. 86/6229; C. 81/2331; C. 73/202) l’affermazione che è lecita l’apposizione, da parte del conduttore, di insegne atte a pubblicizzare la sua attività commerciale svolta nel locale locatogli, sui muri perimetrali di edifici in condominio, anche nelle parti del muro che non corrispondono alle proprietà esclusive del singolo condomino, ove ciò non contrasti con alcuna delle condizioni sopra indicate.
1.3. Nel caso concreto non risulta esservi alcun fatto ostativo al diritto del Bonechi di apporre sulla facciata dell’edificio condominiale l’insegna pubblicitaria.
1.3.1. Non è stato dedotto alcun impedimento derivante dal regolamento condominiale.
Quanto al possibile conflitto con il diritto del locatore o degli altri condomini, si osserva che la nozione di pari uso della cosa comune (come detto, estensibile anche al conduttore), cui fa riferimento l’art. 1102 C.C., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali ispirati al principio di solidarietà. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che il limite del godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano voler accrescere il pari uso cui hanno diritto (C. 98/1499). Calato tale principio nella fattispecie concreta, si può affermare che l’apposizione dell’insegna pubblicitaria in corrispondenza del locale destinato all’esercizio di attività commerciale, non costituisce di per sé abuso della cosa comune, idoneo a ledere il compossesso del muro comune, che fa capo come jus possidendi a tutti i condomini.
1.3.2. Tra i limiti da rispettare ex art. 1102 C.C. vi è anche il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall’art. 1120, 2° co. C.C. in tema di innovazioni e nuovamente argomento di discussione. Ritiene la Corte che il “decoro” architettonico della palazzina ristrutturata non risenta negativamente della presenza del tipo di insegna-tenda applicata dal conduttore, la quale (unitamente all’altra, speculare, posta sul fondo situato alla destra della porta d’ingresso del medesimo stabile) non stona con l’insieme dello stile lineare della facciata e non arreca alcun deturpamento estetico all’edificio; per altro verso nessun determinato standard nell’arredamento esterno dell’esercizio commerciale risulta essere stato imposto da alcuna convenzione tra le parti.
1.3.3. Infine, contrariamente a quanto in maniera specifica ritenuto dal Tribunale, nessun ostacolo all’attività posta in essere dal Bonechi sembra derivare dal contratto.
Nella sua stringatissima motivazione il primo giudice ritiene di poter identificare nell’installazione della nuova insegna senza il consenso scritto dei locatori il fatto costituente inadempimento contrattuale.
Tale valutazione discende da un’interpretazione del contratto non corretta. Non è, infatti, vero che la clausola n. 12 stabilisca che il rifacimento delle facciate avrebbe comportato la necessità della rimozione delle insegne allora esistenti, né che la necessaria autorizzazione scritta del locatore, ivi prevista, possa estendersi alla cosa oggetto della controversia.
Sotto il primo profilo, l’obbligo di rimozione, in occasione del rifacimento della facciata dell’edificio, riguarda espressamente (ed esclusivamente) “…l’insegna “a bandiera” esistente…”. Fin dall’iniziale comparsa di costituzione il Bonechi ha sempre dedotto, senza mai ricevere in ciò smentita, che le insegne erano due, di diversa tipologia, una verticale o “a bandiera” e l’altra orizzontale applicata sopra l’ingresso del fondo commerciale; avendo il patto negoziale limitato l’obbligo di rimozione all’insegna “a bandiera”, ed essendo stata quest’ultima eliminata, ne consegue la legittima facoltà dell’appellante a mantenere l’insegna pubblicitaria orizzontale.
E d’altra parte, deve escludersi che la sostituzione del tipo di insegna con quella attualmente esistente possa integrare quelle “…eventuali modifiche, trasformazioni o innovazioni, compresa l’installazione di eventuali macchinari rumorosi, che il conduttore intendesse apportare all’immobile locato…”, per le quali si prevedeva “…il previo assenso scritto del locatore…”, poiché al contrario, essa rappresenta una lecita modalità di godimento, da parte del conduttore, della parte di edificio di uso comune al fine di trarne utilità, mentre quelle elencate nel contratto individuano quelle modifiche o addizioni, che il conduttore nel corso della locazione può apportare all’immobile, che nel caso specifico le parti hanno inteso limitare al bene locato, inteso come fondo adibito all’attività commerciale, come risulta dal tenore letterale della clausola, in assenza di alcun riferimento testuale a targhe o insegne e anzi in presenza di termini (quali: “…trasformazioni…all’immobile locato…innovazioni…”) che non le comprendono e di una pattuizione separata e specifica riguardante la sola insegna “a bandiera”, nonché da un’interpretazione secondo buona fede del negozio, nel senso di realizzazione di un equo contemperamento degli opposti interessi delle parti contraenti.
2. L’appello va pertanto accolto. Le spese di entrambi i gradi del giudizio, considerato l’esito complessivo della causa, gravano sugli appellati, interamente soccombenti, e si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
la Corte di Appello di Firenze
sezione seconda civile
decidendo sull’appello proposto, con ricorso depositato il 16.7.2003, da Bonechi Luciano nei confronti di Macherelli Leonello + 2, avverso la sentenza n. 385/02 del Tribunale di Prato in data 22.3.2003, in accoglimento dell’appello,
r i g e t t a
la domanda proposta da Macherelli Leonello, Gabriella e Massimo e, in accoglimento delle domanda riconvenzionale,
d i c h i a r a
il diritto di Bonechi Luciano a mantenere l’insegna-tenda relativa alla propria attività commerciale, situata sopra il fondo locato;
c o n d a n n a
gli appellati a rimborsare all’appellante le spese di entrambi i gradi del giudizio, che liquida, quanto al primo grado, in complessivi Euro 950,00, di cui Euro 550,00 per onorari, Euro 200,00 per diritti e il resto per spese, e quanto al presente grado, in complessivi Euro 1.700,00, di cui Euro 1.200,00 per onorari, Euro 400,00 per diritti e il resto per spese, oltre IVA, Cap e spese generali come per legge;
c o n d a n n a
altresì, i predetti appellati a restituire al Bonechi la somma di Euro 1.596,24, da quest’ultimo pagata in esecuzione della sentenza di primo grado, oltre interessi dal dì del pagamento al saldo.
Firenze, 20 ottobre 2004
