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Frazionamento di unità immobiliari e effetti nell’ambito condominiale

Uno degli appartamenti nel complesso condominiale dove vivo è stato venduto ed il nuovo proprietario ha provveduto a ristrutturarlo ricavando-ne tre appartamenti, collocando all’interno tre nuove porte e posizionando, per il riscaldamento, i contatori e gli sfiati delle caldaie nella proprietà comune. È un suo diritto tutto ciò? Gli appartamenti sono stati messi in vendita e, quando saranno abitati, i criteri di suddivisione delle spese per i consumi, l’ascensore, gli scarichi e le spese di portineria dovranno esse-re ricalcolati? La tabella millesimale dovrà essere modificata? Il valore commerciale del mio appartamento può diminuire?

Come ha di recente confermato la Corte di Cassazione, l’art. 1122 c.c. consente l’esercizio dei poteri del proprietario compreso il potere di frazionare gli appartamenti posti in condominio così come di accorparli, alla condizione che i lavori, le modificazioni e la diversa consistenza dell’unità immobiliare oggetto dei lavori non siano di pregiudizio alle parti comuni ed alle proprietà esclusive degli altri condomini. Il condomino ha quindi il diritto di godere e di disporre dell’appartamento, apportandovi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare la utilizzazione, con il limite di non ledere i diritti degli altri condomini (Cass. Nn. 2493/1967; 2683/1980). In sostanza, l’intervento edilizio compiuto in una delle unità immobiliari poste in condominio, non è consentito se tale rea-lizzazione abbia determinato o sia comunque, seppure potenzialmente, in grado di arrecare pregiudizio all’utilizzazione e al godimento della cose comuni o delle altre unità immobiliari. Si tratta di principi costantemente affermati dalla giurisprudenza, tuttavia nella loro espressione corrente abbastanza astratti e che nella sostanza corrispondono alla parafrasi de-gli articoli 1102 del codice civile ed in particolare dell’articolo 1122, anche nel nuovo testo a seguito della riforma del condominio (Cass. Sez. II Civ., sentenza 24 giugno 2016, n. 13184).
Occorre però considerare, in primo luogo, che il regolamento con-dominiale, non necessariamente contrattuale, può vietare o limitare ope-razioni che incidono sulla consistenza delle unità immobiliari, o subordi-narle alla specifica approvazione dell’assemblea; inoltre che secondo l’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, le tabelle mil-lesimali possono, a maggioranza, essere modificate quando, tra l’altro, vi sia stata una variazione delle unità immobiliari che abbia determinato un’alterazione in misura superiore al 20% dei valori millesimali anche di una sola unità immobiliare. Infatti, per venire al quesito, l’aumento delle unità immobiliari comporterà l’insediamento nell’edificio di ulteriori nuclei familiari e, quindi, una utilizzazione dei beni e dei servizi comuni da parte di un maggior numero di persone. Quanto al deprezzamento dell’immo-bile in caso di aumento dei residenti, questa conseguenza è verosimile se non probabile, ma si deve anche considerare che se il comportamento del condomino è rimasto nei limiti previsti dalla legge e quindi si deve considerare legittimo esercizio del suo diritto (in questo caso il comporta-mento del condomino che ha frazionato l’unità immobiliare di sua proprie-tà), non vi è presupposto di responsabilità e quindi obbligo di risarcimento o di indennizzo.