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IL CONDOMINIO PUO' VIETARE LA COSTRUZIONE DI UNA TERRAZZA "A TASCA"

Corte d’Appello di Firenze, Sezione I, 4 novembre 2005, n. 1591 – La trasformazione in terrazzo di parte del tetto di copertura di un edificio condominiale ad opera di un condomino e l’annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva, mediante creazione di un accesso diretto per uso a lui solo riservato, è illegittima.

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione, notificato il 10 giugno 1987, il Condominio *********** in Firenze conveniva, avanti al Tribunale di Firenze, il proprio condomino **********Esponeva l’attore che il *********, proprietario di un’unità abitativa posta all’ultimo piano del fabbricato, aveva invaso la proprietà condominiale costituita dalla tromba delle scale costruendo una rampa di scale per accedere alla mansarda, aveva costruito un locale ad uso cucina per la mansarda, con finestra prospettante sul cortile interno ed insistente per 2/3 sul ripiano scale condominiali, aveva trasformato la copertura a tetto in terrazza ad uso esclusivo in corrispondenza del penultimo piano delle scale condominiali. Dette opere, realizzate abusivamente, impedivano tra l’altro il normale uso delle strutture condominiali da parte degli altri condomini, onde l’attore chiedeva la condanna del convenuto alla rimessione in pristino ed al risarcimento del danno. Si costituiva il Bracci, riconoscendo di aver trasformato parte del tetto in terrazza a livello ma affermando che ciò rientrava tra le sue facoltà e non comprimeva i diritti degli altri condomini; escludeva di aver effettuato interventi modificativi, in specie che riguardassero proprietà comuni e chiedeva la condanna dell’attore per lite temeraria. Espletata C.T.U., il Tribunale riteneva che le opere realizzate dal ****** si trovassero all’interno della proprietà di lui ovvero non fossero tali da impedire agli altri condomini l’uso delle parti comuni, onde respingeva la domanda. Proponeva appello il Condominio, che con primo motivo si doleva per avere il Tribunale fatto proprie le indicazioni contenute nella seconda delle due relazioni depositate dal C.T.U., pur a fronte delle contestazioni che esso attore aveva mosso alle discordanze ed alle contraddittorietà tra le relazioni stesse; chiedeva dunque l’appellante, dopo aver posto in rilievo le discordanze tra le due relazioni, che l’indagine peritale fosse rinnovata. Con secondo motivo l’appellante censurava l’affermazione, contenuta nella decisione gravata, secondo cui la proprietà del sottotetto gravante sulle scale condominiali sarebbe appartenuta al proprietario dell’ultimo piano ed in proposito faceva rilevare sia che dal titolo d’acquisto dell’unità abitativa del Bracci non risultasse quell’ulteriore diritto, sia che le cose per destinazione pertinenziali alle parti condominiali dovevano considerarsi anch’esse condominiali. Contestava infine con terzo motivo quella parte della decisione impugnata che aveva ritenuto legittima la trasformazione del tetto condominiale in terrazza ad uso esclusivo. Si costituiva il ********, chiedendo la reiezione del gravame; con successiva memoria, eccepiva l’avvenuta transazione della controversia, in forza di volontà manifestata dai condomini all’assemblea del 5 giugno 2001; con la comparsa conclusionale eccepiva inoltre il difetto di legitimatio ad causam dell’amministratore del Condominio (in quanto la presente causa esulerebbe dal novero di quelle previste dall’art. 1130 c.c.), la carenza delle condizioni dell’azione in quanto non sussisterebbe la legittimazione ad impugnare del condominio (ente di gestione, dalla cui sfera esula l’azione di rivendicazione) e sarebbero stati pretermessi i condomini, litisconsorti necessari; faceva rilevare ancora come in appello il condomino avesse domandato per la prima volta, oltre che la condanna di esso Bracci all’eliminazione delle opere invasive della proprietà comune, anche l’eliminazione di quelle che avevano alterato strutture comuni, domanda quest’ultima nuova e dunque inammissibile. L’appellante affermava che le eccezioni proposte con la comparsa conclusionale non erano ammissibili, comunque erano infondate nel merito.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Per ciò che attiene alla definizione dei limiti della domanda, è agevole rilevare che in prime cure non è stata lamentata l’alterazione che a strutture comuni potesse essere derivata dalle opere eseguite dal ******; ne risulta inammissibile, in quanto nuova, quella parte della domanda che, proposta per la prima volta in appello, è intesa ad ottenere la rimozione di quelle strutture che da cui possa essere derivata l’alterazione di strutture comuni.

Le eccezioni che l’appellato ha sollevato con la comparsa conclusionale e che afferiscono al tema della legittimazione attiva sono ammissibili in ogni stato e grado. Per giungere a ritenerle tutte infondate è tuttavia sufficiente richiamare, con valore assorbente, il consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità (da ultimo, Cass. Civ. Sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13611, passando per Cass. Civ. Sez. Un., 8 marzo 1986 n. 1552, a risalire fino a Cass. Civ. 2445/1962), secondo cui “L’amministratore deve compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio e può agire in giudizio, sia contro i condomini sia contro i terzi, per ottenere la demolizione di manufatti pregiudizievoli di quei diritti, non potendo l’espressione atti conservativi intendersi riferita alle sole azioni cautelari strictu sensu”. Affermata la legittimazione autonoma dell’amministratore, quale fondata sul disposto dell’art. 1130 n. 4 c.c., non si pone neppure il problema della prova dell’avvenuto conferimento del mandato ad opera dell’assemblea (conferimento che, per inciso, non può essere avvenuto con la delibera 2 dicembre 1986, prodotta dal Condominio, perché quella deliberazione si riferisce al potere di resistere in un differente giudizio, sempre proposto dal Bracci).

Parimenti infondata è l’eccezione di inammissibilità dell’appello per intervenuta transazione, che nella difese dell’appellato sarebbe stata stipulata nel corso dell’assemblea condominiale tenutasi il 5 giugno 2001: la lettura del verbale assembleare consente di verificare che in quella sede entrambe le parti manifestarono la volontà di risolvere transattivamente tutte le loro controversie e che di conseguenza l’assemblea dette mandato all’amministratore affinchè officiasse il difensore del Condominio per giungere ad una soluzione concreta (di cui peraltro non si ha notizia), cosa ben diversa da ciò che è necessario perché possa ritenersi stipulato il contratto di cui all’art. 1965 c.c..

Nel merito, premesso che l’operato e le indicazioni del C.T.U., nominato in questo grado, vengono interamente condivisi per il metodo rigorosamente aderente alle emergenze documentali ed a quanto è stato riscontrato sul luogo, premesso altresì che per effetto delle rispettive difese, della decisione impugnata e della precisazione che s’è fatta nella parte iniziale della presente motivazione, gli aspetti attualmente controversi sono due (la natura del locale realizzato nel sottotetto e la legittimità delle terrazze a livello che hanno sostituito parte del tetto) conviene muovere dall’esame dell’atto di compravendita in data 29 ottobre 1971, con cui l’odierno appellato ha acquistato dai precedenti proprietari **********“porzione di quartiere posto al piano terzo sul davanti per chi dalla piazza guarda la facciata del fabbricato, comporto di vani due, cucinotto, gabinetto, corridoio e ripostiglio, oltre tutti i diritti sulla porzione di soffitta sovrastante”, così come riportato nella planimetria allegata al contratto. Analoghe espressioni sono state utilizzate, a proposito della soffitta, nell’atto con cui gli stessi danti causa hanno ceduto all’attuale proprietario l’altro appartamento, pure posto al terzo piano dell’edificio. Da queste espressioni si deve ritenere che al ******** (nonché all’acquirente dell’altra unità abitativa posta sullo stesso piano) sia stata alienata quella porzione di fabbricato che si trova tra il solaio di ciascuno dei due appartamenti ed il tetto condominiale, con esclusione quindi del volume soprastante il vano delle scale condominiali, parte quest’ultima che non è stata menzionata nei due atti di compravendita ed il cui carattere condominiale si deve desumere dalla sua funzione di isolare il comune vano scale e dalla sua potenziale utilizzabilità ad opera degli altri condomini (Consiglio di Stato, Sez. V, 9 ottobre 2003, n. 6049, Cass. Civ. Sez. II, 4 dicembre 1999, n. 13555). Il locale che il *******ha tuttavia realizzato e di cui ha successivamente chiesto il condono ha un volume superiore a quello relativo alla parte sovrastante l’appartamento; in altre parole, il Bracci, dopo aver posto in essere un collegamento tra il suo alloggio ed il vano superiore (collegamento che il C.T.U., fondandosi sulla rappresentazione grafica allegata al rogito, ha ritenuto non esistente al momento del contratto di compravendita di cui s’è detto), ha realizzato un nuovo locale utilizzando non solo il volume del sottotetto che sovrastava il suo alloggio ma anche il volume sovrastante le scale condominiali. Si tratta dunque di una modifica che rientra nel novero di quelle che l’art. 1102 c.c. espressamente interdice ed in relazione alla quale dovrà essere ordinata la rimessione in pristino, seguendo le indicazioni, anche in termini di misure, fornite dal C.T.U..

Per ciò che attiene alla dedotta realizzazione delle terrazze a livello dell’alloggio che il ******* ha creato al quarto piano, modificando il preesistente tetto condominiale anche nella parte in cui esso copre l’altro appartamento posto al piano terzo (e creando, come ha accertato il C.T.U., problemi di infiltrazione di umidità a quest’appartamento), va detto che il fatto storico, ampiamente documentato dalle fotografie aeree, non è contestabile. Le conseguenze giuridiche non possono tuttavia essere quelle di indifferenza rispetto ai diritti condominiali, affermate dal primo giudice: la funzione strutturale del tetto, che non è solo quella di copertura ma anche quella di isolamento termico, è stata, per effetto della sua trasformazione in terrazza, immutata; la fruibilità di questa parte comune ad opera degli altri condomini è stata interdetta; ogni altro uso, in specie l’accessibilità al tetto per eseguire l’ispezione degli impianti che vi solo collocati, è venuto meno. Come ha avuto modo di precisare le giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ., sez. II, 9 maggio 1983, n. 3199), dalle cui indicazioni non v’è motivo per discostarsi, “La trasformazione in terrazzo di parte del tetto di copertura di un edificio condominiale ad opera del condomino proprietario del piano adiacente e non sottostante e l’annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva, mediante creazione di un accesso diretto per uso a lui solo riservato, è illegittima, in quanto tale attività, oltre a non essere riconducibile all’esercizio del diritto di sopraelevazione attribuito al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale, realizza, per un verso, alterazione unilaterale della funzione e destinazione, di mera copertura e protezione delle sottostanti strutture, propria del tetto preesistente, e, per altro verso, comporta appropriazione di cosa comune, che integra violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento (secondo la sua natura) spettanti agli altri condomini in ordine a parte comune dell’edificio”. Va altresì escluso che nel caso di specie si tratti di soprelevazione dell’ultimo piano, in ipotesi consentita. Invero, come ha avuto modo di precisare Cass. Civ., sez. II, 27 luglio 1984, n. 4449, “L’occupazione in via permanente e stabile, da parte di un condomino, del tetto dell’edificio, con relativa incorporazione nella sua proprietà esclusiva, non rientra nella previsione dell’art. 1122 c.c., concernente le opere attuate nel piano (o porzione di piano) di proprietà esclusiva, bensì integra tipica attività innovatrice vietata dall’art. 1102 c.c. se non autorizzata dagli altri condomini”. Anche in relazione a questa modifica di una parte comune il Bracci va per conseguenza condannato alla rimessione in pristino, conformemente a quanto richiesto dall’appellante.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo

 

P. Q. M.

La Corte d’Appello di Firenze, Sezione I Civile, in accoglimento dell’appello proposto dal Condominio di ******* in Firenze avverso la sentenza del Tribunale di Firenze in data 29 marzo 2001, n. 1234 ed in riforma di questa, ordina a *******la rimessione in pristino stato, secondo le indicazioni e le misure fornite dal C.T.U. Donvito, quella parte del locale sottotetto che è soprastante il vano scale condominiale e quella parte del tetto che è stata trasformata in terrazza. Condanna l’appellato a rifondere al Condominio le spese di giudizio, liquidate per il primo grado in € 9.300,00 (€ 170,00 per esborsi non imponibili, € 2.300,00 per diritti, € 6.000,00 per onorari, € 830,00 per rimborso forfettario) oltre CAP, per questo grado d’appello in € 13.026,18 (€ 315,75 per esborsi non imponibili, € 2.528,16 per diritti, € 8.770,00 per onorari, € 1.412,27 per rimborso forfettario oltre CAP.

Così deciso in Firenze il 3 giugno 2005.

Il Presidente

Dott. Adriano Cini

Il Cons. est.

Dott. Giulio De Simone