INDENNITA' PER LA PERDITA DELL'AVVIAMENTO: IN CHE MISURA SPETTA?
Un anno fa ho dato la disdetta ad un inquilino di un locale destinato a bar alla scadenza dei primi sei anni, perché intendevo destinarlo ad uso di mio figlio che intende realizzarci un ristorante ed intraprendere così una nuova attività lavorativa (fino ad oggi è infatti cameriere presso un altro locale e vorrebbe mettersi in proprio). Ora l’inquilino ha saputo di questa mia intenzione che ho dovuto dichiarare nella comunicazione di disdetta, e pretende da me non la normale indennità per la perdita dell’avviamento rappresentata da 18 mensilità dell’ultimo canone, ma il doppio e quindi ben 36 mensilità, affermando che secondo l’art. 34 della vecchia legge n. 392/1978 l’inquilino ha diritto al raddoppio dell’indennità quando l’immobile locato venga adibito ad esercizio della stessa attività o di una attività affine e il nuovo esercizio venga realizzato entro un anno dalla chiusura del precedente. In questa situazione di disaccordo, l’inquilino intanto se n’è andato aprendo un altro bar in un locale non distante da quello di mia proprietà, ed ha anche smesso di pagare il canone in quanto egli afferma che il mancato pagamento dell’indennità gli dà diritto di trattenere la disponibilità dell’immobile senza pagare un euro di canone. E’ legittimo tutto ciò?
I problemi posti sono due: in primo luogo la misura dell’indennità di buonuscita e quindi in pratica se semplice (18 mesi), o doppia (36 mensilità di canone) quando l’attività che sarà esercitata successivamente nel locale non sia la stessa ma si possa affermare che sia affine; in secondo luogo se l’inquilino abbia il diritto di non restituire l’immobile e cessare il pagamento del canone in caso di mancato pagamento dell’indennità, a sua volta derivante dal mancato accordo sull’entità della stessa.
Quanto al primo punto, in mancanza di precedenti a me noti, dubito che l’attività di ristorante possa essere considerata affine a quella di bar, in quanto pur trattandosi in ogni caso di pubblici esercizi, il bar potrà forse essere affine a forme di ristorazione veloci e parziali come potrebbe essere una pizzeria ed una spaghetteria, ma non a forme di ristorazione tradizionali come un ristorante, la cui attività come è intuitivo, non trarrà alcun vantaggio dalla precedente attività di bar svoltasi in passato negli stessi locali. Ed infatti la ragione del riconoscimento della indennità di buonuscita al conduttore che abbia svolto una attività comportante diretti contatti con il pubblico degli utenti e consumatori, sta proprio nella possibilità che in qualche misura l’avviamento della attività cessata si trasferisca anche alla successiva attività, che così venga a beneficiare dei clienti che hanno avuto relazioni con la prima. Ma credo che si possa affermare con sufficiente ragione, che la clientela del bar che è per sua natura clientela di transito, difficilmente si trasformerà nella clientela di un ristorante tradizionale. Quanto alla ulteriore domanda, osservo che anche recentemente la Corte di Cassazione (sentenza n. 6090 del 2002), ha affermato che il mancato pagamento dell’indennità di avviamento, non esclude l’obbligo dell’inquilino di continuare a pagare il canone fino alla riconsegna dell’immobile, anche se abbia cessato di utilizzarlo e si limiti mantenerne il possesso, come la legge gli consente, fino al pagamento della indennità.
