L'APPOSIZIONE DI UNA INSEGNA NON COSTITUISCE ABUSO DELLA PARETE PERIMETRALE CONDOMINIALE
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE ‘ Sez. II, 2 marzo 2005, n. 449. – Parti comuni dell’edificio condominiale – Muri – Perimetrali – Conduttore dì locale ad uso commerciale – Apposizione di insegna pubblicitaria – Assenza di ostacoli nel regolamento condominiale. e nel contratto di affitto – Abuso della cosa comune – Configurabilità – Esclusione a condizione che vengano rispettati i limiti posti dall’art. 1102 C.C.
Pres. Lucéntini – Est. Cappelli – Bonechi (avv.ti Montini e Scala) c. Macherelli I. ed altri (avv.ti Magni e Gattai):
In assenza di ostacoli derivanti dal regolamento condominiale o dal contratto di locazione, non configura abuso della cosa comune (a condizione che non contrasti con i limiti posti dall’art. 1102 c.c.) l’apposizione – da parte del conduttore – di insegne atte a pubblicizzare l’attività commerciale svolta nell’immobile locatogli, effettuata sui muri perimetrali dell’edificio non corrispondenti alla proprietà del singolo condomino. (C.c., art: 1102) (1).
(1) Il principio di cui alla massima costituisce ormai ius receptum. In tale senso, si rinvia alle citate Cass., 3 febbraio 1998, n. 1046, in Rass. loc. e cond. 1998, 273 con nota di GUIDA e Cass. 24 ottobre 1986, n. 6229, in Riv. giur. ed. 1987, I, 179. Nel merito, cfr. Trib. Brescia, 26 aprile 1994, in questa Rivista 1995, lbl.
stare il suo originale decoro e stile della fine degli anni 1940. Chiedevano, di conseguenza, la condanna del conduttore a rimuovere la predetta insegna.
Il convenuto resisteva all’accoglimento della domanda, deducendo, in fatto, di essersi limitato a sostituire una delle due precedenti insegne (una «a bandiera» e l’altra orizzontale, applicata sopra la porta d’ingresso), che fin dall’inizio della locazione egli aveva installato senza mai alcuna opposizione da parte dei proprietari. Sosteneva che il diritto all’insegna, quale diritto fondamentale dell’imprenditore, doveva considerarsi implicito nella locazione di immobile adibito all’esercizio di un’attività commerciale. Chiedeva, in via riconvenzionale, accertarsi il proprio diritto a tenere l’insegna.
Con sentenza n. 385/2003 del 16. gennaio 2003, l’adito tribunale accoglieva là domanda, ritenendo la descritta condotta tenuta dal conduttore atta a configurare un inadempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto.
Con ricorso depositato il 16 luglio 2003, ha proposto appello il Bonechi, rilevando l’assenza nell’accordo scritto di qualsiasi riferimento a insegne pubblicitarie, se non à quella verticale «a bandiera», peraltro eliminata, mentre non si poteva negare al conduttore, al pari del proprio dante causa, il diritto di godere liberamente le parti comuni dell’edificio, tra cui la facciata. Chiede, inoltre, la condanna di controparte alla restituzione di quanto già corrisposto in forza della impugnata sentenza. Resistono i locatori.
La causa, previa discussione, veniva decisa nell’odierna Camera di consiglio, provvedendosi alla successiva, pubblica lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE. 1. – Elemento basilare della locazione di un immobile, sia esso ad uso abitativo o ad uso diverso, è il trasferimento del godimento al conduttore, il quale è, quindi, legittimato a titolo locatizio, a trarre dall’immobile tutte quelle utilità che prima erano peculiari del locatore, senza distinzione tra le utilità fornite dalla porzione di immobile in proprietà esclusiva é quelle eventualmente ricavabili dall’uso legittimo delle parti e delle pertinenze condominiali.
1.1: – La locazione a terzi di una unità immobiliare compresa in un edifico in condominio pone, infatti, il conduttore in una posizione non diversa da quella del proprietario in nome del quale egli detiene.
Pertanto il conduttore può (art. 1102 c.c.), al pari del suo dante causa, liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell’edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell’unità immobiliare oggetto primario della locazione e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (Cass., 97/3874). Tale potere, di trarre dalla cosa locata tutte le utilità inerenti al suo normale godimento, è inoltre subordinato alla disciplina condominiale, ai limiti della destinazione del bene prevista nel contratto di locazione, a espressi divieti previsti nel contratto medesimo.
1.2. – Ciò premesso, si rileva che è ormai jus receptum (Cass. 98/1046; Cass. 86/6229; Cass. 8172331; Cass. 73/202) l’affermazione che è lecita l’apposizione, da parte del conduttore di insegne atte a pubbli-
cizzare la sua attività commerciale svolta nel locale locatogli, sui muri perimetrali di edifici in condominio, anche nelle parti del muro che non corrispondono alle proprietà esclusive del singolo condomino, ove ciò non contrasti con alcuna delle condizioni sopra indicate.
1.3. – Nel caso concreto non risulta -esservi alcun fatto ostativo al diritto del Bonechi di apporre sulla facciata dell’edificio condominiale l’insegna pubblicitaria.
1:3.1. -Non è stato dedotto alcun impedimento derivante dal regolamento condominiale.
Quanto al possibile conflitto con il diritto del locatore o degli altri condomini, si osserva che la nozione di pari uso della cosa comune (come detto, estensibile anche al conduttore), cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali ispirati al principio di solidarietà. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che il limite del godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano voler accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. 98/1499). Calato tale principio nella fattispecie concreta, si può affermare che l’apposizione dell’insegna pubblicitaria in corrispondenza del locale destinato all’esercizio di attività commerciale, non costituisce di per sé abuso della cosa comune, idoneo a ledere il compossesso del muro comune, che fa capo come jus possidendi a. tutti i condomini.
1.3.2. – Tra i limiti da rispettare ex art. 1102 c.c. vi è anche il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall’art. 1120, secondo comma, c.c. in tema di innovazioni e nuovamente argomento di discussione. Ritiene la Corte che il «decoro» architettonico della palazzina ristrutturata non risenta negativamente della presenza del tipo di insegna-tenda applicata dal conduttore, la quale (unitamente all’altra, speculare; posta sul fondo situato alla destra della porta d’ingresso del medesimo stabile) non stona con l’insieme dello stilé lineare della facciata e non arreca alcun deturpamento estetico all’edificio; per altro verso nessun determinato standard nell’arredamento esterno dell’esercizio commerciale risulta essere stato imposto da alcuna convenzione tra le parti.
1.3.3. – Infine, contrariamente a quanto in maniera specifica ritenuto dal Tribunale, nessun ostacolo
all’attività posta in essere dal Bonechi sembra derivare dal contratto.
Nella sua stringatissima motivazione il primo giudice ritiene di poter identificare nell’installazione della nuova insegna senza il consenso scritto dei locatori il fatto costituente inadempimento contrattuale.
Tale valutazione discende da un’interpretazione del contratto non corretta. Non è; infatti, vero che la clausola n. 12 stabilisca che il rifacimento delle facciate avrebbe comportato la necessità della rimozione delle insegne allora esistenti, né che la necessaria autorizzazione scritta del locatore, ivi prevista, possa estendersi alla cosa oggetto della controversia.
Sotto il primo profilo, l’obbligo di rimozione, in occasione del rifacimento della facciata dell’edificio, riguarda espressamente (ed esclusivamente) «… l’insegna “a bandiera” esistente …».
Fin dall’iniziale comparsa di costituzione il Bonechi ha sempre dedotto, senza mai ricevere in ciò smentita, che le insegne erano due, di diversa tipologia, una verticale o «a bandiera» e l’altra orizzontale applicata sopra l’ingresso del fondo commerciale; avendo il patto negoziale limitato l’obbligo di rimozione all’insegna «a bandiera», ed essendo stata quest’ultima eliminata, ne consegue la legittima facoltà dell’appellante a mantenere l’insegna pubblicitaria orizzontale.
E d’altra parte, deve escludersi che 1a sostituzione del tipo di insegna con quella attualmente esistente possa integrare quelle «… eventuali modifiche, trasformazioni o innovazioni, compresa l’installazione di eventuali macchinari rumorosi, ché il conduttore intendesse apportare all’immobile locato …», per le quali si prevedeva «… il previo assenso scritto del locatore …», poiché al contrario, essa rappresenta una lecita modalità di godimento, da parte del conduttore, della parte di edificio di uso comune al fine di trarne utilità, mentre quelle elencate nel contratto individuano quelle modifiche o addizioni; che il conduttore nel corso della locazione può apportare all’immobile, che nel caso specifico le parti hanno inteso limitare al bene locato, inteso come fondo àdibito all’attività commerciale, come risulta dal tenore letterale della clausola, in assenza di alcun riferimento testuale a targhe o insegne e anzi in presenza di termini (quali: «… trasformazioni .:. all’immobile locato … innovazioni …») che non le comprendono e di una pattuizione separata e specifica riguardante la sola insegna «a bandiera», nonché da un’interpretazione secondo buona fede del negozio, nel senso di realizzazione di un equo contemperamento degli opposti interessi delle parti contraenti.
2. – L’appello va pertanto accolto. Le spese di entrambi i gradi del giudizio, considerato l’esito complessivo della causa, gravano sugli appellati, interamente soccombenti, è si liquidano come da dispositivo. (Omissis).
