LAVORI STRAORDINARI E POTERI DELLA ASSEMBLEA DEL CONDOMINIO
TRIBUNALE DI PISTOIA – Sez. dist. Monsummano Terme, 10 marzo 2002. Est. illeggibile – E.B c. Condominio X.Assemblea dei condomini – Deliberazioni – Invalidità – Decisione sulla realizzazione di –
TRIBUNALE DI PISTOIA
Sez. dist. Monsummano Terme, 10 marzo 2002. Est. illeggibile – E.B c. Condominio X.
Assemblea dei condomini – Deliberazioni – Invalidità – Decisione sulla realizzazione di opere – Rimessa alla volontà dell’amministratore – Nullità.
È nulla per indeterminatezza dell’oggetto (oltreché vietata per illegittima attribuzione di poteri) la delibera assembleare nella parte in cui preveda – all’esito di un accertamento circa l’esistenza in favore dì un condomino di un diritto di passo carrabile sulla strada di accesso alle autorimesse condominiali – l’installazione di paletti o barriere per delimitare la proprietà comune da quella gravata da servitù di passo, autorizzando l’amministratore a procedere direttamente ai lavori, previo consulto con altro eondomi-
GIURISPRUDENZA DI MERITO
537
rrio, serz;a necessità di preventive delibere integrative. (C.c., art. 1130; c.c., art. 1135)( 1).
(1) Sul divieto di delega delle competenze dell’assemblea in materia di scelte dì gestione e opere indeterminate, v. Trib. Napoli 30 ottobre 1990, in Giur it. 1991,12. 498 c Trib. Napoli ld luglio 1987, ivi 1989, I, 2, 420. [n particolare secondo quest’ultima pronuncia ogni decisione sulle opere di manutenzione straordinaria dell’immobile condominiale spetta, in via esclusiva, a norma dell’ari. 1135, n. 4, c.c., alla competenza dell’assemblea condominiale: pertanto, è annullabile la delibera con la quale l’assemblea abbia conferito ad una commissione di alcuni condomini, oltre l’amministratore, la delega a disporre sopra una scrie di provvedimenti e di scelte tecnico-economiche inerenti lavori urgenti e di straordinaria amministrazione interessanti lo stabile condominiale. comportando ciò un esautoramento del condominio nella gestione della cosa comune e nell’organo stabile di rappresentanza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. – Con atto di citazione notificato il 5 luglio 2000, E.B. – premesso di essere proprietario di un appartamento facente parte del Co’ndominio (Omissis), e titolare della corrispondente quota di proprietà indivisa sulla strada di accesso alle autorimesse condominiali, gravata da servitù di passo in favore di alcuni confinanti – esponeva che l’assemblea condominiale, riunita in seconda convocazione il 7 giugno 2000 aveva deliberato la necessità per il condominio di verificare se il B. avesse o meno diritto di passo carrabile sulla strada in questione, in vista di eventuali opere di delimitazione della proprietà comune da quella gravata dalla servitù.
Ritenendo tale delibera viziata per genericità dell’ordine del giorno, nonché per violazione dell’art. 1120 comma 2 C.C., in quanto avente ad oggetto un’innovazione lesiva del diritto del singolo condomino sulla cosa comune, sotto il profilo della regolamentazione dell’uso della strada condominiale antistante i1 resede di proprietà esclusiva dell’attore,,e comunque per la violazione del divieto di atti emulativi posto dall’art. 833 c.c., il B. conveniva in giudizio il predetto Condominio, per sentir dichiarare la nullità della delibera impugnata.
Si costituiva l’ente convenuto, il quale eccepiva preliminarmente come la delibera impugnata fosse stata assunta con il voto favorevole dello stesso B. (sia pure per delega alla condomina G.), e nel merito deduceva che la delibera in questione aveva unicamente stabilito di procedere all’accertamento dei reciproci diritti, e non anche di effettuare opere di tipo innovativa; contestava inoltre la sussistenza di qualsivoglia violazione dell’art. 833, e concludeva per il rigetto della domanda.
Al l’udienza di trattazione del 7 marzo 2001, il procuratore dell’attore instava per l’ammissione dei mezzi istruttori articolati nell’atto introduttivo, ma il gìudice ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni all’udienza dell’1l luglio 2001, in occasione della quale il procedimento veniva trattenuto in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di cui all’art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE. – La delibera approvata dall’assemblea del condominio convenuto ì17 giu(>no 2000, al punto quarto, stabilisce testualmente: «L’assemblea, dopo aver analizzato le planimetrie relative agli spazi comuni delibera all’unanimità quanto segue: innanzitutto deve essere verificato se il sig. B.E. ha ‘o meno diritto di
passo carrabile sulla stradina, in caso contrario dovranno essere installati dei paletti o hai-fiere per delimitare la proprietà comune da quella gravata da servitù di passo.
Il sig. B.E. si impegna a far pervenire entro il terrnine di 7 giorni la copia del contratto di acquisto per prendere visione dei diritti acquistati.
Prima di eseguire i lavori l’amministratore contatterà il sig. P.L. per decidere sul tipo di lavori da eseguire».
Dal tenore letterale della delibera emerge con chiarezza la necessaria prelitninarietà dell’accertamento in ordine alla sussitenza del diritto di passo in capo al condomino B., ed in questo senso l’efficacia iniziale della delibera può ben ritenersi limitata all’espletamento di quelle sole attività prodromiche. Tuttavia, all’esito dell’accertamento risulta immediatamente condizionata la contestuale detenninazione del condominio di eseguire le opere di delimitazione al confine tra la proprietà comune c quella gravata da servitù, opere la cui scelta viene rimessa all’amministratore previo consulto con il condomino P., di modo che 1’o-getto della delibera non può considerarsi circoscritto all’indagine sull’estensione dei reciproci diritti, poiché già contiene in sè la ulteriore previsione dei possibili sviluppi futuri della situazione, in relazione ai quali autorizza implicitamente 1’amrninistratore a procedere direttamente ai lavori senza necessità di preventive delíbere integrative: la natura delle opere di recinzione risulta infatti adeguatamente individuata (paletti o barricre), così come è individuabile il luogo di installazione delle stesse (il confine), mentre 1’inciso «prima di eseguire i lavori, l’artiministratore contatterà il sig. P.» ha come logico presupposto l’attuale conferimento all’amministratore stesso dell’autorizzazione a far eseguire le opere, il che conferma il contenuto operativo, seppur condizionato, della delibera impugnata.
In altri termini, se il condominio avesse voluto limitarsi ad accertare la esistenza del diritto di passo sulla proprietà comune, avrebbe rimesso ad una successiva assemblea la decisione circa i lavori eventualmente da eseguire, e non avrebbe incaricato 1’arnministratore di cseauirli di concerto con un condomino, tenuto anche conto del fatto che l’amministratore ha 1’obblìgo di dare esecuzione alle deliberazioni dell’assemblea (art. 1130 c.c.).
Ciò premesso, è altrettanto evidente come il contenuto potenzialmente pregiudizievole della delibera, denunciato dall’attore in relazione al godimento delle parti dell’ediricio in sua proprietà esclusiva, non possa essere valutato in assenza della preventiva determinazione delle opere da eseIluire, così come, mancando tale determinazione, neppure è possibile accertare se ed in quale misura i lavori in questione diano luogo a semplice modifica ovvero ad innovazione della cosa comune; con la conseguenza che. la delibera impugnata deve ritenersi affetta da nullità per indeterminatezza dell’o,,getto, non sanabile per effetto (le] richiamo integrativo alla volontà dell’amrninistratore, a sua volta vietato in quanto sottrae di fatto all’assemblea la decisione sulla realizzazione di opere incidenti direttamente sulle parti comuni e, indirettamente, sull’utilizzo delle porzioni in proprietà esclusiva, al contempo privando il condonino eventualmente dissenziente (dalle modalità operative concretamente scelte) di esercitare nella sede deputata i mezzi di tutela approntati dall’ordinamcnto, o comunque ritardando indebitamente la facoltà di esercitare quei rimedi (al più, la delega dei poteri dell’assemblea potrebbe essere ipotizzata a se,,uito di deliberazione all’unanimità, e non certo a maggioranza, come nel caso in esame; sul divieto di delega delle competenze dell’assemblea in materia di scelte di gestione ed opere indeterminate, si vedano Trib. Napoli 30 ottobre 1990 e 14 luglio 1987, edite).
Il duplice profilo di nullità ravvisato conduce pertanto ad affermare la invalidità della delibera impugnata nella parte in cui prevede, all’esito della verifica circa l’esistenza del diritto di passo in favore del Bonelli, la installazione di pa
letti o barriere per delimitare la proprietà comune da quella gravata da servitù di passo, ed autorizza implicitamente l’amministratore ad intraprendere i lavori, previo consulto con il condomino P.
Nei limiti indicati, la domanda può dunque essere accolta; sussistono peraltro giusti motivi per disporre la compensazione tra le parti delle spese di lite. (Omissis).
