LIMITI AL DEPOSITO CAUZIONALE
Sono proprietario di alcuni appartamenti facenti parte di un unico edificio e i cui contratti di locazione scadono più o meno nello stesso momento. Ora io non ho alcun interesse a dare disdetta agli inquilini, mentre ho interesse alla rinnovazione dei contratti che, per quanto possibile, vorrei che fossero uniformi allo scopo di evitare accuse di favoritismo nei confronti di alcuno rispetto a qualcun altro. Uno dei problemi che mi si pone è quello del deposito cauzionale. La vecchia legge sulle locazioni prevedeva un importo massimo pari a quello di tre mensilità di canone; chiedo ora se è possibile superare questo importo e se si può ricorrere a diverse forme di deposito, in quanto mi sono reso conto che nel caso deprecato di morosità, il tempo medio per recuperare la disponibilità dell’immobile a seguito del procedimento di sfratto e della successiva esecuzione forzata nella città ove si trovano questi immobili, non è mai inferiore a 10/12 mesi, con la conseguenza che se si limita il deposito a tre mesi e si considerano gli inevitabili tempi dell’inizio della procedura e della sua conclusione, la perdita per il locatore supera spesso l’intera annualità del canone.
A proposito del deposito cauzionale, e cioè di quel deposito atipico che tradizionalmente l’inquilino costituisce a favore del locatore a garanzia del pagamento dei canoni e delle altre obbligazioni che derivano dal contratto (prima fra tutte, quella di destinare l’immobile all’uso pattuito e di non danneggiarlo oltre i normali effetti dell’uso contrattuale), si deve tenere presente che la legge sull’equo canone (n.392/1978) la aveva limitato ad un importo pari a tre mensilità di canone, e questo allo scopo di evitare che attraverso questo istituto si ponessero a carico del conduttore corrispettivi ulteriori rispetto al canone. Tuttavia l’art. 11 della legge n.392/1978 non è stato abrogato dalla nuova legge n.431/1998 ed è quindi sempre da considerarsi in vigore, anche se i decreti ministeriali emanati per disciplinare i contratti agevolati di cui all’art.2 comma 3 (ed in ultimo anche il decreto ministeriale del 30 dicembre 2002) niente dicono al riguardo, ed il tipo di contratto agevolato approvato dall’ultimo decreto ministeriale (ed anche quello approvato dal decreto precedente) lascia alle parti la libertà di quantificazione del deposito cauzionale. Bisogna tuttavia considerare che seppure l’art.11 non è stato abrogato dalla nuova legge, questa ha abrogato l’art.79 della legge n.392/1978 sul quale si fondava la inderogabilità della legge dell’equo canone. Quindi la conseguenza è che l’art.11 ha effetto se le parti non hanno regolato espressamente la misura del deposito cauzionale, ma può essere derogato dall’accordo dei contraenti, consentendo così il superamento del limite delle tre mensilità. Peraltro il nuovo contratto-tipo agevolato (ed a maggior ragione quello libero) prevede anche la possibilità di ricorrere ad altre forme di garanzia (fideiussioni bancarie, assicurative o garanzie rilasciate da soggetti diversi dal conduttore) per le quali certamente non vale il limite delle tre mensilità e, se non si tratta di deposito di denaro presso il locatore, nemmeno vale la regola del pagamento degli interessi annuali in favore del conduttore. Peraltro, le considerazioni del lettore a proposito della durata effettiva degli sfratti per morosità sono sacrosante, ma siccome tali procedure rappresentano pur sempre una eccezione rispetto all’ordinario svolgimento dei rapporti contrattuali, appare utile raccomandare ai locatori ed ai conduttori che nel pattuire questa forma di garanzia, si attengano a ragionevolezza e moderazione, perché nella maggior parte dei casi, imporre oneri particolarmente gravosi serve solo a fare partire un rapporto di locazione con il piede sbagliato.
