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L'INQUILINO NON HA PRELAZIONE QUANDO SI VENDONO PIù IMMOBILI ANCHE CON DIVERSI CONTRATTI

TRIBUNALE DI FIRENZE – SENTENZA DELL’8 GIUGNO 2004 – TRIBUNALE DI FIRENZE – SENTENZA DELL’8 GIUGNO 2004

L’INQUILINO NON HA PRELAZIONE QUANDFO SI VENDONO PIù IMMOBILI ANCHE COIN DIVERSI CONTRATTI

 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI FIRENZE

Il Tribunale in composizione monocratica ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n.1696/01 RG promossa da

s.n.c. ***********& c., in persona dei soci legali rappresentanti p.t., elettivamente domiciliata in Firenze, presso lo studio dell’avvocato **********, che la rappresenta e difende, per mandato in calce al ricorso introduttivo.

ATTRICE

Contro

*********, in persona del suo legale rappresentante cav. Ivo Nuti, elettivamente domiciliata in Firenze presso lo studio degli avvocati ***********, che la rappresentano e difendono, per mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta

CONVENUTA

OGGETTO: esercizio del diritto di riscatto ex art. 39 L. 392/78

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato il 27.6.2001, la s.n.c. ************riferiva di condurre in locazione un immobile ad uso commerciale – articolato in una unità destinata a negozio, con accesso da via Guicciardini n. 128/R, ed un’altra destinata a laboratorio annesso al negozio, con accesso da via dello Sprone 1/2 – facente parte dello stabile avente accesso da via Guicciardini 126/R, in Firenze; che detto immobile – già in proprietà di INA s.p.a. e quindi pervenuto in proprietà della società Iniziative Negozi srl – era stato da quest’ultima trasferito, insieme ad altre unità immobiliari anche non facenti parte del medesimo stabile, alla Domogest s.r.l. con contratto di compravendita del 10.1.2001.; che la s.r.l. **********non aveva ottemperato all’obbligo, previsto dall’art. 38 della L. 392/78, di offrire in prelazione alla conduttrice l’ immobile locato. In particolare, la ricorrente esponeva che, sebbene nell’atto di compravendita le parti avessero fatto più volte riferimento ad una “vendita in blocco” dei beni immobili dedotti in contratto, indicando un prezzo di compravendita unitario, nella specie era in realtà configurabile una ipotesi di mera “vendita cumulativa”.

Sottolineava al riguardo la ricorrente che l’oggetto della compravendita stipulata il 10.1.01 tra ************e **********era rappresentato non dall’intero stabile in cui si trova l’immobile locato ma solo da alcune unità immobiliari di quello stabile (oltre ad altre unità di altri stabili), tutte adibite ad attività commerciali e tutte site al piano terreno; mentre le unità site ai piani superiori dello stesso stabile non erano comprese in dettocontratto ed erano state vendute alla **********da altra società, l***********Tanto premesso, la ricorrente – assumendosi titolare del diritto di prelazione ex 38 l.392/78 sull’immobile locato, non potendo il relativo atto di trasferimento essere qualificato come “vendita in blocco” – riferiva di volere esercitare il diritto di riscatto del bene immobile ai sensi dell’art. 39 della predetta legge e lamentava di aver sofferto un danno a causa della violazione del suo diritto di prelazione (danno quantificabile quanto meno nella somma pagata a titolo di canoni dal gennaio 2001 in poi) e quindi conveniva in giudizio **********srl, chiedendo:

a) di dichiarare l’inefficacia nei confronti della ricorrente del contratto di compravendita 10.1.01 di cui in premessa, nella parte relativa all’immobile da lei condotto in locazione;

b) di accertare il valore della quota parte dell’ immobile di cui sub a), oggetto della domanda di riscatto, rispetto al valore complessivo del prezzo di compravendita (£ 6.600.000.000 oltre IVA) dell’insieme dei beni immobili trasferiti con il predetto contratto;

c) di trasferire la proprietà del predetto bene immobile alla ricorrente, previo versamento della somma individuata sub b), con sentenza sostitutiva del rogito;

d) di ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Firenze di procedere alla relativa trascrizione;

e) con vittoria di spese ed onorari.

Si costituiva in giudizio la società convenuta ********* s.r.l., che contestava la sussistenza del diritto della ricorrente di esercitare la prelazione urbana in relazione all’operazione di trasferimento della proprietà degli immobili de quibus .

In particolare la convenuta sosteneva che l’unità immobiliare oggetto della domanda di riscatto faceva parte di uno stabile, comprendente unità destinate tanto ad uso abitativo quanto ad uso commerciale, che essa convenuta aveva acquistato “terra/tetto” nella sua interezza; che peraltro tale stabile rappresentava, a propria volta, parte di una più ampio compendio che comprendeva altri tre fabbricati (posti in via Dogali, lungarno del Tempio e piazza dei Nerli); che tutta la trattativa relativa al trasferimento dei quattro fabbricati era stata condotta con un unico interlocutore, la società Milano Centrale *************spa, del gruppo Pirelli; che tale società, dopo aver definito con Domogest i termini dell’affare, unitario per i quattro fabbricati, aveva indicato, quali società intestatarie degli immobili, la Auriga Immobiliare srl, la Iniziative Negozi srl e la Ruggero settimo srl (pur esse del gruppo Pirelli); che in particolare la società Ruggero settimo era intestataria dell’intero stabile di piazza de’ Nerli, mentre le società Auriga e Iniziative Negozi erano intestatarie, la prima, di tutte le unità immobiliari abitative e, la seconda, di tutte le unità immobiliari commerciali degli altri tre fabbricati; che in data 10.1.2001 tutte le predette società avevano venduto alla Domogest il compendio de quo, con due atti di cui uno avente ad oggetto l’intero palazzo di piazza de’ Nerli, ceduto dalla società *********, e un altro avente ad oggetto tutti gli immobili abitativi (ceduti dalla società **********) e tutti gli immobili commerciali (ceduti dalla società ****************degli altri tre fabbricati.

La convenuta chiedeva quindi il rigetto delle domande della ricorrente in quanto riteneva non spettante il diritto di prelazione, essendosi trattato di vendita “in blocco” o, comunque, di vendita non frazionata delle unità immobiliari, abitative e non, presenti nello stabile de quo.

La ************ s.r.l. inoltre lamentava che, a causa dell’instaurazione del presente giudizio da parte della ricorrente, essa aveva patito la sostanziale impossibilità di alienare con profitto l’immobile de quo e, pertanto, spiegava domanda riconvenzionale di condanna generica della ricorrente al risarcimento del conseguente danno, da liquidare in separato giudizio.

Infine, argomentando che l’esercizio del riscatto avrebbe determinato una evizione, la ************* chiedeva di essere autorizzata a chiamare in giudizio la proprio dante causa, ***********s.r.l., per essere da questa tenuta indenne delle conseguenze dell’eventuale accoglimento della domanda attorea.

Alla prima udienza veniva autorizzata la chiamata in causa della ************srl, che peraltro**********non coltivava, in tal modo rinunciando alla domanda di garanzia.

La causa veniva istruita con l’escussione di testimoni indotti da entrambe le parti e quindi all’udienza del 27.05.2004, previa discussione, veniva decisa come in dispositivo.

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

E’ pacifico che la società **********snc esercitava nell’immobile de quo una attività che comportava contatti diretti con il pubblico; parimenti è pacifico che la **********, quando vendette l’immobile alla**********, non offrì alla conduttrice la prelazione di cui all’art. 38 l. 392/1978. Il tema della causa si risolve quindi nell’accertare se alla conduttrice spettasse il diritto di prelazione urbana, in considerazione dell’oggetto del contratto di compravendita in forza del quale l’immobile de quo fu trasferito dalla **********alla ************.

In proposito conviene preliminarmente richiamare i punti fermi che in materia sono stati fissati dalla giurisprudenza di legittimità, utilizzando le parole di Cass. 4.2.04, in motivazione (Foro It. 2004, I, 680):

“Premesso ciò va osservato che la giurisprudenza costante di questa corte ha ritenuto che in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, allorché la vendita riguardi non un intero edificio (c.d. vendita in blocco, nella quale il conduttore non ha diritto alla prelazione ed al riscatto previsti dagli articoli 38 e 39 della legge 392/78), ma solo alcune delle unità immobiliari che lo compongono, ciascuna delle quali dotata di una propria autonomia, trasferite con un unico atto (c.d. vendita cumulativa), al fine di stabilire se debba essere riconosciuto il diritto di prelazione e di riscatto del conduttore di una di tali unità comprese nella vendita, deve accertarsi se l’oggetto del contratto sia unico, sia, cioè, sia un complesso immobiliare dotato di propria individualità giuridico-strutturale o se contenga tanti atti di disposizione per quanti sono gli immobili, sia, cioè, un atto traslativo ad oggetto plurimo. Mentre nel primo caso la prelazione e il riscatto devono essere esclusi per le stesse ragioni per le quali lo sono nella vendita in blocco (in quanto oggetto del trasferimento è un bene che ha una configurazione sua propria, che lo rende diverso dall’immobile locato), nel secondo devono essere riconosciuti, poiché realizzano le finalità dell’accorpamento aziendale perseguito dalla legge (Cass. 4956/99, Cass. 7520/99, Cass, 9788/98)”

Alla stregua di tali principi deve ritenersi che nel caso in esame non possa riconoscersi il diritto di prelazione del conduttore, poiché, con l’atto 10.1.01 (prodotto sub doc. 4 att.), la *********** ha acquistato l’intero stabile di via dello Sprone/via Guicciardini, ove si trova l’immobile locato (e altri due interi stabili).

Ciò è di per sé sufficiente a qualificare la vendita in questione come vendita in blocco.

La difesa della ricorrente contesta tale conclusione, in base al rilievo che, se è vero che la Domogest ha acquistato per intero il fabbricato di via dello Sprone/via Guicciardini, è pure vero che tale fabbricato non le è stato venduto per intero dalla Iniziative Negozi, in quanto questa le vendette solo le unità non abitative, mentre le unità abitative le furono vendute da **********; la compravendita *********/**********, pertanto, non avrebbe determinato il trasferimento in blocco del fabbricato, ma solo di quella parte del medesimo costituito dalle unità non abitative.

Tale argomento non può essere condiviso, perché oblitera completamente il dato, comprovato dall’istruttoria, del collegamento negoziale tra il contratto di compravendita *********/********* e il contratto di compravendita *********/******** (sulla nozione di collegamento negoziale vedi, tra le tante, Cass. 8844/01, che lo definisce “meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un meccanismo unitario e complesso, che viene realizzato non per mezzo di un singolo contratto ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è finalizzato ad un unico regolamento dei reciproci interessi”).

Che i contratti conclusi da ********* e da *********con ********- aventi ad oggetto, rispettivamente, tutte le unità abitative e tutte le unità non abitative dei palazzi di via dello Sprone/via Guicciardini, via Dogali e Lungarno del Tempio – fossero tra loro collegati (cioè siano stati stipulati per dare veste giuridica alla sostanza di un affare economicamente unitario, tendente a realizzare l’ effetto giuridico finale, voluto da tutti i contraenti, di far acquistare alla ******** per un prezzo globale, la intera proprietà di tali fabbricati) risulta non solo e non tanto dalla materiale unicità del documento contrattuale con cui ******* e *********cedettero a ********le porzioni in rispettiva proprietà dei tre fabbricati (argomento, questo dalla unicità del documento contrattuale, certo non decisivo ma tuttavia non completamente privo di rilievo, se non altro ai fini della dimostrazione del fatto che entrambe le parti venditrici erano edotte del contenuto del contratto contestualmente stipulato tra l’altra parte venditrice e la parte acquirente); quanto dal fatto (confermato tanto dalla deposizione del teste Tremolanti, agente immobiliare che curò la trattativa di acquisto nell’interesse della *********, quanto dalle scritture scambiate nel corso di tale trattativa, allegate sub docc. 1,2 e 3 fasc. conv.) che tali due contratti costituirono la formalizzazione e l’esito di una trattativa che coinvolse unitariamente quattro fabbricati (i tre contemplati nell’atto in esame ed un quarto di proprietà della società Ruggero Settimo).

La dimostrazione del collegamento tra i contratti ******/********e ********/********risiede, in particolare, nei seguenti rilievi:

a) La trattativa che portò alla conclusione di tali contratti fu unitariamente condotta, dal lato di parte venditrice, con una ulteriore società (**********spa) appartenente, come le altre tre, al gruppo Pirelli, la quale solo in prossimità della data del preliminare comunicò a ********t i nomi delle società tra le quali erano distribuite le diverse parti del compendio immobiliare; ciò dimostra che le società venditrici non erano titolari del potere decisionale effettivo su tali beni e agivano come strumenti di un diverso soggetto economico, controllante, formalmente terzo rispetto agli atti di trasferimento dei beni ma in realtà titolare del potere di disposizione, il quale aveva deciso di vendere alla Domogest i quattro palazzi in questione da terra a tetto.

b) Nell’ambito della trattativa la ********* manifestò di essere interessata all’acquisto dei quattro palazzi in questione alla “condizione essenziale che si acquistassero contestualmente e per intero tutti e quattro da terra a tetto” (teste Tremolanti).

c) La trattativa si sviluppò intorno ad un prezzo (di 56,5 miliardi di lire) concordato globalmente per l’intero compendio di quattro palazzi, da terra tetto, e stabilito “a corpo” ed in modo svincolato rispetto alla mera somma del valore di mercato delle singole unità comprese negli edifici; inoltre la distribuzione di tale prezzo complessivo tra le diverse venditrici – ********, *********e **********- venne stabilita unilateralmente da ***********(vedi doc. 2 fasc. conv.), in un modo che “non rispettava rigidamente le proporzioni dei compendi immobiliari intestati a ciascuna delle venditrici” (teste Tremolanti) ma in base a valutazioni di convenienza fiscale.

E’ dunque evidente che l’operazione contrattuale complessivamente posta in essere tra la ********** e le società venditrici costituiva una operazione unitaria, tendente a trasferire la proprietà di quattro palazzi, da terra a tetto, in Firenze, dalle tre società venditrici, tutte facenti capo al gruppo Pirelli, alla **********.

Appare dunque irrilevante, ai fini che ci occupano, che l’atto **********/*********non contemplasse, da solo, la vendita dell’intero fabbricato di via dello Sprone/via Guicciardini, giacché tale atto era collegato con l’atto ********/******** e l’effetto giuridico di tali due atti fu l’acquisto in blocco, da parte della ********, dell’intero palazzo in cui si trovava l’immobile locato (e di altri due palazzi).

Si versa dunque, nella specie, in una ipotesi di trasferimento dell’intero stabile in cui si trova l’immobile condotto in locazione; il fatto che tale trasferimento sia avvenuto mediante due contratti distinti (ma collegati), conclusi tra l’unico acquirente e due società diverse (ma che appartengono al medesimo gruppo societario ed hanno venduto in esecuzione di un programma negoziale unitariamente definito a livello di gruppo), non modifica le caratteristiche economico-sociali dell’affare e, quindi, non impedisce di riconoscere nella vicenda in esame l’esistenza di quella stessa ragione (ossia la non identità tra la cosa oggetto di locazione e la cosa oggetto di trasferimento immobiliare) che fonda il principio della esclusione della prelazione urbana nelle ipotesi di vendita di un edificio in blocco.

Né può condividersi l’assunto della difesa attorea secondo cui nella specie non ricorrerebbe l’ipotesi di vendita in blocco (e quindi non potrebbe negarsi la prelazione urbana del conduttore di una delle unità immobiliari compravendute) per l’insussistenza di un nesso di unificazione strutturale e funzionale tra le unità immobiliari trasferite, in quanto appartenenti a stabili diversi.

Se infatti è vero che non può parlarsi di “blocco”, nel significato utilizzato dalla giurisprudenza relativa alla disciplina degli artt. 38 e 39 l. 392/78, con riferimento ad un compendio costituito da tre edifici diversi, è pure vero che rappresenta un “blocco” – ed anzi costituisce il modello paradigmatico di tale nozione – ciascuno degli edifici compravenduti; di guisa che, in definitiva, l’atto di compravendita in esame va qualificato come vendita cumulativa di tre blocchi; vale a dire, come vendita di un complesso di unità immobiliari, ciascuna delle quali è compresa in un blocco costituito dallo stabile di cui la stessa fa parte.

D’altra parte, che la vendita di ciascun blocco – e, per quanto qui interessa, la vendita dello stabile di via dello Sprone/via Guicciardini – sia stata realizzata nell’intento fraudolento di impedire l’esercizio del diritto di prelazione urbana dei conduttori delle unità immobiliari destinate ad uso commerciale a contatto con il pubblico non solo non è stato nemmeno dedotto dalla ricorrente, ma è palesemente da escludere in base alla semplice considerazione delle dimensioni dell’affare in questione: il corrispettivo dei tre palazzi trasferiti da ********* e da **********a ********** è di oltre 44 miliardi di lire, ed è inimmaginabile che le parti possano essersi impegnate in un affare di queste dimensioni per il solo scopo di eludere l’esercizio della prelazione urbana dei conduttori dei negozi compresi nei fabbricati. Nulla dunque consente di ritenere che il contratto 10.1.01 non corrispondesse alla logica negoziale esplicitata dall’acquirente in sede di trattative, ossia alla effettiva volontà della ********** di acquistare non un generico coacervo di immobili sparsi per Firenze, ma la proprietà da terra a tetto di alcuni fabbricati, essendo evidente la diversa natura qualitativa di una posta patrimoniale rappresentata da un intero palazzo rispetto ad una posta patrimoniale rappresentata da un certo numero di unità immobiliari in un fabbricato in condominio con altri.

Le domande della ricorrente vanno dunque rigettate, non ricorrendo nella specie i presupposti del diritto di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39 l. 392/78.

Quanto alla domanda spiegata in via riconvenzionale da parte convenuta, di risarcimento dei danni derivanti dalla indisponibilità e non commerciabilità del bene locato a causa dell’introduzione del presente giudizio, deve osservarsi preliminarmente che tale domanda, benché non sia stata espressamente posta in relazione all’ipotesi di responsabilità aggravata di cui all’art. 96 c.p.c., deve essere qualificata proprio in tal senso, atteso che la condotta oggettiva fonte di responsabilità per l’attrice sarebbe proprio l’aver agito in giudizio per far valere le proprie asserite ragioni. Conseguentemente, atteso che la domanda attorea, pur se infondata, non può tuttavia giudicarsi temeraria, la riconvenzionale risarcitoria spiegata dalla convenuta va respinta.

Le spese si compensano, in considerazione della complessità e novità delle questioni trattate.

P. Q. M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, rigetta tutte le domande di parte attrice e la domanda riconvenzionale di parte convenuta.

Spese compensate.

Firenze, 08.06.2004

Il Giudice

Antonello Cosentino