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LOCAZIONE COMMERCIALE E PRELAZIONE

Sono proprietario di un fondo destinato a negozio che ho recentemente venduto unitamente ad altre unità immobiliare realizzando così quella che si definisce vendita in blocco e pattuendo un prezzo unico per l’intero affare. In relazione a ciò all’inquilino non è stata comunicata la mia intenzione di vendita, ma una volta stipulato il contratto il nuovo proprietario si è fatto vivo e gli ha comunicato tutte le sue coordinate bancarie perché egli potesse provvedere al pagamento del canone; e così in effetti è avvenuto. Trascorso un anno dal contratto, mi sono visto notificare un atto di citazione con il quale l’inquilino chiede il risarcimento dei danni per non averlo io tempestivamente avvertito della mia intenzione di vendere. Ma non vedo il motivo per il quale avrei dovuto farlo considerato che non avevo venduto soltanto il negozio ma l’intero edificio e quindi, secondo i consigli che avevo ricevuto, non ero tenuto a fare questa comunicazione. E’ possibile che ora io sia responsabile dei danni? E poi quali danni avrebbe subito l’inquilino se il nuovo proprietario non gli ha mandato nessuna disdetta ed ha intenzione di proseguire nel contratto di locazione?

 

In effetti, credo che l’iniziativa dell’inquilino sia, come dicono gli avvocati ed i Giudici, priva di fondamento. E difatti, fermo restando che in caso di vendita in blocco e cioè di un complesso di beni che siano oggetto di possibile considerazione unitaria dal punto di vista fisico, funzionale ed economico, agli inquilini dei fondi sui quali si esercita l’attività che è a diretto contatto col pubblico degli utenti e dei consumatori, non spetta comunque il diritto di prelazione e successivamente non spetta nemmeno il diritto di riscatto il cui presupposto è costituito dalla violazione del primo diritto, resta il fatto che l’inquilino è tempestivamente venuto a conoscenza della vendita in quanto il nuovo proprietario si è presentato per riscuotere il canone di locazione, e quindi l’inquilino ha avuto tutta la possibilità ed il tempo di esercitare il diritto di riscatto, dal quale si decade trascorsi sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita, e così di rimediare ampiamente alle possibili conseguenze dannose della mancata concessione della possibilità di esercitare il diritto di prelazione. Quindi il diritto di riscatto è il rimedio tipico dell’omessa comunicazione della intenzione di vendere da parte del locatore, e se l’inquilino è comunque venuto a conoscenza dell’intervenuto trasferimento di proprietà dell’immobile e non ha esercitato il diritto di riscatto, non può ora rimediare con un’azione per risarcimento del danno. Con l’unica eccezione, afferma la giurisprudenza, che il contratto di compravendita sia stato tenuto volutamente nascosto all’inquilino, il quale così è stato indotto a ritenere erroneamente che tale contratto non fosse mai stato stipulato. Diversamente, è onere dell’inquilino effettuare le necessarie ricerche presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari per accertarsi dell’eventuale trasferimento della proprietà.