LOCAZIONE E PRELAZIONE DEL CONDUTTORE
Ho letto sulla stampa che recentemente le associazioni dei proprietari e degli inquilini, avrebbero stipulato un contratto tipo nazionale che prevede la concessione agli inquilini del diritto di prelazione in casa di vendita dell’appartamento dato in locazione. Ora prima di incaricare un’agenzia della vendita di una casa locata, vorrei sapere se questa notizia vera o se si tratta come spesso accade di notizie esagerate o inesatte.
La notizia non è vera ma è possibile spiegarne l’origine. E in effetti l’articolo 4 bis della legge n. 431/1998 ha previsto che il testo dei contratti tipo sia approvato da una convenzione nazionale tra le associazioni più rappresentative dei proprietari e degli inquilini, e l’articolo 4 della stessa legge prevede che in caso di mancato accordo tra le diverse associazioni, i contratti tipo sono approvati con decreto del Ministro dei lavori pubblici (ora Ministro delle infrastrutture e dei trasporti). È così è accaduto che qualche mese fa, alcune associazioni minori avevano effettivamente pattuito un tipo di contratto che attribuiva ai conduttori il diritto di prelazione in casa di vendita, ma avendo le associazioni maggiori tra le quali CONFEDILIZIA, concordato un ben diverso tipo di contratto, il Ministero si è trovato nella necessità di intervenire emanando un recente decreto, che, osservo incidentalmente, ha recepito, nella sostanza l’accordo stipulato con la partecipazione di CONFEDILIZIA (il cui testo è scaricabile dal sito www.confedilizia.it), che non prevede affatto l’attribuzione di questo diritto di prelazione. Si deve effetti sottolineare che la prelazione ove ancora prevista (terreni agricoli, locali aperti al pubblico), rappresenta un grave vincolo che incide sulla commerciabilità del bene e quindi sul suo valore, che in definitiva va a danno degli stessi conduttori in quanto conduce ad uno squilibrio delle condizioni contrattuali che può provocare un inasprimento dei canoni e delle altre pattuizioni. Per venire il quesito, osservo che tuttavia il problema posto dal lettore non sussiste, in quanto egli si riferisce necessariamente ad un rapporto contrattuale in corso e quindi stipulato secondo i precedenti contratti tipo abitativi che, anch’essi, non prevedevano alcun diritto di prelazione in favore degli inquilini. Ciò ovviamente non esclude che le parti, nella loro autonomia e libertà contrattuale, pattuiscano la concessione all’inquilino del diritto di prelazione, e le condizioni di tale concessione e dell’esercizio del diritto.
