Confedilizi Panorama Firenze

Miscellanea di recenti sentenze in materia di condominio e di locazione

Contratto di locazione – Validità ed efficacia – Immobile abusivamente costruito su bene demaniale – Disciplina privatistica.

 

La validità ed efficacia inter partes di un contratto di locazione di immobile, nonché il suo assoggettamento alla ordinaria disciplina civilistica, non restano esclusi dalla circostanza che il bene sia stato abusivamente realizzato dal locatore su terreno demaniale (atteso, tra l’altro, che i beni demaniali possono, in quanto tali, formare del tutto legittimamente oggetto di rapporti obbligatori tra privati) e non sia idoneo, conseguentemente, a formare oggetto di proprietà in capo al locatore medesimo, trattandosi di circostanza rilevante solo al (diverso) fine dell’eventuale responsabilità dell’autore dell’opera verso la PA., nonché della facoltà di quest’ultima -non pregiudicata dal contratto di locazione – di avvalersi dei propri poteri a tutela del demanio.

 

* Cass. civ., sez. III, 22 marzo 2004, n..5672, Cottone c. Mondello lmm. Italo Belga. (C.c., art. 822; c.c., art. 823; c.c., art. 1571; c.p.c., art. 658). [RV571373]

 

Contributi e spese condominiali – Criteri di ripartizione – Deroga convenzionale – Esonero totale o parziale.

 

L’art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime. In tale ultima ipotesi, ove una clausola del regolamento di condominio stabilisca per una determinata categoria di condomini l’esenzione dal concorso in qualsiasi tipo di spesa (comprese quelle di conservazione) in ordine ad una determinata cosa comune, essa comporta il superamento nei riguardi di detta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su detta parte del fabbricato.

 

* Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2004, n. 5975, Majocco e altro c. Cond. di via Assarotti 11 Torino. (C.c., art. 1123; c.c., art. 1138; c.c., art. 1117). [RV571537]

 

Disdetta – Erronea indicazione della data di cessazione del rapporto – Irrilevanza – Conseguenze processuali.

 

In tema di locazione, il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l’effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell’atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza, per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione.

 

* Cass, civ., sez. III, 26 aprile 2004, n. 7927, Kuwait Petroleum Italia spa c. Monte Grappa sr1. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 29; c.p.c., art. 657). [RV572339]

 

Disdetta – Funzione – Disdetta intimata per un periodo di scadenza anteriore – Validità.

 

In tema di locazione dì immobili ad uso diverso da quello abitativo, ed in relazione alle finalità perseguite dall’art. 29 della legge 392/1978, l’eventuale nullità della disdetta per mancata specificazione dei motivi (nullità assoluta, che può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse in ogni stato e grado del giudizio) rende inidoneo l’atto de quo a produrre gli effetti suoi propri per la prima scadenza contrattuale, ma non gli impedisce di valere per la scadenza successiva come espressione di volontà contraria alla rinnovazione della locazione.

 

* Cass. civ., sez. III, 26 aprile 2004, n. 7927, Kuwait Petroleum Italia spa c. Monte Grappa srl. (C.c., art. 1596; c.c., art. ]597; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 29). [RV5723381

 

Edilizia popolare ed economica – Assegnazione – Decadenza, revoca, annullamento – Acquisto di immobile.

 

L’art. 25 della legge della Regione Friuli-Venezia Giulia 30 maggio 1988, n. 37, che sostituisce l’originario testo dell’art. 61, comma primo, lettera a), della legge regionale 1 settembre 1982, n. 75, prevedendo la revoca dell’assegnazione dell’alloggio dell’edilizia residenziale pubblica anche quando un componente del nucleo familiare dell’assegnatario divenga proprietario di un nuovo appartamento adeguato alle esigenze familiari, non è applicabile rispetto ad acquisti avvenuti anteriormente alla data della sua entrata in vigore.

 

* Cass. civ., sez. I, 2 aprile 2004, n. 6503, Carcich c. ATER Provincia di Trieste. (L.R. Friuli-Venezia Giulia l settembre 1982, n. 75, art. 61; L.R. Friuli-Venezia Giulia 30 maggio 1988, n. 37, art. 25). [RV5717571

 

Edilizia popolare ed economica – Cessione in proprietà – Domanda dell’assegnatario conduttore – Accettazìone.

 

11 In tema di trasferimento in proprietà di alloggi dell’edilizia residenziale pubblica, può ritenersi intervenuta l’accettazione della domanda di cessione dell’assegnatario conduttore – con conseguente definitività ed incontestabilità del diritto dell’assegnazione stesso di conseguire la cessione mediante stipulazione dì apposito contratto di compravendita – solo quando sia pervenuto a conclusione il procedimento amministrativo con essa introdotto e l’ente assegnante abbia comunicato all’avente diritto l’accettazione medesima e la determinazione del prezzo di cessione, senza che siano, a tal fine, sufficienti un mero invito al riscatto non accompagnato da siffatta comunicazione e la determinabilità del prezzo in base ai criteri previsti dalla legge, e meno che mai una generica informativa in merito alle condizioni di quest’ultima richiesta per l’utile esercizio del diritto, assolutamente inidonea ad assumere valore ed efficacia di un riconoscimento dello stesso.

 

* Cass. civ., sez. I, 8 aprile 2004, n. 6936, De Vigili ed altri c. Prov. Bolzano ed altro. (L. 8 agosto 1977, n. 513, art. 27; I. 5 agosto 1978, n. 457, art. 52). [RV571978]

 

Edilizia popolare ed economica – Contratto preliminare di vendita – Alloggio di edilizia convenzionata – Prezzo di cessione.

 

O In tema di edilizia convenzionata, poiché il sistema dì determinazione del prezzo di cessione degli alloggi ha la finalità di facilitare l’acquisto della casa alle categorie più disagiate di cittadini, il divieto di pattuire prezzi superiori al limite massimo determinabile in base ai criteri legali (con conseguente nullità dei contratti conclusi in violazione di tali criteri), non implica – in assenza di alcuna espressa previsione legislativa che limiti l’autonomia privata – il divieto per le parti di stabilire prezzi in misura inferiore a quelli massimi consentiti.

 

* Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8138, Putignano c. Tinelli. (C.c., art. 1321; c.c., art. 1322; 1. 22 ottobre 1971, n. 865). [RVS72414]

 

Canone – Oneri condominiali – Domanda del locatore – Contestazione del conduttore.

 

In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell’art.-2697 c.c., dare là prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’aver indirizzato la richiesta prevista dall’art. 9 della legge n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore c per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare e i epteri di ripartizione del rimborso richiesto.

 

* Cass. civ., sez. III, 1 aprile 2004, n. 6403, Perna c. Inail. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 9; c.c., art. 2697; c.p.c., art. 210). [RVS717171

 

Competenza civile – Competenza per valore – Determinazione – Controversia tra un condomino e il condominio.

 

In tema di competenza del giudice per valore, nella controversia promossa da un condomino che agisca nei confronti del condominio per sentir dichiarare l’inesistenza del suo obbligo personale di pagare la quota a suo carico della spesa deliberata ed approvata in via generale e per tutti i condomini dell’assemblea, sull’assunto dell’invalidità della deliberazione assembleare sulla quale è fondata la pretesa del condominio nei suoi confronti (e non già dell’insussistenza, per qualsiasi titolo, della propria personale obbligazione), la contestazione deve intendersi estesa necessariamente all’invalidità dell’intero rapporto implicato dalla delibera, il cui valore è, quindi, quello da prendere in considerazione ai fini della determinazione della competenza, atteso che il thema decidendum non riguarda l’obbligo del singolo condomino bensì l’intera spesa oggetto della deliberazione, la cui validità non può essere riscontrata solo in via incidentale.

 

* Cass. civ., sez. II, s aprile 2004, n. 6617, Cicinelli Cirianni c. Cond. Via Valiero 12 Roma. (C.c., art. 1123; c.c., art. 1124). [RVS71 s2o]

 

Comproprietà indivisa – Uso della cosa comune – Limitazioni – Valutazione.

 

Le limitazioni poste dall’art. 1 102 c.c. al diritto di ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune, rappresentate dal divieto di alterare la destinazione della cosa stessa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, vanno riguardate in concreto, cioè con riferimento alla effettiva utilizzazione che il condomino intende farne e alle modalità di tale utilizzazione, essendo, in ogni caso, vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell’orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini. (In applicazione di tale principio, la Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva considerato lesivo del diritto di comproprietà l’opera di escavazione di cm. 40, eseguita dalla proprietaria del piano terreno, in profondità del sottosuolo, per ingrandire il suo locale).

 

* Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, Polli e. Cond. via Garibaldi 3 Settala. (C.c., art. 1102). [RV572405]

 

Contratti in genere – Requisiti (elementi del contratto) – Accordo delle parti – Conclusione del contratto.

 

Colui che, non essendo né condomino né amministratore dei condominio, inviti un prestatore d’opera ad eseguire alcuni lavori (nella specie: di pitturazione) in uno stabile condominiale, vuoi che rivesta la qualità di rappresentante senza potere vuoi che assuma quella del nuncius, in ambedue i casi, non diventa titolare del rapporto contrattuale con il suddetto prestatore d’opera. Infatti, il rappresentante senza potere non risponde nei confronti dell’altro contraente a titolo contrattuale ma solo a titolo di responsabilità per danni; c il nuncius, agendo come mero strumento di trasmissione della dichiarazione altrui, è privo di qualsiasi potere di rappresentanza.

 

* Cass. civ., sez. II, 6 aprile 2004, n. 6721, Cavalieri D’Oro c. Michetti. (C.c., art 1130; c.c., art. 1131). [RV571862]

 

Contratti in genere – Scioglimento del contratto – Risoluzione per inadempimento – Importanza dell’inadempimento.

 

In tema di contratto di locazione, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento del conduttore anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che non aveva ritenuto sufficientemente grave l’inadempimento, atteso che in udienza il conduttore aveva offerto il pagamento dell’unico canone rispetto al quale era in mora e delle,spese).

 

* Cass. civ., sez. III, 2 aprile 2004, n. 6518, Di Giorgio c. Marino. (C.c., art. 1453-; c.c., art. 1455; c.c., art. 1571; c.c., art. 1591). [RV5717761

 

Contratto di locazione – Durata – Clausole derogative della durata minima legale – Nullità.

 

In tema di locazione, la nullità della clausola che limita la durata di un contratto soggetto alle disposizioni dell’art. 27, L. 392/ 1978, ad un tempo inferiore al termine minimo stabilito dalla legge determina l’automatica eteroíntegrazione del contratto, ai sensi del secondo comma dell’art. 1419 c.c., con conseguente applicazione della durata legale prevista dal quarto comma del citato art. 27, risultando irrilevante l’avere le parti convenuto che l’invalidità anche di una sola clausola contrattuale comporti il venir meno dell’intero negozio. È, viceversa, consentito alle parti convenire una locazione per periodi più lunghi di quello minimo previsto dalla legge, in quanto l’art. 27 considera inderogabile la (sola) durata minima senza porre limiti a quella massima, che rimane pertanto ancorata alla generale disposizione di cui all’art. 1573, secondo la quale sono consentite le locazioni sino a trent’anni.

 

* Cass. civ., sez. IlI, 26 aprile 2004, n. 7927, Kuwait Petroleum Italia spa c. Monte Grappa srl. (C.c., art. 1419; c.c., art. 1573; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79). [RV572337]

 

Contratto di locazione – Durata – Inferiore al quadriennio – Disciplina applicabile.

 

In materia di locazioni di immobili aduso abitativo, la mera indicazione di una durata inferiore al quadriennio, senza che risulti altrimenti esplicitata l’esigenza abitativa da soddisfare, non è di per sè idonea a far ricadere il contratto tra le locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio e di lavoro, né tra quelle per esigenze abitative non stabili e primarie, rimanendo invece essa assoggettata alla disciplina di cui al Capo primo del Titolo primo della legge n. 392 del 1978 (c.d. dell’equo canone).

 

* Cass. civ., sez. 111, IS marzo 2004, n. 5233, Boccato c. Cimitan. (L. 271uglio 1978, n. 392, art. 1; L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 14). [RVS71138]

 

 

 

 

 

 

 

Giurisdizione civile – Giurisdizione ordinaria o amministrativa – Giurisdizione del giudice amministrativo – Revoca di atto di compravendita di terreni.

 

Spetta al giudice amministrativo la competenza, giurisdizionale a conoscere delle controversie insorte tra la P.A. (nella specie, (‘Azienda speciale per la zona industriale di Trapani) e il privato in tema di revoca (disposta ex arti. 22 della legge regionale siciliana n. 30 del 1953 e 23 della legge regionale siciliana n. 1 del 1984) di un atto di compravendita di terreni – stipulato affinché il privato stesso procedesse alla realizzazione di un insediamento di manufatti industriali entro il termine di due anni -disposta qualora, dopo la tempestiva realizzazione delle strutture produttive e l’avviamento delle relative attività, il privato medesimo abbia dapprima conferito all’opificio diversa destinazione industriale, cessandola poi del tutto e concedendo i manufatti in locazione. La revoca rientra, difatti, in tale fattispecie, nella sfera di autotutela e dei poteri autoritativi di controllo riservati alla P.A., dinanzi ai quali la posizione del privato acquirente non può che assumere consistenza di interesse legittimo.

 

* Cass. civ., sez. un., 12 marzo 2004, n. 5178, Avicola Aurora snc c. Cons. Area Sviluppo Industriale Trapani. (L.R. Sicilia 21 aprile 1953, n. 30, art. 22; L.R. Sicilia 4 gennaio 1984, n. 1, art. 23). [RV571117]

 

Nell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio in condominio, vietata dall’art. 1120 c.c., il pregiudizio economico è normalmente insito in quello estetico accertato, senza necessità di una espressa motivazione sotto tale profilo tutte le volte in cui non sia stato espressamente eccepito e provato che la modifica ha anche arrecato un vantaggio economicamente valutabile.

 

* Cass. civ., sez. II, 24 marzo 2004, n. 5899, D’Agostino c. Cond. Via Nazionale 243-245 Roma ed altri. (C.c., art. ]120). [RV571495]

 

Matrimonio – Separazione dei coniugi – Assegno di mantenimento – Determinazione.

 

In sede di separazione personale dei coniugi, ai fini della determinazione dell’assegno di mantenimento a favore del figlio minore, è legittimo tenere conto delle esigenze economiche che l’affidamento comporta per il coniuge affidatario, e in particolare anche della voce di spesa costituita dall’importo del canone necessario per la locazione della casa di abitazione. Né assume rilievo il fatto che il coniuge affidatario utilizzi a tal fine un appartamento di proprietà del proprio fratello, non potendo il coniuge tenuto a versare 1’assegno di mantenimento giovarsi di eventuali condizioni di favore esistenti fra il coniuge afSdatario ed il fratello di quest’ultimo, anche tenuto conto della precarietà di tale eventuale rapporto favorevole, privo, com’è, di tutela giuridica.

 

* Cass. civ., sez. I, 26 marzo 2004, n. 6074, Fassari c. Romanu. (C.c., art. 155; c.c., art. 147; c.c., art. 148). [RV571573] – .

 

Parti comuni dell’edificio condominiale – Ascensore – Spese di manutenzione e di ricostruzione – Assimilazione.

 

Innovazioni – Ascensore – Adeguamento alla normativa CEE – Finalità.

 

Gli interventi di adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE, essendo diretti al conseguimento dì obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e ì terzi, attengono all’aspetto funzionale dello stesso, ancorché riguardino l’esecuzione di opere nuove, l’aggiunta di nuovi dispositivi, l’introduzione di nuovi elementi strutturali. (In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza dì merito che – con una motivazione carente – aveva considerato le spese per l’adeguamento dell’ascensore come spese di ricostruzione, senza spiegare quale fosse, e in che cosa consistesse, l’elemento strutturale e costruttivo nuovo).

 

* Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2004, n. 5975, Majocco e altro c. Cond. di via Assarotti 11 Torino. (C.c., art. 1123; c.c., art. 1124). [RV571538]

 

In base all’art. 1124 c.c., le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e, quindi, dell’ascensore, sono assimilate e assoggettate alla stessa disciplina, senza alcuna distinzione tra le une

 

e le altre, sicché la clausola di regolamento condominiale che esoneri una determinata categoria di condomini dal pagamento delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria), ove sia intesa dal giudice nel senso di modificare anche detta assimilazione legale, distinguendo.le varie spese, richiede una motivazione adeguata: (Fattispecie relativa a regolamento condominiale che, in deroga alla disciplina di cui agli artt. 1123-1125 c_c,, prevedeva l’esenzione da tali spese per una categoria di condomini).

 

* Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2004, n. 5975, Majocco e altro c. Cond. di via Assarotti 11 Torino. (C.c., art. 1117; c.c., art. 1124). [RV571539]

 

Parti comuni dell’edificio condominiale – Ascensore – Spese di manutenzione e di ricostruzione – Ripartizione.

 

Innovazioni – Pregiudizio alla statica o all’estetica – Alterazione del decoro architettonico – Nozione.

 

In tema di innovazioni nel condominio degli edifici, l’alterazione del decoro architettonico può derivare anche dalla modifica dell’originario aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sè di considerazione autonoma. (Enunciando il principio di cui in massima, la S.C. ha cassato la decisione del giudice del merito, la quale aveva invece escluso la possibilità di considerare l’atrio dell’edificio come un elemento dotato, in se, di autonomo valore estetico e qualificante del pregio – architettonico dell’edificio).

 

* Cass. civ., sez. II, 24 marzo 2004, n. 5899, D’Agostino c. Cond. Via Nazionale 243-245 Roma e altri. (C.c., art. 1120). [RV 571494]

 

Innovazioni – Pregiudizio alla statica o all’estetica – Alterazione del decoro architettonico – Pregiudizio economico.

 

[n tema di condominio di edifici la regola posta dall’ari. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l’altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogià, ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente. Nell’ipotesi, invece, d’installazione ex novo dell’impianto dell’ascensore trova applicazione la disciplina dell’art. 1123 c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della-proprietà di ciascun condomino).

 

* Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2004, n. 5975, Majocco e altro c. Cond. di via Assarottì 11 Torino. (C.c., art. 1123; c.c., art. 1124). [RV571536]