Art. 1117
Parti
comuni dell'edificio. |
[I]. Sono oggetto di proprietà comune
[1118] dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani
di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri
maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni
d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili
e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso
comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per
la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi
e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere
che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori,
i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature
e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas,
per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino
al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini. |
Art. 1118
Diritti
dei partecipanti sulle cose comuni. |
[I]. Il diritto di ciascun condomino sulle cose
indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore
del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo
non dispone altrimenti.
[II]. Il condomino non puņ, rinunziando al diritto sulle cose
anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro
conservazione [ 1104, 1138 comma 4]. |
Art. 1119
Indivisibilità. |
| [I]. Le parti comuni dell'edificio non sono
soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi
senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino
[ 1138 comma 4]. |
Art. 1120
Innovazioni. |
[I]. I condomini, con la maggioranza indicata
dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte
le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo
o al maggior rendimento delle cose comuni [ 1108 comma 1,
1121,1123] (1).
[II]. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio
alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino
il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni
dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di
un solo condomino [ 1108 comma 1, 1138 comma 1]. |
Art. 1121
Innovazioni
gravose o voluttuarie. |
[I]. Qualora l'innovazione importi una spesa
molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle
particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista
in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione
separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono
esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
[II]. Se l'utilizzazione separata non è possibile,
l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza
dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne
integralmente la spesa.
[III]. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro
eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo,
partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle
spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera [ 1108 comma
1]. |
Art. 1122
Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune. |
| [I]Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà , non puņ eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
|
Art. 1123
Ripartizione delle spese. |
[I]. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione [ 1104, 1118 comma 2;68 ss. att.].
[II]. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puņ farne.
[III]. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [ 1124-1126; 63 att.].
|
Art. 1124
Manutenzione
e ricostruzione delle scale. |
[I]. Le scale sono mantenute e ricostruite
dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa
relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione
del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra
metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun
piano dal suolo [ 68 ss. att.].
[II]. Al fine del concorso nella metà della spesa,
che è ripartita in ragione del valore, si considerano
come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere
a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà
comune. |
Art. 1125
Manutenzione
e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. |
| [I]. Le spese per la manutenzione e ricostruzione
dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti
eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti,
restando a carico del proprietario del piano superiore la
copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano
inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. |
Art. 1126
Lastrici
solari di uso esclusivo. |
| [I]. Quando l'uso dei lastrici solari o di
una parte di essi non è comune a tutti i condomini,
quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire
per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni
del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i
condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico
solare serve, in proporzione del valore del piano o della
porzione di piano di ciascuno [ 68 ss. att.]. |
Art. 1127
Costruzione
sopra l'ultimo piano dell'edificio. |
[I]. Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio
può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che
risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta
a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
[II]. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni
statiche dell'edificio non la consentono.
[III]. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione,
se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio
ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani
sottostanti.
[IV]. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri
condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area
da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei
piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo
della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto
a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei
condomini avevano il diritto di usare [ 1126]. |
Art. 1128
Perimento
totale o parziale dell'edificio. |
[I]. Se l'edificio perisce interamente o per
una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno
dei condomini può richiedere la vendita all'asta del
suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
[II]. Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea
dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti
comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi
in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse [ 1123].
[III]. L'indennità corrisposta per l'assicurazione
relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione
di queste.
[IV]. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione
dell'edificio è tenuto a cedere [ 2932] agli altri
condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva
proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta,
salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni
soltanto dei condomini. |
Art. 1129
Nomina
e revoca dell'amministratore. |
[I]. Quando i condomini sono più di
quattro, l'assemblea nomina un amministratore [ 1106, 1130,
1131]. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più
condomini.
ricorso di uno o più condomini.
[II]. L'amministratore dura in carica un anno e può
essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
[III]. Può altresì essere revocato dall'autorità
giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel
caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per
due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se
vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità [ 64
att.].
[IV]. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro [ 1138 commi
3 e 4; 71 att.]. |
Art. 1130
Attribuzioni
dell'amministratore. |
[I]. L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini
[ 1135 ss.] e curare l'osservanza del regolamento di condominio
[ 1138];
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei
servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato
il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi [ 1123-1126] ed erogare le spese
occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle
parti comuni dell'edificio.
[II]. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto
della sua gestione [ 1129 comma 3]. |
Art. 1131
Rappresentanza. |
[I]. Nei limiti delle attribuzioni stabilite
dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli
dal regolamento di condominio [ 1138] o dall'assemblea, l'amministratore
ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in
giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
[II]. Può essere convenuto in giudizio per qualunque
azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono
notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa
che si riferiscono allo stesso oggetto.
[III]. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto
che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi
è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea
dei condomini.
[IV]. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può
essere revocato [ 1129; 64 att.] ed è tenuto al risarcimento
dei danni [ 1138 comma 4]. |
Art. 1132
Dissenso
dei condomini rispetto alle liti. |
[I]. Qualora l'assemblea dei condomini abbia
deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda,
il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore,
può separare la propria responsabilità in ordine
alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto
deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui
il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
[II]. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per
ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
[III]. Se l'esito della lite è stato favorevole al
condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto
vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio
che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente
[ 1138 comma 4]. |
Art. 1133
Provvedimenti
presi dall'amministratore. |
| [I]. I provvedimenti presi dall'amministratore
nell'ambito dei suoi poteri [ 1130-1131] sono obbligatori
per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore
è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio
del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel
termine previsti dall'articolo 1137. |
Art. 1134
Spese
fatte dal condomino. |
| [I]. Il condomino che ha fatto spese per le
cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea
non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente
[ 1110]. |
Art. 1135
Attribuzioni
dell'assemblea dei condomini. |
[I]. Oltre a quanto è stabilito dagli
articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede [
66 att.] :
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti
durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore
e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo,
se occorre, un fondo speciale.
[II]. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione
straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in
questo caso deve riferirne nella prima assemblea. |
Art. 1136
Costituzione
dell'assemblea e validità delle deliberazioni. |
[I]. L'assemblea è regolarmente costituita
con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due
terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti
al condominio.
[II]. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e
almeno la metà del valore dell'edificio.
[III]. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza
di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in
un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso,
non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è
valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo
dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore
dell'edificio.
[IV]. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a
materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore
medesimo, nonchè le deliberazioni che concernono la
ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di
notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza
stabilita dal secondo comma.
[V]. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni
previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere
sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del
valore dell'edificio(1).
[VI]. L'assemblea non può deliberare, se non consta
che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
[VII]. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo
verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore
[ 1138 comma 4]. |
Art. 1137
Impugnazione
delle deliberazioni dell'assemblea. |
[I]. Le deliberazioni prese dall'assemblea
a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti
i condomini [ 1105].
[II]. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento
di condominio [ 1138] ogni condomino dissenziente può
fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso
non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la
sospensione sia ordinata dall'autorità stessa [ 1109
comma 1].
[III]. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza
[ 2964 ss.], entro trenta giorni, che decorrono dalla data
della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione
per gli assenti [ 1109 comma 2, 1138 comma 4] (1). |
Art. 1138
Regolamento
di condominio. |
[I]. Quando in un edificio il numero dei condomini
è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento,
il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e
la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi
spettanti a ciascun condomino, nonchè le norme per
la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione
[ 68 ss. att.; 155 trans.].
[II]. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per
la formazione del regolamento di condominio o per la revisione
di quello esistente.
[III]. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea
con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo
1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma
dell'articolo1129 [ 71 att.]. Esso può essere impugnato
a norma dell'articolo1107 [ 1106 comma 1].
[IV]. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare
i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti
di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono
derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma,
1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 [ 72, 155 att.]. |
Art. 1139
Rinvio
alle norme sulla comunione. |
| [I]. Per quanto non è espressamente
previsto da questo capo [ 156 att.] si osservano le norme
sulla comunione in generale [ 1101 ss.; 61-72 att.]. |
