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| Disciplina delle locazioni di immobili
urbani
Legge
27 luglio 1978, n. 392 (in Gazz. Uff., 29 luglio, n. 211).
(articoli ancora in vigore) |
Articolo 2
Disciplina
della sublocazione. |
Il conduttore non può sublocare totalmente
l'immobile, né può cedere ad altri il contratto
senza il consenso del locatore.
Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di
sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al
locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del
subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati. |
Articolo 4
Recesso
del conduttore. |
È in facoltà delle parti consentire
contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi
momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera
raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso
deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore,
qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi
momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da
comunicarsi con lettera raccomandata. |
Articolo 5
Inadempimento
del conduttore. |
| Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il
mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza
prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto,
degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello
di due mensilità del canone, costituisce motivo di
risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile. |
Articolo 6
Successione
nel contratto. |
In caso di morte del conduttore, gli succedono
nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini
con lui abitualmente conviventi (1).
In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio
o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto
di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il
diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito
dal giudice a quest'ultimo.
In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale
al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia
così convenuto (2) (3).
(1) La Corte costituzionale, con sentenza 7 aprile 1988, n.
404, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del
presente comma, nella parte in cui non prevede tra i successibili
nella titolarità del contratto di locazione, in caso
di morte del conduttore, il convivente more uxorio.
(2) La Corte costituzionale, con sentenza 7 aprile 1988, n.
404, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del
presente comma, nella parte in cui non prevede che il coniuge
separato di fatto succeda al conduttore, se tra i due si sia
così convenuto.
(3) La Corte costituzionale, con sentenza 7 aprile 1988, n.
404, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del
presente articolo, nella parte in cui non prevede la successione
nel contratto di locazione al conduttore che abbia cessato
la convivenza, a favore del già convivente quando vi
sia prole naturale. |
Articolo 7
Clausola
di scioglimento in caso di alienazione. |
| È nulla la clausola che prevede la risoluzione
del contratto in caso di alienazione della cosa locata. |
Articolo 8
Spese
di registrazione. |
| Le spese di registrazione del contratto di
locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti
uguali. |
Articolo 9
Oneri
accessori. |
Sono interamente a carico del conduttore, salvo
patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia,
al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore,
alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento
e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri
e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi
comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore
nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano
convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.
Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto
di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai
commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione.
Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti
giustificativi delle spese effettuate.
Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al
conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni
accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti
dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (1).
La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove
i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano
per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a
specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino
oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi
stessi (1).
(1) Comma aggiunto dall'art. 67, d.l. 30 agosto 1993, n. 331,
conv. in l. 29 ottobre 1993, n. 427. |
Articolo 10
Partecipazione
del conduttore all'assemblea dei condomini. |
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo
del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere
dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità
di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento
d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto,
sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi
comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora
si tratti di edificio non in condominio.
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea
convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice
civile sull'assemblea dei condomini. |
Articolo 11
Deposito
cauzionale. |
| Il deposito cauzionale non può essere
superiore a tre mensilità del canone. Esso è
produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti
al conduttore alla fine di ogni anno. |
Articolo 27
Durata
della locazione. |
La durata delle locazioni e sublocazioni di
immobili urbani non può essere inferiore a sei anni
se gli immobili sono adibiti ad una delle attività
appresso indicate:
1) industriali, commerciali e artigianali;
2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'articolo
2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche
ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale
e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
La durata della locazione non può essere inferiore
a nove anni se l'immobile, anche se ammobiliato, è
adibito ad attività alberghiere.
Se è convenuta una durata inferiore o non è
convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita
per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione può essere stipulato per
un periodo più breve qualora l'attività esercitata
o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere
transitorio.
Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è
obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno
successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta
richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del
contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di
sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione
alberghiera.
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente
che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal
contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata,
almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere
esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore,
qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi
momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da
comunicarsi con lettera raccomandata (1).
(1) Vedi, anche, l'articolo 4 del D.L. 12 ottobre 2000, n.
279 convertito in legge 11 dicembre 2000, n. 365 . |
Articolo 28
Rinnovazione
del contratto. |
Per le locazioni di immobili nei quali siano
esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo
dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei
anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività
alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione
non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra
parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno
12 o 18 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o
di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà
di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui
all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti. |
Articolo 29
Diniego
di rinnovazione del contratto alla prima scadenza. |
Il diniego della rinnovazione del contratto
alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è
consentito al locatore ove egli intenda:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge
o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte
del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea
retta, di una delle attività indicate nell'articolo
27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici
o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti
al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere
alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero
eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma
comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.
Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione
è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti
del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della
sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della
concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie
dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto
nell' articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai
relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi
rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile.
Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione
è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti
del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni
previste nella precedente lettera c) (1).
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo,
pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può
negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste
dall' articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 , modificato
dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460,
convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967,
n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla
base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai
sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della
prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione
di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si
risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera
c). Il locatore può altresì negare la rinnovazione
se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi
esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado
in linea retta la medesima attività del conduttore,
osservate le disposizioni di cui all' art. 5 della L. 2 marzo
1963, n. 191 , modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno
1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio
1967, n. 628.
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di
decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire,
alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile
locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera
raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente
per le attività indicate nei commi primo e secondo
dell'articolo 27 e per le attività alberghiere.
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità,
il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti,
sul quale la disdetta è fondata.
Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti
commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo
precedente.
(1) La Corte costituzionale, con sentenza 9 ottobre 1998,
n. 348, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale
dell'ultima parte della presente lettera, nella parte in cui
prevede che la scadenza, nel corso del processo, del termine
per l'inizio dei lavori, indicato nella licenza o concessione,
impedisce l'emanazione del provvedimento di rilascio. |
Articolo 30
Procedura
per il rilascio. |
Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma
dell'articolo 29 e prima della data per la quale è
richiesta la disponibilità ovvero quando tale data
sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile,
il locatore può convenire in giudizio il conduttore,
osservando le norme previste dall'art. 447-bis del codice
di procedura civile(1).
(Omissis) (2).
Competente per territorio è il giudice nella cui circoscrizione
è posto l'immobile. Sono nulle le clausole derogative
dalla competenza per territorio.
Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone,
il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di
rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista
dall'articolo 29.
L'ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio.
Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce
il tentativo di conciliazione.
Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce
titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del
convenuto si procede a norma dell'articolo 420 e seguenti
del codice di procedura civile .
Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza
e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni
addotte dalle parti e le prove raccolte, può disporre
il rilascio dell'immobile con ordinanza costituente titolo
esecutivo.
(1) Comma così modificato dall'articolo 89 della legge
26 novembre 1990, n. 353, a decorrere dal 30 aprile 1995.
(2) Comma abrogato dall'art. 6, l. 30 luglio 1984, n. 399
e dall' articolo 89 della legge 26 novembre 1990, n. 353. |
Articolo 31
Sanzioni. |
Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità
dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'art. 29 e che,
nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non abbia
adibito l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei
parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia
adibito l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attività
indicate all'art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini
della concessione o quelli del piano comunale di intervento
per quanto attiene l'inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione,
ristrutturazione o restauro dell'immobile ovvero, in caso
di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda,
non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine
stabilito dal [Ministero del turismo e dello spettacolo] (1),
è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino
del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona
fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri
oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti
del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità
del canone di locazione percepito prima della risoluzione
del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi
dell'art. 34.
Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento
del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da
L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio
è sito l'immobile, ad integrazione del fondo sociale
previsto dal titolo III della presente legge.
(1) Ora regione. |
Articolo 32
Aggiornamento
del canone. |
Le parti possono convenire che il canone di
locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore
per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori
al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice
dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai
contratti di locazione stagionale (1).
(1) Articolo così sostituito dall'art. 1, comma 9-sexies,
d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, conv. in l. 5 aprile 1985, n.
118. |
Articolo 33
Canone
delle locazioni stagionali. |
| Il canone delle locazioni stagionali può
essere aggiornato con le modalità di cui all'articolo
32. |
Articolo 34
Indennità
per la perdita dell'avviamento. |
In caso di cessazione del rapporto di locazione
relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia
dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso
del conduttore o a una delle procedure previste dal regio
decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per
le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo
27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo
canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità
è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità
pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste
qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio
della stessa attività o di attività incluse
nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella
già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo
esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del
precedente.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è
condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità
di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo
comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione
dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti
hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità
della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo
indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore
o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente,
salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del
provvedimento di rilascio dell'immobile (1) (2).
(1) Comma aggiunto dall'art. 9, d.l. 30 dicembre 1988, n.
551, conv. in l. 21 febbraio 1989, n. 61.
(2) La Corte costituzionale, con sentenza 14 dicembre 1989,
n. 542, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale
del presente articolo, nella parte in cui non prevede i provvedimenti
della pubblica amministrazione tra le cause di cessazione
del rapporto di locazione che escludono il diritto del conduttore
alla indennità per la perdita dell'avviamento. |
Articolo 35
Limiti. |
| Le disposizioni di cui all'articolo precedente
non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione
relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività
che non comportino contatti diretti con il pubblico degli
utenti e dei consumatori nonché destinati all'esercizio
di attività professionali, ad attività di carattere
transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni
ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o
autostradali, alberghi e villaggi turistici. |
Articolo 36
Sublocazione
e cessione del contratto di locazione. |
Il conduttore può sublocare l'immobile
o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso
del locatore, purché venga insieme ceduta o locata
l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera
raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può
opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento
della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se
non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo
qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate
a favore di colui che risulta conduttore al momento della
cessazione effettiva della locazione. |
Articolo 37
Successione
nel contratto. |
In caso di morte del conduttore, gli succedono
nel contratto coloro che, per successione o per precedente
rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura
della successione, hanno diritto a continuarne l'attività.
In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento
o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto
di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore,
che continui nell'immobile la stessa attività già
ivi esercitata assieme all'altro coniuge prima della separazione
legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della
cessazione degli effetti civili del matrimonio.
Se l'immobile è adibito all'uso di più professionisti,
artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare
del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto,
in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti,
gli altri professionisti, artigiani o commercianti.
Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono
nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti.
In tal caso il locatore può opporsi alla successione
nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di
cui all'articolo precedente. |
Articolo 38
Diritto
di prelazione. |
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire
a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione
al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo,
da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni
alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito
ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro
il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione,
con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario,
offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli (1) .
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento
del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata
nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro
il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno
successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione
da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione
del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone,
la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata
a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente
da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci,
dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione
di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi
diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si
considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi
previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali
la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi
di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti
entro il secondo grado.
(1) Vedi l'articolo 10 del D.L. 18 gennaio 1992, n. 9, convertito
in legge 28 febbraio 1992, n. 217 . |
Articolo 39
Diritto
di riscatto. |
Qualora il proprietario non provveda alla notificazione
di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato
sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento
a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione
può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto,
riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo
avente causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento
del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre
mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto,
dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione
dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente
causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente
causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi
decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza
che definisce il giudizio. |
Articolo 40
Diritto
di prelazione in caso di nuova locazione. |
Il locatore che intende locare a terzi l'immobile,
alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo
28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata
con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della
scadenza.
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato
che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione
del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento
o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste
dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni,
relative al conduttore medesimo.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette
ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione
di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli
dal locatore.
Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto
tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un
anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio
dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa,
lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi. |
Articolo 41
Norme
applicabili. |
Ai contratti previsti nell'articolo 27 si applicano
le disposizioni degli articoli da 7 a 11.
Le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40 non si applicano
ai rapporti di locazione di cui all'articolo 35. |
Articolo 42
Destinazione
degli immobili a particolari attività. |
I contratti di locazione e sublocazione di
immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali,
culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o
di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti
pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno
la durata di cui al primo comma dell'articolo 27.
A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli
32 e 41, nonché le disposizioni processuali di cui
al titolo I capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui
all'articolo 28(1) .
(1) Vedi, anche l'articolo 15 bis del D.L. 23 gennaio 1982,
n. 9, convertito in legge 25 marzo 1982, n. 94. |
Articolo 45
Ricorso
al giudice. |
(Omissis) (1).
(Omissis) (1) (2).
(Omissis) (1).
(Omissis) (1).
In primo grado la parte può stare in giudizio personalmente,
quando il valore della causa non eccede lire 50.000 mensili
nelle controversie aventi ad oggetto la determinazione, l'aggiornamento
o l'adeguamento del canone, e lire 600.000 nelle controversie
previste dal terzo comma (3).
Fino al termine del giudizio il conduttore è obbligato
a corrispondere, salvo conguaglio, l'importo non contestato.
(1) Comma abrogato dall'art. 89, l. 26 novembre 1990, n. 353,
a decorrere dal 30 aprile 1995.
(2) Comma abrogato dall'articolo 6 della legge 30 luglio 1984,
n. 399.
(3) Comma sostituito dall'articolo 6 della legge 30 luglio
1984, n. 399 |
Articolo 55
Termine
per il pagamento dei canoni scaduti. |
La morosità del conduttore nel pagamento
dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può
essere sanata in sede giudiziale per non più di tre
volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima
udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti
e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato
degli interessi legali e delle spese processuali liquidate
in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi
a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore,
può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla
scadenza del termine assegnato.
La morosità può essere sanata, per non più
di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio,
ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi
giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi,
è conseguente alle precarie condizioni economiche del
conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti
da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni
di difficoltà.
Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude
la risoluzione del contratto. |
Articolo 56
Modalità
per il rilascio. |
Col provvedimento che dispone il rilascio,
il giudice, tenuto conto delle disposizioni del conduttore
e del locatore e delle ragioni per le quali viene disposto
il rilascio stesso, fissa anche la data della esecuzione entro
il termine massimo di mesi sei ovvero, in casi eccezionali,
di mesi dodici dalla data del provvedimento.
Nelle ipotesi di cui all'articolo 55 per il caso in cui il
conduttore non provveda al pagamento nel termine assegnato,
la data dell'esecuzione non può essere fissata oltre
sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il
pagamento.
Trascorsa inutilmente la data fissata, il locatore promuove
l'esecuzione ai sensi degli articoli 605 e seguenti del codice
di procedura civile. |
Articolo 57
Esenzioni
fiscali ed onorari professionali. |
Gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi
alle controversie in materia di locazione il cui valore non
eccede le lire 600.000, nonché i provvedimenti di cui
all'articolo 44, sono esenti dall'imposta di bollo e di registro;
negli stessi casi gli onorari di avvocato e procuratore sono
ridotti alla metà.
È abrogata ogni altra disposizione incompatibile con
la presente legge (1).
(1) Articolo così sostituito dall'art. 6, l. 30 luglio
1984, n. 399. Vedi art. 19, l. 13 maggio 1999, n. 133. |
Articolo 58
Durata
dei contratti in corso soggetti a proroga. |
I contratti di locazione e sublocazione di
immobili urbani adibiti ad uso di abitazione e soggetti a
proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati
ed hanno la durata prevista nell'articolo 1 con le seguenti
decorrenze:
a) dal 1° gennaio 1979, per i contratti stipulati anteriormente
al 31 dicembre 1952;
b) dal 1° luglio 1979, per i contratti stipulati fra il
1° gennaio 1953 ed il 7 novembre 1963;
c) dal 1° gennaio 1980, per i contratti stipulati dopo
il 7 novembre 1963 (1).
(1) La Corte costituzionale, con sentenza 27 febbraio 1980,
n. 22, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale
del combinato disposto degli artt. 58, 59, n. 1 e 65 della
presente legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso
per necessità del locatore dei contratti in corso alla
data del 30 luglio 1978 e non soggetti a proroga. La Corte
costituzionale, con sentenza 28 luglio 1983, n. 250, ha dichiarato
l'illegittimità costituzionale del combinato disposto
degli artt. 58, 59nn. 2, 3, 6 e 8 nonché 65della presente
legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso del
locatore, per i motivi indicati nel cit. art. 59 nn. 2, 3,
6 e 8, dai contratti in corso alla data del 30 luglio 1978
e non soggetti a proroga. Con la medesima sentenza, ha dichiarato
l'illegittimità costituzionale del combinato disposto
degli artt. 58, 59nn. 4, 5 e 7 nonché 65della presente
legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso del
locatore, per i motivi indicati nel citatoarticolo 59, nn.
4, 5 e 7 dai contratti in corso alla data del 30 luglio 1978
e non soggetti a proroga. |
Articolo 59
Recesso
del locatore |
Nei casi di cui all'articolo precedente il
locatore può recedere in ogni momento dal contratto
dandone comunicazione al conduttore mediante lettera raccomandata
e con un preavviso di almeno sei mesi:
1) quando abbia la necessità, verificatasi dopo la
costituzione del rapporto locatizio, di destinare l'immobile
ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale
proprio, del coniuge o dei parenti in linea retta entro il
secondo grado;
2) quando, volendo disporre dell'immobile per abitazione propria,
del coniuge o dei propri parenti in linea retta fino al secondo
grado oppure quando, trattandosi di ente pubblico o comunque
con finalità pubbliche sociali, mutualistiche, cooperativistiche,
assistenziali o di culto che voglia disporre dell'immobile
per l'esercizio delle proprie funzioni, offra al conduttore
altro immobile idoneo per cui sia dovuto un canone di locazione
proporzionato alle condizioni del conduttore medesimo e comunque
non superiore del 20 per cento al canone del precedente immobile
e assuma a suo carico le spese di trasloco. Quando l'opposizione
del conduttore all'azione del locatore risulti infondata,
questi potrà essere esonerato dalle spese di trasloco;
3) quando l'immobile locato sia compreso in un edificio gravemente
danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba
essere assicurata la stabilità e la permanenza del
conduttore impedisca di compiere gli indispensabili lavori;
4) quando il proprietario intenda demolire o trasformare notevolmente
l'immobile locato per eseguire nuove costruzioni o, trattandosi
di appartamento sito all'ultimo piano, quando intenda eseguire
sopraelevazioni a norma di legge, e per eseguire sia indispensabile
per ragioni tecniche lo sgombero dell'appartamento stesso;
5) quando l'immobile locato sia di interesse artistico o storico,
ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, nel caso
in cui la competente sovraintendenza riconosca necessario
ed urgente che si proceda a riparazioni o restauri, la cui
esecuzione sia resa impossibile dallo stato di occupazione
dell'immobile;
6) quando il conduttore può disporre di altra abitazione
idonea alle proprie esigenze familiari nello stesso comune
ovvero in un comune confinante;
7) quando il conduttore, avendo sublocato parzialmente l'immobile,
non lo occupa nemmeno in parte, con continuità. Si
presume l'esistenza della sublocazione quando l'immobile risulta
occupato da persone che non sono alle dipendenze del conduttore
o che non sono a questo legate da vincoli di parentela o di
affinità entro il quarto grado, salvo che si tratti
di ospiti transitori. La presunzione non si applica nei confronti
delle persone che si sono trasferite nell'immobile assieme
al conduttore;
8) quando il conduttore non occupa continuativamente l'immobile
senza giustificato motivo.
Nelle ipotesi di cui ai numeri 4) e 5) del precedente comma,
il possesso della licenza o concessione è condizione
per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di
rilascio si risolvono alle condizioni previste nella lettera
c) dell'articolo 29.
Alla procedura per il rilascio dell'immobile si applicano
le norme di cui ai precedenti articoli 30 e 56 (1).
(1) La Corte costituzionale, con sentenza 27 febbraio 1980,
n. 22, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale
del combinato disposto degli artt. 58artt. 58, 59, n. 1 e
65 della presente legge, nella parte in cui esclude il diritto
di recesso per necessità del locatore dei contratti
in corso alla data del 30 luglio 1978 e non soggetti a proroga.
La Corte costituzionale, con sentenza 28 luglio 1983, n. 250,
ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del combinato
disposto degli artt. 58, 59 nn. 2, 3, 6 e 8 nonché
65della presente legge, nella parte in cui esclude il diritto
di recesso del locatore, per i motivi indicati nel cit. art.
59 nn. 2, 3, 6 e 8, dai contratti in corso alla data del 30
luglio 1978 e non soggetti a proroga. Con la medesima sentenza,
ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del combinato
disposto degli artt. 58, 59 nn. 4, 5 e 7 nonché 65della
presente legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso
del locatore, per i motivi indicati nel citato articolo 59,
nn. 4, 5 e 7 dai contratti in corso alla data del 30 luglio
1978 e non soggetti a proroga. |
Articolo 67
Contratti
in corso soggetti a proroga. |
I contratti di locazione di cui all'articolo
27in corso al momento dell'entrata in vigore della presente
legge e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente
si considerano prorogati ed hanno la seguente durata:
a) anni 4, i contratti stipulati prima del 31 dicembre 1984
(1) (2);
b) anni 5, i contratti stipulati tra il 1° gennaio 1965
ed il 31 dicembre 1973 (1);
c) anni 6, i contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973
(1).
La durata di cui sopra decorre dal giorno e dal mese, successivi
alla entrata in vigore della presente legge, corrispondenti
a quelli di scadenza previsti nel contratto di locazione;
ove tale determinazione non sia possibile, dallo stesso giorno
di entrata in vigore della presente legge.
È in facoltà delle parti di stipulare anche
prima della scadenza sopra prevista un nuovo contratto di
locazione secondo le disposizioni del capo II, titolo I, della
presente legge.
(1) Vedi, ora l'art. 15-bis, d.l. 23 gennaio 1982, n. 9, conv.
in l. 25 marzo 1982, n. 94.
(2) Termine così prorogato dall'art. 2, l. 25 luglio
1984, n. 377. |
Articolo 68
Aumenti
del canone. |
Nei contratti di locazione o sublocazione di
cui al precedente articolo il canone corrisposto dal conduttore,
calcolato al netto degli oneri accessori, può essere
a richiesta del locatore, aumentato a decorrere dal primo
giorno del mese successivo a quello di entrata in vigore della
presente legge per il restante periodo di durata del contratto,
nelle misure seguenti:
1) non superiore al 15 per cento all'anno, per i contratti
stipulati anteriormente al 31 dicembre 1964;
2) non superiore al 10 per cento all'anno per i contratti
stipulati fra il 1° gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;
3) non superiore al 5 per cento all'anno per i contratti stipulati
dopo il 31 dicembre 1973. |
Articolo 69
Diritto
di prelazione in caso di nuova locazione e indennità
per l'avviamento commerciale. |
Nei contratti di locazione di immobili adibiti
ad uso diverso da quello di abitazione, di cui agli articoli
67 e 71 della presente legge, il locatore comunica, mediante
raccomandata con avviso di ricevimento da inviarsi entro il
28 febbraio 1987, se ed a quali condizioni intende proseguire
la locazione ovvero le condizioni offerte da terzi per la
locazione dell'immobile.
L'obbligo ricorre anche quando il locatore non intende proseguire
nella locazione per i motivi indicati all'articolo 29.
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato
al locatore che non intende rinnovare la locazione e nei casi
di cessazione del rapporto per inadempimento o recesso del
conduttore o qualora sia in corso una delle procedure previste
dal R.D. 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni,
a carico del conduttore medesimo.
Il conduttore deve rendere noto al locatore, entro trenta
giorni dalla comunicazione di cui al primo comma, se intende
proseguire la locazione alle nuove condizioni.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, entro trenta giorni
dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma,
offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Egli conserva tale diritto anche nell'ipotesi di cui al quarto
comma dell'art. 40.
Il conduttore, se non accetta le condizioni offerte dal locatore
ovvero non esercita la prelazione, ha diritto ad un compenso
pari a 24 mensilità, ovvero a trenta per le locazioni
con destinazione alberghiera, del canone richiesto dal locatore
od offerto dal terzo.
Se il locatore non intende proseguire nella locazione il conduttore
può, entro trenta giorni dalla comunicazione del locatore
o in mancanza di questa, se dovuta, dalla scadenza del termine
di cui al primo comma, offrire un nuovo canone, impegnandosi
a costituire, all'atto del rinnovo e per la durata del contratto,
una polizza assicurativa oppure una fidejussione bancaria
per una somma pari a 12 mensilità del canone offerto.
Se il locatore non intende proseguire nella locazione sulla
base delle condizioni offerte al conduttore è dovuta
l'indennità per l'avviamento commerciale nella misura
di 24 mensilità, ovvero di 30 per le locazioni con
destinazione alberghiera, del canone offerto ai sensi del
comma precedente.
In mancanza dell'offerta del nuovo canone da parte del conduttore
nonché nei casi di rilascio dell'immobile per i motivi
di cui all'art. 29art. 29 salvo quelli di cui al primo comma,
lettera a), è dovuta l'indennità per avviamento
commerciale nella misura di 21 mensilità, ovvero di
25 per le locazioni con destinazione alberghiera, del canone
corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche.
In caso di rilascio dell'immobile per i motivi di cui all'art.
29, primo comma, lettera a), la predetta indennità
è calcolata con riferimento al canone corrisposto.
L'indennità dovuta è complessivamente di 24
mensilità, ovvero di 32 per le locazioni con destinazione
alberghiera, nei casi di cui al secondo comma dell'art. 34.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è
condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennità
di cui ai precedenti commi sesto, ottavo e nono.
Per i contratti di cui agli articoli 67 e 71 le disposizioni
del presente articolo sono sostitutive di quelle degli articoli
34 e40.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai
contratti relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento
di attività di cui all'art. 27, primo comma, che non
comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e
dei consumatori, di attività professionali e di attività
di cui all'art. 42. In tali casi, il compenso spettante al
conduttore ai sensi dei precedenti commi sesto, ottavo e nono,
è limitato a dodici mensilità. Il compenso non
è dovuto qualora il locatore intenda ottenere la disponibilità
dell'immobile per i motivi di cui all'art. 29 (1) (2).
(1) Articolo così sostituito dall'art. 1, d.l. 9 dicembre
1986, n. 832, conv. in l. 6 febbraio 1987, n. 15.
(2) La Corte costituzionale, con sentenza 3 giugno 1992, n.
242, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del
presente articolo, nella parte in cui non prevede che l'obbligo
del locatore di corrispondere al conduttore la indennità
per l'avviamento commerciale non ricorre quando causa di cessazione
del rapporto è un provvedimento della pubblica amministrazione
che esclude indefinitamente la utilizzazione economica dell'immobile. |
Articolo 70
Immobili
destinati a particolari attività soggetti a proroga. |
| Ai contratti di locazione di cui all'articolo
42si applicano le disposizioni degli articoli 67 e 68. |
Articolo 71
Contratti
in corso non soggetti a proroga. |
Le disposizioni degli articoli 27 e 42, primo
comma, si applicano anche in contratti in corso al momento
dell'entrata in vigore della presente legge e non soggetti
a proroga legale, detraendosi, per la determinazione della
durata prevista in detta disposizione, il periodo di locazione
già trascorso dall'inizio della locazione o, in caso
di intervenuto rinnovo contrattuale, dalla data di esso.
La durata non può comunque essere inferiore a due anni
dalla data di entrata in vigore della presente legge.
Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche
ai contratti di cui sopra per i quali, alla data di entrata
in vigore della presente legge, è in corso procedimento
per convalida di licenza o di sfratto.
Il canone potrà essere aggiornato annualmente su richiesta
del locatore dal giorno della scadenza contrattualmente prevista,
in base al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT,
dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai
ed impiegati verificatasi nell'anno precedente. |
Articolo 72
Mutamento
della destinazione. |
| I nuovi contratti di locazione di immobili
il cui uso venga mutato da quello preesistente di abitazione
non possono prevedere, per un periodo di quattro anni dalla
data di entrata in vigore della presente legge, un canone
superiore a quello di cui agli articoli 12 e 24, tranne che
siano intervenute radicali trasformazioni dell'immobile stesso
autorizzate ai sensi delle vigenti leggi. |
Articolo 73
Norme
applicabili. |
Per i contratti previsti negli articoli 67,
70 e ferme restando le scadenze convenzionali, nell'articolo
71, il locatore può recedere in base ai motivi di cui
all'articolo 29e con il preavviso di cui all'articolo 59.
Nei casi previsti dalle lettere a), e b) dell'ultimo periodo
del secondo comma dell'articolo 29 tale facoltà è
riconosciuta soltanto ove ricorra la necessità del
locatore o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado
in linea retta, verificatasi dopo la costituzione del rapporto
locatizio. Si applicano le disposizioni degli articoli 30
e 31 e degli articoli da 35a 39, nonché quelli dell'articolo
69 , settimo, ottavo e nono comma (1) (2).
(1) Articolo così modificato dall'art. 1-bis, d.l.
30 gennaio 1979, n. 21, conv. in l. 31 marzo 1979, n. 93.
(2) La Corte costituzionale, con sentenza 5 ottobre 1983,
n. 300, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale
del presente articolo, nella parte in cui, relativamente alle
ipotesi di recesso del locatore dai contratti disciplinati
dall'art. 67, motivate con la sopravvenuta necessità
di adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge
o dei propri parenti in linea retta entro il secondo grado,
prevede che l'indennità per l'avviamento commerciale
dovuta al conduttore sia determinata sulla base del canone
corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche,
anziché con riferimento all'ultimo canone corrisposto.
La Corte Costituzionale, con sentenza 10 dicembre 1987, n.
562, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del
presente articolo, nella parte in cui non richiama espressamente
l'obbligo di corrispondere l'indennità per la perdita
dell'avviamento commerciale di cui all'art. 69, settimo, ottavo
e nono comma, di questa legge nel testo originario. |
Articolo 74
Rinvio. |
| Le disposizioni degli articoli da 43 a 57 sono
applicabili alle locazioni previste nei capi I e II del presente
titolo. |
Articolo 79
Patti
contrari alla legge. |
[È nulla ogni pattuizione diretta
a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire
al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto
dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio
in contrasto con le disposizioni della presente legge.
Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo
la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le
somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei
divieti e dei limiti previsti dalla presente legge] (1).
(1) Articolo abrogato dall'art. 14, l. 9 dicembre 1998, n.
431, limitatamente alle locazioni abitative. |
Articolo 80
Uso
diverso da quello pattuito. |
Se il conduttore adibisce l'immobile ad
un uso diverso da quello pattuito, il locatore può
chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal
momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un
anno dal mutamento di destinazione (1).
Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta,
al contratto si applica il regime giuridico corrispondente
all'uso effettivo dell'immobile. Qualora la destinazione
ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto
si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente.
(1) La Corte costituzionale, con sentenza 18 febbraio 1988,
n. 185, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale
del presente comma, limitatamente alle parole "e comunque
entro un anno dal mutamento di destinazione". |
Articolo 81
Pubblicazione
dei dati ISTAT nella Gazzetta Ufficiale. |
| Le variazioni dell'indice dei prezzi al consumo
per le famiglie di operai e impiegati accertate dall'ISTAT
sono pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica
italiana. |
Articolo 82
Giudizi
in corso. |
| Ai giudizi in corso al momento dell'entrata
in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad
ogni effetto le leggi precedenti.
|
Articolo 84
Abrogazione. |
| Sono abrogate tutte le disposizioni incompatibili
con la presente legge. |
Articolo 85
Entrata
in vigore. |
| La presente legge entra in vigore il giorno
successivo alla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. |
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