NUOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE E SPESE STRAORDINARIE DI MANUTENZIONE DELL'IMMOBILE LOCATO
E’ ancora inseribile oppure no l’art.23 della legge n.392/1978 negli attuali tipi di contratto. I contratti di tipo agevolato lo prevedono?
L’art.23 della legge n.392/1978 prevedeva la possibilità di adeguamento del canone delle abitazioni, mediante un’integrazione annuale pari agli interessi legali sulle somme che il locatore avesse speso nel corso del contratto (o anche nel corso di precedenti periodi contrattuali) per l’esecuzione di lavori di una certa entità e che, per semplicità, possiamo definire di manutenzione straordinaria. Non si è trattato di un’invenzione tipica della disciplina delle locazioni vincolate, in quanto la norma era ispirata all’art. 1005 del codice civile, ove analogo beneficio è previsto a favore del nudo proprietario che esegua riparazioni straordinarie delle quali in sostanza, si avvantaggia l’usufruttuario. Detto questo quanto all’origine dell’istituto, bisogna dire che l’art. 23 era strettamente collegato ad una disciplina normativa che aveva il suo perno nella predeterminazione legale e nella inderogabilità dei canoni; salvo i casi che la legge espressamente prevedeva (quindi il deprezzamento della moneta e esecuzione di lavori straordinari), che se non adeguatamente considerati avrebbero potuto condurre ad una progressiva riduzione del canone. Ora, dopo la riforma delle locazioni, si usa affermare che la libertà dei canoni, che è assoluta per i contratti del tipo libero ed è relativa per i contratti del tipo agevolato, non giustifica più l’esistenza di meccanismi di adeguamento, con la conseguenza che (e qui debbo rettificare una mia precedente inesattezza) la previsione di un adeguamento per effetto di oneri straordinari subiti dal locatore, mentre è certamente possibile per i contratti del tipo libero, non è prevista per i contratti del tipo agevolato. Per questi, la relativa libertà dei canoni, seppur limitati dalla presenza delle cosiddette fasce e cioè da limiti di importo entro i quali le parti possono liberamente contrattarli, non giustificherebbe una previsione analoga a quella dell’art.23 in quanto le parti, in particolare i locatori, nel corso della trattativa debbono essere in grado di prevedere eventuali futuri oneri di manutenzione straordinaria. L’obiezione non mi sembra fondata in quanto, se è pur vero che anche per i contratti agevolati esiste la possibilità di pattuire il canone di maggiore e reciproca convenienza per entrambe le parti, è anche vero che si possono fare due ipotesi: o il locatore prevede la possibilità di riparazioni straordinarie entro la durata contrattuale massima (ma in realtà bisognerebbe tenere conto anche della durata dell’eventuale procedimento di sfratto), ed allora egli potrebbe essere portato ad anticipare fin dall’inizio del rapporto contrattuale gli effetti degli oneri futuri, con il risultato di un canone magari più oneroso di quello che sarebbe stato ragionevole; ovvero non è in grado di prevedere alcun onere straordinario e quindi non ne sarà tenuto conto nella trattativa, ma successivamente se tale onere si verifica, andrà interamente a carico del locatore; in ogni caso con l’effetto di uno squilibrio nel rapporto contrattuale, che sarebbe stato ragionevole ed equo evitare.
