ONERI CONDOMINIALI A CARICO DEL'INQUILINO: QUALI E QUANTI?
Nell’aprile del 1995 ho affittato un appartamento ad uso studio commerciale, pattuendo con l’inquilino che tutte le spese gravanti sull’immobile, salvo quelle di natura straordinaria sarebbero state a suo carico. Ora dopo sette anni dal contratto l’inquilino sostiene che il proprietario deve pagare il 100% del compenso dell’amministratore e delle spese relative alla riparazione e revisione di impianti (riparazioni delle serrature, portone, pavimenti, revisioni del citofono ecc.), come pure il 10% del compenso oltre ai contributi e all’addetto delle pulizie. Cosa devo rispondere all’inquilino, considerato che mi si chiede il rimborso di spese a partire dal 1995?
Per i contratti di locazione non abitativi, vale il principio dell’art. 9 della legge n.392/1978 richiamata dall’art. 41, e quindi all’inquilino possono essere addebitati gli oneri accessori espressamente previsti dalla legge e che di regola corrispondono al costo dei servizi di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, forniture dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento, del condizionamento dell’aria, spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché, nella misura del 90%, il servizio di portineria. Per il dettaglio della repartizione delle spese, si potrà consultare sul sito di CONFEDILIZIA, l’accordo stipulato con le associazioni degli inquilini, e che ormai è universalmente applicato ed ha assunto la natura di vero e proprio uso contrattuale. Quanto al costo dell’amministrazione cioè dei compensi dell’amministratore e degli oneri relativi (I.V.A. sulle competenze), ritengo che esattamente tale voce di spesa faccia parte dei servizi e possa essere quindi addebitata agli inquilini in misura proporzionale al costo dei servizi stessi. Occorre necessariamente fare una media ragionevole, tenendo presente i bilanci di un numero sufficiente di anni (non meno di quattro/cinque), e considerare che se i servizi, nel complesso, rappresentano, ad esempio, il 70% delle spese, in tale misura debba essere imputato agli inquilini il costo della amministrazione. Diverso è invece il discorso per quanto concerne le riparazioni e la manutenzione, che secondo la legge (art.1609 del codice civile) possono essere imputate all’inquilino solo nella misura in cui la manutenzione delle parti comuni o di proprietà esclusiva dell’edificio, sia la conseguenza di deterioramenti prodotti dall’uso e non dipendenti da vetustà o caso fortuito. Quindi sono esempi della tale categoria di riparazioni, quelle ai vetri, alle mattonelle, ai rubinetti e simili, mentre la riparazione del citofono o dell’impianto idraulico ed elettrico, nella maggior parte dei casi potrebbero dipendere dall’età dell’impianto e non semplicemente dalla utilizzazione dell’appartamento, per la quale, non si dimentichi, il conduttore corrisponde il canone. Per venire al quesito osservo che la richiesta dell’inquilino di rivedere le spese a partire dal 1995, sembra debba essere tenuta nella giusta considerazione, considerato che eventuali pattuizioni e pagamenti contrastanti con l’art.9 sopracitato, non sono validi e possono dare luogo al diritto alla restituzione in favore dell’inquilino.
