Confedilizi Panorama Firenze
  • Home
  • Sentenze
  • Sentenze Varie
  • Per la stima del terreno espropriato non è sufficiente fare riferimento alle originarie previsioni di zona agricola del PRG, ma occorre fare riferimento anche alla destinazione del PEEP

Per la stima del terreno espropriato non è sufficiente fare riferimento alle originarie previsioni di zona agricola del PRG, ma occorre fare riferimento anche alla destinazione del PEEP

Sentenza della Corte di Appello di Firenze, Sezione I, 3 giugno 2005, n. 873 – Corte di Appello di Firenze, Sezione I, 3 giugno 2005, n. 873

 

Motivi della decisione.

 

1) L’eccezione preliminare di prescrizione, sollevata dal Comune, è, infondata: con lettera del 19 xi 1985, diretta (anche) all’attore e da questi ricevuta (doc 3 pa), il Sindaco di Piombino, rispondendo all’atto col quale i cedenti intimavano al Comune di pagare il conguaglio relativo alla cessione bonaria de qua, commisurandolo al valore venale del bene, secondo il criterio della legge del 1865, contrastò, in punto di quantum, la tesi degli intimanti (definita “improponibile”) ma affermò, al tempo stesso, che gli intimanti erano ampiamente garantiti dal contratto circa la «corresponsione di quanto loro dovuto»: vi fu, quindi, pieno riconoscimento, in punto di an, del diritto dei cedenti, di guisa che, valendo, certamente, l’atto in parola, a interrompere la prescrizione (decennale), è escluso che, al momento del ricevimento, l’11 xi 1995, da parte del Comune, per mezzo di raccomandata ar, di ulteriore diffida ad adempiere, la prescrizione stessa fosse maturata (sulla norma di cui l’art. 2944 v., ex pluribus, Cassazione civile, sez. III, 24 settembre 2004, n. 19253: «Ai fini della interruzione della prescrizione, non è necessario un vero e proprio atto di riconoscimento di debito ex art. 1988 cc, essendo sufficiente un comportamento volontario che, sebbene rivolto ad una finalità diversa, esprima anche implicitamente la consapevolezza del suo autore in ordine all’esistenza del diritto»; Cassazione civile, sez. II, 29 aprile 2003, n. 6651: «Il riconoscimento dell’altrui diritto, al quale l’art. 2944 cc ricollega l’effetto interruttivo della prescrizione, non ha natura negoziale ma costituisce un atto giuridico in senso stretto, di carattere non recettizio, il quale non richiede, in chi lo compie, una specifica intenzione ricognitiva, occorrendo solo che esso contenga, anche implicitamente, la manifestazione della consapevolezza dell’esistenza del debito e riveli i caratteri della volontarietà. La relativa indagine, in quanto rivolta alla ricostruzione di un fatto e non all’applicazione di specifiche norme di diritto, è riservata al giudice del merito, ed è sindacabile in sede di legittimità sotto il profilo della correttezza logica e giuridica della motivazione»).

 

2) Il ctu, Ing. Rinaldo Mari, ha riferito, tra l’altro, quanto segue:

 

«…

 

C-1) Storia urbanistica:

 

In riferimento alla certificazione rilasciata dal Comune convenuto (all. 4), nonché alle verifiche effettuate dal sottoscritto sulla base della car-tografia urbanistica, è stato possibile ricostruire la storia urbanistica dei terreni occupati, ossia:

 

➢ In data 3.10.1973, con decreto della G.R.T. n. 6068, è stato approvato il P.R.G. comunale che inseriva una porzione di tali terreni (part. 180, 910 e 911) in “zona agricola di 2° tipo E/H1”, mentre inseriva le rimanenti particelle in “zona sportiva N2”;

 

➢ In data 10.12.1980, con delibera della G.R.T n. 12826 è stato approvato il piano di edilizia economica e popolare in località Montemazzano che comprendeva i terreni in questione.

 

➢ La variante generale del P.R.G. approvata con delibera GRT n. 9603 del 27.8.81 e n. 296 dell’11.1.1982, inseriva i terreni all’interno della zona omogenea di “espansione residenziale C”.

 

C-2) Iter espropriativo:

 

Al fine di dare un’esauriente risposta ai quesiti posti dal C.I., è utile effettuare una breve cronistoria delle varie fasi che hanno caratterizzato l’iter espropriativo ed hanno preceduto l’atto di cessione volontaria

 

➢ Con delibera del Consiglio Comunale n. 527 del 23.4.1980, è stata adottata (e successivamente approvata dalla G.R.T. con delibera n. 12.826 del 10.12.80), il Piano per l’Edilizia Economica e Popolare del Comune di Piombino che inseriva i terreni in questione all’interno della sottozona denominata Montemazzano.

 

➢ Con delibere consiliari n. 137 del 16.2.1981 e n. 540 del 19.6.1981, nonché con delibera della Giunta comunale n. 1061 del 3.9.1981, è stato stabilito di procedere all’esproprio dei terreni posti all’interno del peep in località Montemazzano, tra cui anche le aree di proprietà dei ricorrenti

 

➢ A seguito della disponibilità dei proprietari a convenire la cessione volontaria, il Consiglio Comunale con delibera n. 526 del 29.4.82 e la Giunta con delibera n. 620 del 21.5.1982 stabilivano di procedere all’acquisizione dei terreni riconoscendo al Sig. Marinari Santi diretto coltivatore dei terreni di proprietà, il triplo dell’indennità determinata dal presidente della Giunta Regionale.

 

➢ In data 26.5.1982 è stato rogato l’atto di cessione volontaria dei terreni in questione per il corrispettivo di £ 201.341.400 a favore del Sig. Marinari Santi proprietario e coltivatore diretto dei terreni ceduti.

 

C-3) Determinazione della natura agricola o edifi-catoria del terreno:

 

La normativa attualmente vigente in tema di determinazione dell’indennità d’esproprio impone la preventiva determinazione della data in cui i terreni oggetto del procedimento ablativo sono stati gravati del vincolo preordinato all’esproprio e, quindi, stabilire se, a tale epoca, i terreni erano dotati delle possibilità legali ed effettive di edificazione.

 

Nella fattispecie è stato accertato che il vincolo preordinato all’esproprio è stato apposto con l’inclusione di tali suoli all’interno del peep di Montemazzano ossia il 10.12.1980. In epoca antecedente, i terreni erano destinati dal P.R.G. (approvato nel 1973) a “zona agricola E/H1” ed a “zona sportiva N2” per attività di pubblico interesse

 

Si deve, quindi, sottolineare che, in tal caso, l’inclusione dei terreni all’interno del peep oltre ad identificare la nascita del vincolo espropriativo, costituisce preliminarmente variante allo strumento urbanistico giacché tali terreni vengono inclusi all’interno di una zona residenziale. Orbene, si deve far riferimento alla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 11433 del 18.11.1997 (in CED Cass. RV. 510072) in cui è indicato un ben definito orientamento giurisprudenziale di applicazione della normativa, affermando che, in casi similari, l’inclusione di un terreno all’interno di un peep costituisce elemento giustificativo del legale carattere edificatorio nei limiti che il peep consente.

 

 

Dovendo, quindi, prescindere dal vincolo espropriativo determinato dall’inclusione dei terreni nel peep rimane la caratteristica di edificabilità determinata dalla contemporanea variante urbanistica che ha posto tali terreni in zona residenziale di espansione con un indice territoriale coincidente con quello indicato nel peep stesso pari a 1,75 (v. pag. 4 relazione della peep; all. 5). Indice, questo, che tiene conto del concetto della c.d. zonizzazione, ossia dell’edificabilità media definita sulla base dei singoli lotti direttamente edificabili e delle parti da destinare a viabilità ed ai necessari standard urbanistici (verde, parcheggi, servizi pubblici, ecc.).

 

 

In risposta al quesito si deve quindi affermare che i terreni oggetto del decreto di espropriazione hanno natura edificatoria, sia per le caratteristiche imposte dagli strumenti urbanistici derivanti dall’inclusione nel peep (possibilità legali), sia per la loro posizione, la facile accessibilità, lo sviluppo della zona e la presenza di infrastrutture (possibilità effettive).

 

C-4) Valore di mercato dei terreni

 

In riferimento a quanto prescritto dal citato art. 5 bis, è stato ampiamente dimostrato che i terreni, all’epoca della cessione, potevano essere definiti “edificabili”, pertanto la presunta indennità d’esproprio dovrà essere commisurata in base alla media tra il loro valore di mercato ed il coacervo dei redditi dominicali (ex L. 359/92 art. 5 bis comma 1, 2 e 3).

 

Per quanto concerne il valore di mercato di un terreno edificabile, è nota la sua diretta e proporzionale dipendenza dalla capacità edificatoria del comparto, pertanto, occorre preliminarmente determinare la volumetria realizzabile, ossia il volume attribuibile alle particelle oggetto di stima. A tal fine si deve, quindi, far riferimento all’indice territoriale medio (It) dell’intera zona omogenea, che, come già specificato in precedenza è pari a quello utilizzato per il peep, ossia It = 1,75 mc/mq.

 

I terreni oggetto della cessione bonaria contribuiscono, quindi, alla realizzazione di un volume lordo pari a mq 38.930 x 1,75 mc/mq = 68.128 mc.

 

Si rileva, inoltre, che l’altezza virtuale di un appartamento è di ml 3,10, pertanto, la superficie lorda del fabbricato realizzabile è di mq 68.128 / 3,10 = mq 21.976.

 

Per ottenere la superficie utile abitabile si deve sottrarre al valore sopra riportato l’incidenza delle superfici accessorie (scale, vani condominiali, ecc.) nonché delle murature, incidenze queste che complessivamente si aggirano intorno al 10 % della superficie lorda. La superficie utile abitabile è quindi determinata in mq 21.976 x 90% = mq 19.779.

 

Vista la natura dei terreni che consente uno sfruttamento edilizio, il sottoscritto ritiene opportuno determinare il loro valore adottando il metodo di stima analitico in base al valore di trasformazione, ossia effettuando la differenza tra il probabile valore del fabbricato costruibile (Va) ed il probabile costo di costruzione dello stesso, comprensivo di tutti i vari oneri connessi, ossia: costo di produzione (Kp), spese tecniche (Kt), oneri di urbanizzazione (Ku), interessi sulle anticipazioni (Ki), spese di gestione e di commercializzazione (Kg). …

 

Da indagini effettuate personalmente presso agenzie immobiliari, professionisti ed imprese di costruzione operanti nella zona, lo scrivente ha accertato che, in riferimento al 1982, il prezzo di vendita di appartamenti di medie dimensioni all’interno di detti fabbricati di nuova costruzione era mediamente pari a 1.000.000 L/mq utile (per conferma vedasi “Il consu-lente immobiliare n. 324/93– all. 6)

 

Come già riferito nei paragrafi precedenti i terreni in oggetto con-tribuiscono all’edificazione di un edificio avente un volume di mc 68.128, corrispondente ad una superficie utile abitabile di mq 19.779.

 

Orbene, moltiplicando tali superfici per il valore unitario di mercato di 1.000.000 £/mq, si ottiene il valore complessivo del fabbricato realizzabile, comprensivo delle incidenze delle parti condominiali, pari a mq 19.779 x 1.000.000 £/mq = £ 19.779.000.000

 

Si devono a questo punto valutare i costi delle opere necessarie alla costruzione del fabbricato potenzialmente edificabile che, in riferimento al 1982, possono essere così quantificati:

 

 

Inserendo tali valori nelle formule indicate ai paragrafi precedenti, si ottiene:

 

Vt = Va – (Kp + Kt + Ku+ Ki + Kg) =

 

19.779.000.000 – (11.922.312.500 + 1.192.231.250 + 1.172.760.600 + 1.405.494.000 + 791.160.000) =

 

= 19.779.000.000 – 16.483.958.350 =

 

= £ 3.295.041.650.

 

La valutazione del valore iniziale si ottiene mediante la formula di attualizzazione considerando che, all’epoca, il tasso d’interesse attivo era mediamente pari al 18%, ossia:

 

Vo =3.295.041.650 /(1+0,18)3 = £ 2.005.464.000

 

che corrisponde ad un valore unitario di 51.515 £/mq arrotondato a 51.500 £/mq.

 

A maggior conferma dell’esattezza del risultato si fa presente che l’Ufficio del Registro di Piombino, in relazione ad alcuni atti d’acquisto di terreni edificabili con indice I = 2,5 mc/mq stipulati nel 1976, ha accertato un valore unitario di 40.000 £/mq concordato a 36.700 £/mq (v. all. 7). Poiché i terreni oggetto della presente consulenza hanno, invece, un indice di 1,75, il valore sopra determinato dovrà ridursi in modo proporzionale all’indice di fabbricabilità assumendo, quindi, il valore di 36.700 x 1,75/2,50 =25.700 £/mq. Tale valore è altresì riferito al 1976, pertanto dovrà essere aggiornato alla data di riferimento ossia al 1982. Poiché risulta che dal 1976 al 1982 i valori immobiliari sono quasi raddoppiati si può confermare la valutazione di 51.500 £/mq.

 

C-5) Determinazione dell’indennità d’esproprio:

 

Trattandosi di terreni con caratteristiche di edificabilità legale e di fatto, la valutazione dell’ipotetica indennità d’esproprio deve essere determinata in base ai criteri di cui all’art. 5/bis della L. 359/92, ossia effettuando la media tra il valore di mercato dei terreni alla data della vicenda ablativa ed il coacervo del reddito dominicale rivalutato.

 

Nel caso in questione si ha:

 

⇨ valore di mercato del terreno:

 

£ 2.005.464.000

 

⇨ reddito dominicale del terreno rivalutato e moltiplicato per 10:

 

£ 291.072 x 10 = £ 2.910.720

 

⇨ media tra valore del terreno ed il decuplo del reddito dominicale rivalutato:

 

(2.005.464.000 + 2.910.720):2 =

 

£ 1.004.187.360

 

La presunta indennità d’esproprio, valutata alla data dell’atto di cessione, è quindi pari a £ 1.004.187.360 (€ 518.619,49), ossia a £ 602.512.416 (pari a € 311.171,69) se ridotta del 40 %.

 

C-6) Determinazione del conguaglio:

 

Dalla lettura dell’atto di cessione si rileva che il comune di Piombino ha corrisposto al Sig. Marinari Santo, proprietario e coltivatore diretto dei terreni in questione, l’importo complessivo di £ 201.341.400, corrispondente al triplo dell’indennità determinata dal Presidente dalla Giunta regionale ai sensi dell’art. 17 comma 1 della L. 865/71.

 

Si fa presente che nel caso di terreni edificabili, l’attuale normativa non prevede alcun incremento di indennità se il proprietario dei terreni è anche coltivatore diretto, pertanto, a parere dello scrivente, il conguaglio spettante al ricorrente è pari a £ 802.845.960, determinato dalla differenza tra la presunta indennità d’esproprio, di £ 1.004.187.360 (relativa ai terreni edificabili – ex art. 5/bis), e l’intero importo già corrisposto, di £ 201.341.400 (relativo ai terreni considerati agricoli ex L. 865/71).

 

 

D) Osservazioni alla ctu e controdeduzioni

 

Il sottoscritto ha inviato ai ctp la bozza della presente consulenza, affinché i Consulenti potessero presentare eventuali osservazioni o deduzioni (v. all. 10)

 

Solamente il ct di parte convenuta pi Fabrizio Chelotti ha inviato un proprio elaborato (v. all. 11). In tale documento il ctp sostiene di non concordare in merito alla sussistenza delle caratteristiche legali dei terreni poiché, a suo parere, si deve tener conto che, prima dell’approvazione del peep, detti suoli erano inseriti in parte zona agricola “E/H1” ed in parte in zona sportiva “N1”. Il ctp ritiene, inoltre, che nell’ipotesi della sussistenza delle caratteristiche di edificabilità, il valore indicato dal ctu, pari a 51.500 £/mq, sia eccessivo, producendo a giustificazione i seguenti documenti:

 

a) attestazione dell’Ufficio del Registro di Piombino in cui viene attestato che il prezzo di mercato di un’area edificabile posta in loc. S. Rocco, con riferimento al 1983, è di circa 40.000 – 45.000 £/mq, senza fornire alcuna informazione in merito alla necessaria capacità edificatoria;

 

b) Sentenza della Corte d’Appello di Firenze n. 1115/91, da cui si rileva che il prezzo di mercato dei terreni espropriati per l’attuazione del “peep della Capriola”, riferito al 1981, è di 40.000 £/mq, anche in tal senza alcuna informazione in merito alla capacità edificatoria;

 

c) Sentenza della Corte d’Appello di Firenze n. 270/96, da cui si rileva che il prezzo di mercato dei terreni espropriati per l’attuazione dello stesso di cui al punto precedente (“peep della Capriola”), riferito al 1981, è di 22.609 £/mq;

 

In riferimento alle osservazioni di cui sopra, il sottoscritto oppone le seguenti controdeduzioni:

 

1) per quanto concerne la sussistenza delle caratteristiche legali di edificabilità il sottoscritto richiama quanto già ampiamente indicato al precedente paragrafo C-3 ….

 

2) Per quanto concerne le valutazioni indicate dal ctp, si deve preliminarmente rilevare che il tecnico non ha esplicitato alcuna contesta-zione in riferimento alla presunta inattendibilità della documentazione ufficiale utilizzata dal sottoscritto per individuare il valore di mercato dei terreni (Accertamento dell’Uff. del Registro con dettagliata indicazione delle caratteristiche di edificabilità dei terreni). Il ctp si è limitato a fornire alcuni documenti senza alcuna indicazione della potenzialità edificatoria dei terreni di riferimento. In tal modo risulta impossibile fare alcun confronto. Si può solamente osservare che nella sentenza 270/96 è indicato che nel 1981 l’incidenza del terreno edificabile era pari a £ 37.500 per ogni metro cubo di fabbricato realizzabile. L’applicazione di tale parametro nel nostro caso dimostra, invece, che il sottoscritto avrebbe sottostimato i terreni in questione. Nella presente consulenza, infatti, è stato dimostrato che i terreni di proprietà Marinari, di mq 38.930, contribuivano all’edificazione di una volumetria pari a 68.128 mc. Applicando, quindi, il parametro estimativo riportato nella sentenza sopra indicata, si deduce che il valore di mercato dei terreni sarebbe pari a mc 68.128 x 37.500 £/mc = £ 2.554.800.000, corrispondente ad un valore unitario del terreno pari a:

 

£ 2.554.800.000 / 38.930 mq = 65.625 £/mq

 

ossia, ben superiore a quello indicato dal sottoscritto di 51.500 £/mq.

 

 

E) Conclusioni

 

I terreni di proprietà del Sig. Marinari Santi indicati nell’atto di cessione volontaria del 26.5.1982, rogato dal Notaio Angela Lallo di Piombino ed ivi registrato il 10.6.1982 erano individuati al catasto terreni del Comune di Piombino al foglio 74 dalle particelle 919 (ex 6/b), 920 (ex 6/c), 910 (ex 179/b), 911 (ex 179/c), 180, 912 (ex 184/b)e 921 (ex 186/b) per una superficie complessiva di mq 38.930 ed un reddito dominale di £ 291.072.

 

La loro inclusione all’interno del peep (vincolo preordinato all’esproprio) nonché la loro posizione in zona facilmente accessibile, limitrofa a zone urbanizzate con presenza di infrastrutture e lo sviluppo edilizio dell’intero comparto, costituiscono elementi giustificativi del carattere edificatorio, legale e di fatto.

 

Il conguaglio spettante al ricorrente è pari a 802.845.960 lire, determinato dalla differenza tra la presunta indennità d’esproprio valutata ai sensi dell’art. 5 bis per terreni edificabili (1.004.187.360 lire) e la somma già corrisposta ed indicata nell’atto di cessione valutata in base alla legge n. 865/71 per terreni considerati agricoli (£ 201.341.400)».

 

3) L’attore ha chiesto che la Corte decida in conformità alle conclusioni del ctu; il convenuto, invece, ha contestato tali conclusioni su taluni punti; la Corte ritiene, però, di dover fondare la sua decisione sui risultati ai quali pervenne il ctu: ciò in quanto le contestazioni sollevate dal Comune di Piombino appaiono infondate; ed infatti:

 

a) la Corte, nel decidere la presente controversia, non ha motivo di discostarsi dal principio di diritto affermato dalle sezioni unite del SC (sentenza 18/11/1997, n. 11433), secondo il quale «il piano di edilizia economica e popolare (peep) rientra in un disegno normativo volto a consentire che l’acquisizione di aree fabbricabili per l’edilizia economica e popolare sia inquadrato in uno strumento urbanistico più ampio, sicché esso non può essere in contrasto con un precedente piano urbanistico generale, di cui costituisce pur sempre l’attuazione nella versione originaria o in quella modificata dal peep, che del prg ha effetto di variante; il fatto stesso, quindi, che un terreno sia compreso nel peep ed in esso abbia destinazione all’edilizia economica e popolare, che del prg costituisce attuazione o variante, è, di per sé, elemento giustificativo del legale carattere edificatorio del terreno medesimo, sia pure nei limiti che il peep consente; da quanto premesso consegue che, nella valutazione della natura edificabile del terreno secondo diritto, ai fini espropriativi o ai fini risarcitori in una fattispecie di accessione acquisitiva, non è sufficiente fare riferimento al prg nella sua originaria formulazione (nel quale il terreno in questione sia eventualmente collocato in zona agricola), ma occorre anche tenere presente la destinazione che quel terreno abbia assunto nel peep, che del prg o del piano di fabbricazione costituisce variante, ed in base ad esso riconoscerne la natura edificatoria e valutarne le caratteristiche (la SC ha, così, cassato la sentenza del merito che, pur dando atto che il suolo era incluso dal peep in una zona destinata allo sviluppo dell’edilizia economica e popolare, aveva escluso che esso fosse edificabile di diritto sull’errato presupposto che il prg lo includeva in area destinata all’agricoltura)»; l’edificabilità di diritto delle aree in questione è, dunque, in re ipsa, a nulla rilevando che, come ricorda il ctp del Comune, una porzione dell’area in questione fosse, secondo lo strumento anteriormente vigente, inedificabile;

 

b) la difesa del Comune lamenta, in comparsa conclusionale, che il ctu abbia utilizzato, per la determinazione dell’indennità di espropriazione, il metodo di stima cd analitico – deduttivo e invoca, in proposito, la giurisprudenza del SC, secondo cui, «al fine di individuare il valore venale del suolo edificabile, che costituisce il presupposto per la determinazione dell’indennità di espropriazione, il metodo analitico – deduttivo di stima è utilizzabile solo sussidiariamente e in assenza di atti di comparazione che consentano di accertare per sintesi tale valore, e l’analisi con esso operata fa uso di fattori concorrenti, che non possono essere astratti o indimostrati se e quando possano desumersi da circostanze o elementi concreti e provati, che l’estimatore può usare» (Cassazione civile, sez. I, 19 settembre 2003, n. 13890); tacendo ogni altra considerazione (ci si riferisce al fatto che il SC definisce, talvolta, insindacabile la scelta tra sistemi di valutazione comparativi e sistemi analitici: v., da ultimo, Cassazione civile, sez. I, 27 settembre 2002, n. 14020), la Corte osserva, comunque, che, in realtà, il ctu ha anche preso in esame, come si è visto, gli atti di comparazione segnalatigli dal Comune e, attraverso un iter logico che appare alla Corte affatto corretto, è giunto alla conclusione che, in riferimento, almeno, all’atto in ordine al quale risultava noto l’indice di fabbricabilità, il valore da lui determinato era, una volta operata la ponderazione relativa, fra l’altro, alla differenza di indice tra le due situazioni concrete in comparazione, sensibilmente minore rispetto all’altro (per incidens: che sia necessario, ai fini della liquidazione dell’indennità di espropriazione, tenere nel debito conto gli indici di fabbricabilità previsti dal peep è affermazione costante in giurisprudenza: v., da ultimo, Cassazione civile, sez. I, 13 gennaio 2004, n. 266, in Foro it., I, 394: «Al fine di determinare l’indennità di espropriazione, l’effetto innovativo della variante allo strumento urbanistico, rilevante ai fini della valutazione del suolo in base alla volumetria da esso esprimibile, sussiste ogni volta che le precedenti determinazioni sull’edificabilità risultino modificate dal piano per l’edilizia economica e popolare, sia in caso di aumento che di diminuzione dell’ indice di fabbricabilità»; nella contigua materia del pip v. Cassazione civile, sez. I, 24 marzo 2004, n. 5874: «Le aree comprese dal piano regolatore generale nell’ambito di un piano per gli insediamenti produttivi (pip) assumono carattere edificatorio e subiscono la conformazione propria del piano stesso, onde, nella determinazione del loro valore (nella fattispecie eseguita mediante applicazione del metodo analitico – ricostruttivo), come non si può tenere conto, ai fini della liquidazione dell’indennità di espropriazione , dell’incidenza negativa esercitata sul valore dell’area dal vincolo specifico di destinazione preordinato all’esproprio, così sono invece suscettibili di considerazione i vincoli di conformazione appunto stabiliti, indipendentemente dall’ espropriazione , in virtù della preesistente destinazione urbanistica legale e deve, perciò, in particolare, essere fatto riferimento agli standards del piano anzidetto, come, ad esempio, agli indici di fabbricabilità previsti da quest’ultimo»).

 

4) Il conguaglio spettante all’attore deve, pertanto, essere determinato, in conformità a quanto calcolato dal ctu, nella somma capitale di 802.845.960 lire, pari a 414.635,33 euro.

 

5) Su tale somma l’attore chiede gli interessi e la rivalutazione a partire dal 16 xii 1982, o dalla diversa accertata in corso di causa, ed ulteriori dal momento della domanda.

 

I) Riguardo alla decorrenza degli interessi la Corte non ignora le plurime pronunzie del SC secondo cui, «in tema di cessione volontaria del bene soggetto ad espropriazione ai sensi dell’art. 12 legge n. 865 del 1971, con determinazione del prezzo salvo conguaglio ai sensi dell’art. 1 della legge n. 385 del 1980, dichiarato costituzionalmente illegittimo con sentenza n. 223 del 1983 dalla Corte cost., il maggiore importo da riconoscersi comunque al cedente nasce da un diritto che prende il posto del conguaglio a suo tempo pattuito, il cui pagamento era stato convenzionalmente differito al successivo mutamento del quadro normativo preannunciato dall’art. 1 cit.: tale concordata dilazione comporta che il credito che si sostituisce al conguaglio, per effetto della declaratoria di incostituzionalità di detto art. 1, insorge al momento del verificarsi della sostituzione stessa con la pubblicazione della relativa pronuncia, onde detto momento segna il dies a quo del decorso degli interessi, in applicazione del canone generale fissato dall’art. 1449 cc con riguardo al prezzo della compravendita; né ciò è in contrasto con l’efficacia ex tunc delle pronunce di incostituzionalità, atteso che la predetta sentenza n. 223 della Corte cost. incide, nella specie, sotto il limitato profilo della variazione del titolo del diritto all’integrazione del prezzo, senza toccare la previsione negoziale circa la sua debenza differita».

 

Secondo la giurisprudenza di cui trattasi, insomma, il credito avente ad oggetto il conguaglio previsto dalla legge 29 luglio 1980, n. 385, sarebbe, poi, stato sostituito da altro credito, insorto al momento della pubblicazione della pronuncia dalla Corte costituzionale n. 223 del 1983.

 

La Corte, tuttavia, non crede che possa, davvero, essere avvenuta, in ordine all’obbligazione inter partes avente ad oggetto il conguaglio, questa novazione ex lege, anzi ex sententia, cui sembra fare riferimento la giurisprudenza del SC: le parti, trasfondendo nel contratto di cessione bonaria la previsione del conguaglio, da liquidarsi in conformità alle future norme che si attendevano in merito, vollero che il diritto al conguaglio divenisse esigibile non appena l’ordinamento giuridico avesse consentito, attraverso l’introduzione in esso di definitivi criteri di liquidazione dell’indennità dovuta, la liquidazione stessa; questa situazione fu, sicuramente, realizzata in conseguenza della emanazione della sentenza della Corte costituzionale n. 223 del 1983, la quale, espungendo dall’ordinamento giuridico le norme di attesa, determinò (secondo, almeno, il diritto vivente costituito dalla costante giurisprudenza del SC) la reintroduzione in esso dei criteri di liquidazione definitiva stabiliti dalla legge del 1865; le parti, insomma, avevano voluto che il credito divenisse esigibile al momento dell’introduzione, nell’ordinamento giuridico, delle norme di liquidazione e questo evento, contemplato, per questo verso, dalle parti stesse, come fatto, fu determinato, in concreto, dalla sentenza della Corte costituzionale n. 223 del 1983 (in relazione alla quale, quindi, non rilevano, ai fini dell’acquisto dell’esigibilità del credito, i modi generali e tipici della sua efficacia nei confronti dell’ordinamento, che possono riassumersi, ex art. 136, 1° co., Cost., nell’inibizione al giudice di applicare, in qualsiasi modo, la norma fulminata: non si tratta, infatti, per il giudice, di applicare la norma fulminata sibbene di applicare la disciplina contrattuale inter partes; per incidens: alle stesse conclusioni reca, sul punto, sia pure con motivazioni diverse, la giurisprudenza del SC: v., per tutte, Cassazione civile, sez. I, 14 novembre 2003, n. 17196: «In tema di occupazione d’urgenza e di espropriazione per pubblica utilità, il principio secondo il quale la vigenza di una norma preclusiva dell’esercizio di un diritto viziata di incostituzionalità configura un mero ostacolo di fatto all’esercizio del diritto, in quanto è ovviabile mediante l’esercizio dell’azione in giudizio che porti alla dichiarazione dell’incostituzionalità della norma, non è applicabile nel caso in cui manchino i parametri normativi alla cui introduzione le parti abbiano espressamente fatto rinvio per l’esatta identificazione dei contenuti del diritto; pertanto, qualora il soggetto espropriato abbia accettato – successivamente alla sentenza della Corte cost. n. 5 del 1980 ed anteriormente all’entrata in vigore della legge n. 385 del 1980 – l’indennità provvisoria di espropriazione a titolo di acconto dell’indennità definitiva, con la previsione che quest’ultima avrebbe dovuto essere quantificata in applicazione della legge da emanare a seguito di quest’ultima sentenza, siffatto diritto era inesigibile sino a quando, in virtù della sentenza della Corte cost. n. 223 del 1983, sono state dichiarate illegittime le norme della legge n. 385 del 1980 (e di quelle successive, di proroga) e l’espropriato è stato posto in condizione di agire per ottenere il giusto prezzo ex art. 39 della legge n. 2359 del 1865 (in applicazione di siffatto principio di diritto, la SC ha affermato che nella fattispecie la prescrizione del diritto all’indennità andava computata dal giorno successivo alla pubblicazione della sentenza della Corte cost. da ultimo richiamata, non già dalla data del decreto di esproprio)»).

 

Trattandosi, dunque, di credito relativo al prezzo di cosa consegnata contestualmente alla vendita decorrono, su di esso, secondo l’inequivocabile disposto dell’art. 1499 cc, gli interessi compensativi a decorrere dall’atto di vendita, del 16 xii 1982 (sul punto v. Cassazione civile, sez. II, 3 agosto 2001, n. 10726: «Gli interessi compensativi ex art. 1499 cc sono dovuti nei contratti di scambio per una funzione equitativa allo scopo di ristabilire l’equilibrio economico tra i contraenti, mirando a compensare il creditore del mancato godimento dei frutti della cosa da lui consegnata all’altra parte prima di ricevere la controprestazione. Attesa la loro particolare finalità sono dovuti, a differenza degli interessi moratori, indipendentemente dalla mora e dall’inadempimento ed a prescindere dalla liquidità ed esigibilità del credito, sempre che di questo sia provata la certezza e la definitività»).

 

Si consideri, inoltre, a conferma della decorrenza degli interessi dalla cessione (tesi, va ricordato per completezza, sostenuta anche dall’isolata Cassazione civile, sez. I, 27 giugno 1997, n. 5758: «Poiché nel subprocedimento ablatorio costituito dalla cessione volontaria il prezzo dell’immobile si pone in funzione equipollente a quella dell’indennità di espropriazione in sede di trasferimento autoritativo, e poiché – in concreto – i criteri che sarebbero applicabili per la determinazione dell’indennità vengono in considerazione quale parametro della determinazione del conguaglio del corrispettivo della cessione, non può non trovare, anche in esso procedimento, applicazione il principio in virtù del quale (quand’anche in quel caso, in ipotesi di trasferimento autoritativo), qualora all’espropriato venga riconosciuta in sede giudiziale una maggiore somma a titolo di indennità espropriativa, l’espropriante deve corrispondere, sulla somma differenziale, gli interessi legali, caratterizzati da natura compensativa, a decorrere dal giorno dell’espropriazione e fino al deposito della somma medesima, e, inoltre, a partire dalla data del giudizio e fino a quella della decisione, può essere condannato all’ulteriore danno per mora debendi. Naturalmente, nell’ipotesi di “cessione volontaria”, andranno assunti in considerazione, come termini di riferimento, in luogo della data dell’espropriazione, quella della stipulazione della cessione, ed, in luogo di quella del deposito, quella del pagamento, rispettivamente come termine iniziale e finale della decorrenza degli interessi compensativi»), che lo stesso art. 1 della legge 29 luglio 1980, n. 385 (“Norme provvisorie sulla indennità di espropriazione di aree edificabili nonché modificazioni di termini previsti dalle leggi 28 gennaio 1977, n. 10, 5 agosto 1978, n. 457 e 15 febbraio 1980, n. 25”), dopo avere dettato criteri di liquidazione provvisoria, stabilisce:

 

«L’indennità così determinata sarà soggetta a conguaglio secondo quanto stabilito dalla legge sostitutiva di cui al comma precedente, da emanarsi entro un anno dall’entrata in vigore della presente legge.

 

Nel caso di cessione volontaria di cui all’art. 12 della legge 22 ottobre 1971 n. 865, e successive modificazioni, la maggiorazione del 50 per cento trova applicazione sia sull’indennità corrisposta a titolo di acconto e soggetta a conguaglio, sia su quella definitiva.

 

Sulla differenza eventualmente risultante tra l’indennità determinata ai sensi del primo comma e quella definitiva, eventualmente maggiorata ai sensi del comma precedente, l’espropriato ha diritto agli interessi legali per il periodo intercorrente tra la corresponsione dell’acconto e quella dell’indennità definitiva.

 

…».

 

II) Non può essere riconosciuto, in difetto di qualunque prova o specifica allegazione in merito, il maggior danno di cui all’art. 1224 cpv cc, richiesto dall’attore (sul punto v. Cassazione civile, sez. I, 4 aprile 2003, n. 5263: «In tema di risarcimento del danno nelle obbligazioni pecuniarie, il maggior danno da svalutazione monetaria, ai sensi dell’art. 1224, comma 2, cc, va provato e, pur essendo vero che, in difetto di prove specifiche, soccorre il potere del giudice di far ricorso a criteri presuntivi in ordine alla possibilità d’impiego del danaro, coerenti con la situazione personale e professionale del creditore, non si può prescindere dall’assolvimento, da parte del creditore stesso, quanto meno di un onere di allegazione che consenta al giudice di verificare se, tenuto conto di dette qualità personali e professionali, il danno richiesto possa essersi verosimilmente prodotto»).

 

III) L’attore chiede, infine, gli ulteriori «interessi dal momento della domanda».

 

L’art. 1283 cc stabilisce che «gli interessi scaduti possono produrre interessi solo dal giorno della domanda giudiziale» e «sempre che si tratti di interessi dovuti per almeno sei mesi».

 

Nel caso in esame gli interessi sono dovuti, come si è detto, a decorrere dal 16 xii 1982 (data dell’atto pubblico di vendita); al 2 iv 1998 (data della domanda giudiziale), era decorso, quindi, un tempo maggiore di sei mesi e l’anatocismo è, pertanto, consentito.

 

6) In definitiva, quindi, il convenuto va condannato a pagare all’attore, per il titolo dedotto in causa, la complessiva somma capitale di 414.635,33 euro (802.845.960 lire), da incrementarsi degli interessi al tasso legale computati dal 16 xii 1982 al 2 iv 1998, pari a 442.694,24 euro: in totale, quindi, 857.329,57 euro, cogli interessi al tasso legale computati dal 3 iv 1998.

 

7) Le spese di giudizio, liquidate come in dispositivo (d’ufficio, in difetto della nota delle spese) seguono la soccombenza; le spese di ctu, già liquidate dal Consigliere istruttore, debbono essere poste, definitivamente, a carico del convenuto.

 

P Q M

 

la Corte d’Appello di Firenze, I sezione civile;

 

definitivamente decidendo nella causa indicata in epigrafe;

 

condanna

 

il convenuto a pagare all’attore, per il titolo dedotto in causa, la complessiva somma capitale di 857.329,57 euro, cogli interessi al tasso legale a decorrere dal 3 iv 1998;

 

condanna,

 

il convenuto a rifondere all’attore le spese di lite, che liquida in complessivi 15.000 euro, di cui 12.100 euro per onorari, 2400 euro per diritti e 500 euro per spese, oltre alle spese generali e agli altri accessori di legge;

 

pone,

 

definitivamente, a carico del convenuto le spese di ctu, già liquidate dal Consigliere istruttore.

 

Così deciso in Firenze, nella camera di consiglio dell’11/2/2005.