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PRELAZIONE DI INQUILINI DI FONDI COMMERCIALI

Qualche tempo fa, approfittando di una operazione di cartolarizzazione degli immobili pubblici, ho acquistato da una società che ne aveva avuto da parte di un ente previdenziale l’attribuzione in proprietà, quattro fondi destinati a negozio che esauriscono l’intero piano terreno dell’edificio condominiale al quale appartengono. Quindi non ho acquistato né gli appartamenti che si trovavano ai piani superiori, né il garage che si trovava nel piano interrato. Ritenevo di avere fatto un buon investimento, quando uno degli inquilini ha proposto causa sia a me, sia alla società venditrice, affermando di avere diritto alla prelazione secondo la legge sulle locazioni n.392 del 1978, e che la società che ha privatizzato, non gli ha dato la possibilità di esercitare questo diritto. Quindi ora egli intende esercitare il diritto di riscatto sostituendosi a me nella proprietà dell’immobile. Certamente questo per me rappresenterebbe un danno notevole, in quanto quei locali si sono valorizzati ed ora dovrei cederne la proprietà per un prezzo certamente inferiore al loro valore, a parte le spese di acquisto. Mi chiedo se tutto questo sia legittimo o meno.

 

In materia di cartolarizzazione di immobili pubblici. la legge base è rappresentata dal decreto legge n. 351 del 2001 convertito con legge n.410 del 2001 che (art. 3, comma 5), per quanto riguarda gli immobili non residenziali, previde inizialmente che il diritto di prelazione dell’inquilino poteva valere soltanto in caso di vendita frazionata degli stessi. Successivamente, il decreto legge n.63 del 15 aprile 2002, in dichiarata interpretazione autentica del precedente testo, ha ritenuto di dover precisare che la vendita si deve considerare frazionata soltanto nel caso in cui ciascuna unità immobiliare sia offerta in vendita singolarmente ed a condizioni specifiche per tale unità. Ora come il lettore avvertirà, la questione presenta aspetti che ancora non hanno trovato una definitiva sistemazione sia in dottrina che in giurisprudenza. Indubbiamente il primo testo del comma 5 lasciava pensare che il diritto di prelazione al conduttore non spettasse in caso di vendita di un intero blocco immobiliare del quale l’immobile locato faceva parte (quindi di un intero edificio), che rappresenta un bene diverso da quello oggetto della locazione, mentre il diritto spettava quando la vendita avesse avuto per oggetto un complesso di beni aggregati per l’occasione, ma non costituenti un insieme unitario. Ora invece, il decreto legge n.63 del 15 aprile 2002, sembra avere limitato il diritto di prelazione al solo caso di vendita del singolo bene locato. La questione mi sembra quindi ancora aperta, in quanto non è affatto chiaro se il secondo decreto legge abbia valore interpretativo a valga anche per il passato, o abbia invece valore innovativo, e valga solo a partire dalla sua emanazione. Occorre quindi attendere che la giurisprudenza abbia assunto una posizione abbastanza consolidata per poter esprimere un giudizio.