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PRIMO RINNOVO DEI CONTRATTI DOPO LA NUOVA LEGGE SULLE LOCAZIONI

TRIBUNALE DI FIRENZE – sentenza 14 marzo 2003, n. 204. – TRIBUNALE DI FIRENZE ” 14 marzo 2003, n. 204. Est. Macherèlli – S.T.I. (avv.ti Scripelliti è Bellandi) c. Baiocchi (avv. D’Alessandro). Contratto di locazione – Stipulato antecedentemente all’entrata in vigore della L. n. 431/98 – Rinnovo tacito per mancata disdetta alla prima scadenza successiva all’entrata in vigore della nuova legge – Prima scadenza quadriennale successiva al rinnovo – Disdetta – Presupposti di cui all’art. 3 L. n. 431/98 – Ricorrenza – Necessità – Esclusione. “

 

TRIBUNALE DI FIRENZE ”

14 marzo 2003, n. 204.

Est. Macherèlli – S.T.I. (avv.ti Scripelliti è Bellandi) c. Baiocchi (avv. D’Alessandro).

Contratto di locazione – Stipulato antecedentemente all’entrata in vigore della L. n. 431/98 – Rinnovo tacito per mancata disdetta alla prima scadenza successiva all’entrata in vigore della nuova legge – Prima scadenza quadriennale successiva al rinnovo – Disdetta – Presupposti di cui all’art. 3 L. n. 431/98 – Ricorrenza – Necessità – Esclusione. ”

Il diritto del locatore di disdettare il rapporto alla scadenza del primo quadriennio successivo all’entrata in vigore della legge n. 431/98 non è subordinato alle condizioni di cui all’art. 3 della legge medesima. (L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 3) (2).

(1, 2) Sulla specifica problematica la giurisprudenza non ha ancora assunto una posizione interpretativa uniforme. Da ultimo, cfr. Trib: Firenze 2 maggio 2003, in questa Rivista 2003, 675, con nota di SCRIPELLITI.

(Omissis). – Letti gli atti del proc. n. 2936/2003 RG B, a scioglimento della riserva che precede;

-premesso che a norma dell’art. 665 c.p.c. se l’intimato compare e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi mo

tivi in contrario, pronuncia’órdinanza non impugnabile di ri

lascio, con riserva delle eccezioni del convenuto:

– premesso altresì che la licenza per finita locazione è stata intimata per la scadenza del 31 ottobre 2003 (il contratto era iniziato l’ I novembre 1995);

– osservato che l’intimato si è opposto alla convalida, deducendo che il contratto, come detto stipulato 1′ 1 novembre 1995, dopo la prima scadenza nel 1999 sarebbe entrato nel regime ordinario previsto dalla legge n. 431 del 1998, con la conseguenza che per scadenza del 2003, il rapporto poteva essere disdetto solo per i motivi tassativamente indicati dal primo comma dell’art. 2 della cit. legge n. 431 del 1998. Essendo pacifico che la disdetta, invece, non è motivata, secondo l’intimato il contratto si sarebbe rinnovato fino al 2007;

– ritenuto che l’opposizione sia fondata su prova scritta in relazione alla data di scadenza del contratto. I fatti sono pacifici. Come detto, il contratto è stato stipulato l’ I novembre 1995. A poco importa che sia stato concluso in deroga ex legge n. 359 del 1992, atteso che la prima scadenza successiva all’entrata in vigore della legge n. 431 del 1998 (1999), è già trascorsa senza alcuna disdetta. Alla seconda scadenza (31 ottobre 2003), non può quindi applicarsi l’art. 14, quinto comma, della legge n. 431 del 1998: tale norma si applica solo alla prima scadenza successiva al 1998 («Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data»). Poiché il con-. tratto de quo si è rinnovato tacitamente (nel 1999) dopo l’entrata in vigore della legge n. .431 del 1998, si applica _ l’art. 2, sesto comma, della legge n_ 431 del 1998 («I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma l del presente articolo»). In buona sostanza, il sistema legislativo sembra essere il seguente. Per la prima scadenza successiva all’entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, continua ad applicarsi il regime previgente. Una volta trascorsa tale scadenza senza che le parti 1′ abbiano utilizzata (id est, rinnovazione tacita); il contratto entra nella disciplina prevista dal primo comma dell’art. 2 della legge n. 431 del 1998: alla prima scadenza (successiva alla rinnovazione tacita), il contratto può essere disdetto solo per determinati motivi; alla seconda, la disdetta può avvenire ad nutunz. Nella fattispecie concreta, il contratto, come visto, si è rinnovato tacitamente’ alla scadenza del 1999. La scadenza del 2003 (per la quale è stata intimata la licenza per finita locazione), costituisce là prima scadenza dopo la rinnovazione tacita (1999): la disdetta doveva quindi essere motivata, mentre è pacifico che non lo è stato; _ – ritenuto quindi che, Come eccepito dall’intimato, il . contratto sembra quindi scadere nel 2007 (precisamente il 31 ottobre 2007). In questi limiti, l’ordinanza di rilascio può essere emessa; .

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GIURISPRUDENZA DI MERITO

– evidenziato infine, in relazione al termine di rilascio ex art. 56 della legge 27 lu-lio 1978 n. 392, che appare congruo non concedere alcun tennine, stante la notevole lontananza della scadenza contrattuale. (Omissis).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. -Con atto notificato il 20 luglio 2001, la srl STi – Società Toscana Investimenti chiedeva convalidarsi la disdetta intimata a Baiocchi Tommaso, conduttore di un immobile di sua proprietà, per la scadenza del 31 dicembre 2003.

Il convenuto si opponeva alla convalida esponendo che il contratto, stipulato il 2 dicembre 1969, si era tacitamente rinnovato di quadriennio in quadriennio alle scadenze 31 dicembre 1983, 31 dicembre 1987, 31 dicembre 1991, 31 dicembre 1995 e infine 31 dicembre 1999.

Stante 1’entrata in vigore della legge 431/98, il Baiocchi invocava l’art. 2 comma 6 e chiedeva dichiararsi che il contratto, rinnovato con decorrenza 1 gennaio 2000, aveva durata dì otto anni ai sensi dell’art. 2 comma 1, con il limite al diniego di rinnovo di cui all’art. 3 legge citata.

Disposto il mutamento del rito, la causa era trattata e decisa all’udienza dell’ll marzo 2003.

MOTIVI DELLA DECISIONE. – La causa verte sostanzialmente in ordine all’interpretazione della legge n. 431/98, poiché le circostanze di fatto non sono contestate ed è pacifico che il contratto, stipulato nel 1969 fra i contraenti ori;inari, si è rinnovato fino alla scadenza del 31 dicembre 1999.

Si tratta dunque di verificare se il rinnovo, avvenuto nella viQenza della legge n. 431/1981 consenta di ritenere valida la disdetta ìntìmata per la successiva scadenza del 31 dicembre 9~003.

Il convenuto richiama la disciplina dell’art. 2 comma 6 secondo cui «i contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo».

Il comma 1 stabilisce che “le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni decorsi i quali i contratti sono rinnovabili per un periodo di quattro” (salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi ovvero effettuare le opere di cui all’art. 3).

Su questa base il conduttore afferma il rinnovo automatico per un ulteriore quadriennio, non ricorrendo le condizioni per il diniego di rinnovo fatte salve dalla legge.

[.a tesi sostenuta ha trovato qualche consenso nella dottrina, ma appare frutto di una interpretazione eccessivamente restrittiva, e non giustificata da obiettive ragioni di tutela.

Sotto il profilo strettamente letterale, del resto, è opportuno rilevare che mentre l’art. 1 parla di contratti «stipulati o rinnovati» l’art. 2 stabilisce che le parti possono «stipulare» contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, «decorsi i quali» i contratti sono «rinnovati» per un periodo di quattro anni.

Secondo la stessa norma «alla “seconda” scadenza del contratto ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto».

L’art. 3 disciplina i motivi che consentono al locatore di avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla «prima» scadenza dei contratti «stipulati» ai sensi del cormna 1 dell’art. 2.

Non a caso la legge parla della «prima» scadenza, riferita ai contratti «stipulati» sotto la nuova legge, perché quanto ai contratti «rinnovati», quella successiva all’entrata in vigore della legge è la seconda, terza, quarta, ecc., e per le scadenze successive alla prima non sussistono limitazioni.

Sotto un profilo concettuale, i limiti al diniego di rinnovo alla prima scadenza sono giustificati dall’esigenza di assicurare stabilità al conduttore, -arantendo una durata ntinima del contratto (in assenza dei motivi specificamente previsti dalla legge).

Tale esigenza peraltro si manifesta unicamente- con riferimento alla «prima» scadenza, perché quando un rapporto si è protratto per un considerevole lasso di tempo (come quello in oggetto, risalente al 1969) un intervento autoritativo non risponderebbe ad alcun criterio di equità.

Un’altra considerazione si impone, relativamente al contemperamento degli opposti interessi: fino dalla entrata in vi-ore della legge n. 359/92, il divieto al diniego di rinnovo alla prima scadenza trova il suo corrispettivo nella libertà del canone; i contratti rinnovati successivamente all’entrata in vigore della legge n. 431/98 sono anche quelli stipulati secondo la legge sull’equo canone, e il doppio rinnovo quadriennale non avrebbe una contropartita.

Deve dunque ritenersi che la soggezione dei contratti rinnovati successivamente all’entrata in vigore della legge alle disposizioni dell’art. 2, comma 1, non possa significare automatico rinnovo alla scadenza (che non è comunque la «prima»).

Una diversa interpretazione, che imporrebbe una limitazione al diritto di proprietà del tutto arbitraria, potrebbe fondare seri sospetti di incostituzionalità.

Nel caso di specie la disdetta intimata per la scadenza del 31 dicembre 2003 risulta valida, e il rapporto deve essere dichiarato risolto a quella data.

Il rilascio può essere fissato nel termine dì sei mesi dalla scadenza.

Data la novità della questione, appare equo dichiarare le spese di giudizio compensate fra le parti. (Omissis).