Quesiti in materia condominiale e locatizia
Quesito n. 1
All’ultima assemblea di condominio un proprietario ha comunicato che avrebbe intenzione di locare il suo appartamento a sede del comitato elettorale di un noto politico locale. Ci siamo opposti tutti perché nel regolamento di condominio vi è il divieto di destinare gli appartamenti ad attività che possano turbare la tranquillità dei condomini. Vorrei sapere se possiamo legittimamente opporci a tale scelta, anche perché abbiamo paura di atti vandalici da parte di terzi.
Risposta: Certamente è condivisibile la preoccupazione dei condomini per atti vandalici e danneggiamenti alle parti condominiali, a causa della presenza del noto politico e del suo partito. Tuttavia al fine di poter vietare la nuova destinazione dell’appartamento sarebbe necessaria la presenza nel regolamento contrattuale condominiale, di un esplicito divieto in tal senso considerato che il divieto di destinare gli appartamenti ad attività che possano turbare la tranquillità dei condomini appare alquanto generico. Tuttavia, anche se, in ipotesi, fosse stato disposto nel regolamento contrattuale condominiale, come può accadere, un divieto di destinare le unità abitative a sede di partiti politici, non sarebbe stata scontata in questo caso l’applicazione della norma regolamentare. Infatti nel caso esposto dal lettore l’appartamento locato sarebbe destinato a sede di un comitato elettorale, e cioè di una associazione di cittadini che ha durata naturalmente temporanea, e non presenta le caratteristiche, la struttura e le funzioni di un partito politico. Dunque trattandosi di attività che per sua stessa natura è destinata ad esaurirsi in uno spazio di tempo relativamente breve in quanto collegata all’evento delle elezioni, il contratto di locazione sarà destinato a durata limitata e quindi in grado di determinare preoccupazioni minori di quello che accadrebbe se l’appartamento fosse dato in locazione ad uno specifico soggetto politico, del quale è naturale ipotizzare la presenza di avversari.
Quesito n. 2
L’assemblea del mio condominio ha da qualche giorno ha deliberato lavori per mutare la destinazione d’uso di un’unità immobiliare, da abitativo a uso ufficio. A favore della delibera ha votato anche il condomino che risulta socio della ditta che eseguirà i lavori, nonché proprietario dell’unità immobiliare che verrà poi data in locazione. Ritengo che vi sia un palese conflitto di interessi e vorrei bloccare l’intervento. Cosa fare?
Risposta: Quanto al conflitto di interessi in sede di votazioni condominiali, in assenza di una disciplina specifica, si ritengono applicabili le norme previste per le società di capitali, e più specificamente, l’art. 2373 del codice civile. Tale norma afferma esplicitamente che “la deliberazione approvata con il voto determinante di soci che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell’art. 2377 (sull’annullabilità delle delibere condominiali) qualora possa recarle danno”. La Corte di Cassazione, con orientamento che può dirsi uniforme e consolidato, ha affermato che in caso di situazione conflittuale dell’interesse del singolo (socio o condomino) con quello generale (della società o del condominio) e dovendosi attribuire priorità alla tutela di questo ultimo, al fine del computo della maggioranza non si tiene conto del voto del condomino (o dei condomini) portatori di un interesse contrastante con quello degli altri condomini” (così Cass civile. n. 10683/2002). Per effetto di queste considerazioni, dunque, il condomino in conflitto dovrà essere considerato ai fini della regolare costituzione dell’assemblea ma non potrà partecipare alla votazione in relazione a quei punti nei quali la sua personale posizione si trovi in contrasto con quella del condominio. Di conseguenza, l’eventuale annullamento da parte del giudice della deliberazione dell’assemblea alla quale alla quale abbia espresso il voto il condomino in conflitto di interessi, è subordinata alla condizione che il suo voto sia stato determinante per l’approvazione della delibera e che questa abbia recato un danno agli altri condomini, come potrebbe accadere se il conflitto di interessi avesse determinato, per esempio, la stipulazione di un contratto a condizioni peggiori di quelle correnti sul mercato (così accadrebbe se, con riferimento al quesito del lettore, il canone di locazione fosse inferiore a quello corrente).
Quesito n. 3
Nel 2012 le avevo chiesto cosa fare nel caso in cui i condomini non siano in grado di nominare un amministratore in un condominio, di undici proprietari, situato nella provincia di Viterbo, dove sono proprietario dell’appartamento dato in locazione, ed il cui inquilino è stato accusato di non rispettare il regolamento condominiale soprattutto per quanto concerne la rumorosità che si diffonde anche nelle altre abitazioni. Lei rispose che sarebbe stato possibile procedere, da parte di uno o più condomini, alla richiesta di nomina di un amministratore giudiziario senza rivolgersi ad un avvocato. Quali sono le modalità necessarie per presentare questa domanda?
Risposta: Confermo la precedente risposta. La nomina giudiziale di un amministratore di condominio è una procedura finalizzata alla migliore amministrazione dell’edificio, a salvaguardia dei diritti dei condomini e ad assicurare il rispetto del regolamento anche da parte dei conduttori, e comunque è obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore ad otto (art. 1129 c.c. come modificato dall’art. 9 della legge di riforma del condominio). Dunque se l’assemblea non ha provveduto alla nomina, uno o più condomini o l’amministratore dimissionario possono richiedere la nomina al Tribunale del luogo dove si trova il condominio, con ricorso in carta semplice, senza necessità di assistenza di un legale. Il ricorso deve indicare: la necessità della nomina dell’amministratore per non aver l’assemblea condominiale provveduto (allegando copia del verbale negativo dell’assemblea), l’istanza di nomina dell’amministratore e la fissazione dell’udienza per la decisione. Il Giudice stabilisce l’udienza per sentire anche gli altri condomini ed il termine entro il quale il condomino che ha proposto la domanda deve notificarlo agli altri. Alla udienza fissata dal Giudice possono partecipare tutti i proprietari di unità immobiliari facenti parte del condominio. Consiglio di consultare il sito del Tribunale di Viterbo all’indirizzo http://www.tribunaleviterbo.it/it/Content/Index/44237 ove è illustrata nel dettaglio ogni formalità necessaria (compresi i costi – marca da bollo e tassa da pagare per iniziare un giudizio, detta anche contributo unificato), e nel quale è indicato come raggiungere la cancelleria della volontaria giurisdizione, dove depositare il ricorso.
Quesito n. 4
Sono proprietario di un appartamento dato in locazione con regolare contratto, debitamente registrato. Un fulmine ha danneggiato la scheda della caldaia metano e l’antenna della televisione, che ho dovuto sostituire. La relativa spesa da chi deve essere sostenuta?
Risposta: È opportuno prima di tutto verificare la presenza di una polizza assicurativa del condominio che copra i danni da eventi atmosferici. In assenza di qualsivoglia assicurazione bisogna rilevare che la necessaria sostituzione sia della scheda della caldaia sia dell’antenna deve essere considerata un’opera di manutenzione straordinaria e come tale a carico del solo proprietario, in quanto all’inquilino fanno carico soltanto le riparazioni di piccola manutenzione, ed in genere quelle determinate dalla utilizzazione dell’immobile. Infatti la circostanza che la riparazione sia stata resa necessaria da un evento che possiamo ritenere del tutto casuale o dipendente da forza maggiore, come la caduta di un fulmine, non è rilevante nel rapporto tra inquilino e locatore, rispetto al quale ha valore soltanto circostanza della oggettiva necessità di riparazione di un determinato impianto, che deve essere mantenuto in buono stato locativo (articolo 1576 del codice civile). Comunque, anche a prescindere da questo principio, allo scopo di valutare caso per caso la suddivisione fra locatore e inquilino degli oneri accessori di manutenzione, occorre fare riferimento alla tabella di ripartizione predisposta da Confedilizia, pubblicata nel sito ed ormai generalmente accettata ed applicata.
Quesito n. 5
Ho affittato a tre studentesse un mio appartamento e nel contratto ho previsto la corresponsione al 50% dell’imposta di registro. Essendo sopraggiunta la cedolare secca, ho informato della mia scelta e quindi della rinuncia all’aggiornamento periodico Istat, con le necessarie formalità (per atto scritto inviato per raccomandata, etc.) l’inquilina capofila del contratto di locazione. L’Agenzia delle Entrate ha contestato il mio operato affermando che avrei dovuto informare tutte le inquiline con distinte lettere, e ciò in base ad una circolare della Agenzia. Ho replicato affermando che il canone è unico e non è diviso tra le inquiline, e che esiste tra queste la solidarietà (anche per le spese accessorie), ed inoltre che le circolari sono atti interni dell’Amministrazione, ignoti al contribuente e non vincolanti. Cosa ne pensa?
Risposta: Il comma 11 dell’art. 3 del d. lgs. n. 23/2011 che ha istituito la cedolare secca sui canoni di locazione, prevede che nel caso in cui il locatore scelga questo regime fiscale agevolato, egli debba darne preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al comma 11 sono inderogabili. La prassi dell’Agenzia delle Entrate è quella di considerare doverosa, in caso di più inquilini, la comunicazione con distinte raccomandate ad ognuno di essi, pena l’inefficacia dell’opzione del proprietario per questo regime fiscale. Tale interpretazione della norma potrebbe essere considerata eccessiva e restrittiva, dal momento che il canone è unico, ma è anche vero che la comunicazione all’inquilino ha la funzione di dare certezza e stabilità alla scelta del regime tributario da parte del locatore e di riconoscere in favore dell’inquilino il vantaggio della non modificabilità del canone. Inoltre non esiste un vero e proprio inquilino capofila per il solo fatto, nel caso di più inquilini, di comparire per primo nel contratto di locazione, e che abbia ricevuto incarico e rappresentanza dagli altri conduttori a ricevere le comunicazioni del proprietario. Tuttavia se il lettore ritiene di assumere consapevolmente il rischio tipico di ogni giudizio, compreso quello tributario, e ha fiducia in una diversa interpretazione della legge fondata sulle ragioni sopra esposte, occorre che proponga tempestivo (nel termine di 60 giorni) ricorso alla Commissione Provinciale Tributaria avverso la eventualmente negativa decisione dell’Agenzia dell’Entrate, anche perché l’organo della giurisdizione tributaria (la Commissione Provinciale) non è vincolato all’interpretazione della norma risultante da disposizioni e prassi amministrative.
Quesito n. 6
Qualche anno fa ho avuto l’infelice idea di dare in locazione un fondo commerciale con contratto regolarmente registrato, ma ottenendo anche dall’inquilino, al momento della sottoscrizione del contratto, una dichiarazione con la quale egli accettava un canone diverso e superiore, che mi è stato regolarmente pagato nel corso della locazione. Per ovvi anche se ora mi rendo conto, criticabili motivi, questa dichiarazione di impegno non è stata registrata. Ma ora l’inquilino ha letto sulla stampa di una recente sentenza della Corte di cassazione che ritiene nullo tale accordo per mancato pagamento dell’imposta di registro. Quali rischi corro nei confronti dell’inquilino ed anche nei confronti della Agenzia delle entrate?
Risposta: In effetti da diversi anni il legislatore ha, in diverse forme e con diversi provvedimenti, vincolata alla validità dei contratti di locazione per abitazione, alla loro registrazione, alla quale dunque soprattutto il locatore ha interesse a procedere tempestivamente, sia per adempiere uno obbligo tributario, sia per evitare motivi di nullità del contratto. Ora la Corte di cassazione con la recente sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017 della quale ha parlato la stampa specializzata, ha ritenuto di estendere questo principio anche alle locazioni non abitative. Le conseguenze dell’inadempimento dell’obbligo tributario sono pesanti per il locatore, in quanto il canone maggiore rispetto a quello del contratto che fosse stato occultato per mezzo di un accordo riservato tra inquilino e proprietario, e non registrato, è considerato nullo con la conseguenza che la sua restituzione da parte dell’inquilino potrà essere richiesta nel corso del contratto e fino al dopo sei mesi il rilascio dell’immobile locato al termine del contratto (questo è termine di decadenza previsto per le locazioni abitative, ma se si ritiene che la registrazione sia un requisito da riconoscere unitariamente ad ogni tipo di contratto di locazione, allora tale termine varrà anche per le locazioni non abitative, come quella alla quale si riferisce il quesito del lettore). Vi sono poi le conseguenze negative in termini di imposte dirette ed anche se il locatore fosse tenuto alla restituzione del canone occultato, che così sarebbe imponibile anche se dovesse essere restituito. Il principio applicato dalla Corte di cassazione, è stato sospettato in passato di incostituzionalità, ma ad oggi ha superato ogni verifica, quindi si raccomanda tutti i locatori di provvedere alla registrazione sia del contratto sia di eventuali accordi tra le parti che fin dall’inizio oppure durante lo svolgimento, abbiano incrementato il canone. A parte poi vi è da considerare il possibile contrasto con gli articoli 27 e seguenti della legge n. 392/1978 che disciplinano le locazioni non abitative.
