QUESTIONI IN MATERIA DI AFFITTI TEMPORANEI
Dispongo dell’appartamento ove risiedo e di una piccola dependance collocata in fondo ad un giardino, il tutto in una località di villeggiatura. Ora mi sarebbe utile per integrare i miei modesti redditi, di dare in affitto la dependance anche semplicemente per il fine settimana, e poi, durante l’estate, per periodi più lunghi. Ma per quanto riguarda gli affitti per due/tre giorni, è consigliabile stipulare un contratto scritto o limitarsi ad accordi verbali? E poi sono spaventata dagli adempimenti di natura fiscale e amministrativa che secondo qualcuno sarebbero necessari, e addirittura secondo l’Ufficio del Comune dal quale mi sono informata, sarebbe consigliabile che io presentassi domanda per ottenere la licenza di affittacamere. E’ possibile che ci siano tutte queste complicazioni?
Bisogna premettere che per quanto riguarda le locazioni cosiddette turistiche e cioè di immobili posti in località turistiche e destinate al soddisfacimento di esigenze turistiche degli inquilini, esiste la massima libertà contrattuale, nel senso che la legge n.431/1998 non se ne occupa, precisando espressamente che tali locazioni sono escluse dalla regolamentazione legale. Ciò ovviamente non vuol dire che nessuna legge disciplini questo tipo di contratti, ma semplicemente che bisogna fare riferimento alle norme del codice civile, che come è noto, non stabiliscono alcuna limitazione, né di durata (salvo quella massima) né di canone, né di forma che quindi può essere anche verbale. Ma la forma scritta è certamente preferibile per chiarezza del rapporto e degli obblighi e diritti reciproci. A tale scopo CONFEDILIZIA ha predisposto un modello di contratto di locazione tipo week-end e cioè limitato al fine settimana, che potrà essere reperito presso le Associazioni locali della proprietà edilizia. Comunque debbo anche rassicurare la lettrice circa i dubbi e le preoccupazioni che essa manifesta. In primo luogo se la locazione ha durata inferiore a trenta giorni il proprietario non deve fare alcuna denuncia all’Autorità di pubblica sicurezza, che altrimenti deve essere effettuata su modulo scaricabile dal sito internet della Polizia di Stato (www.poliziadistato.it). Quindi questo adempimento è dovuto soltanto se la locazione abbia una durata superiore a trenta giorni, ma non certo nel caso di locazione per il week-end. Questa regola peraltro non vale e quindi la denuncia va fatta in ogni caso anche per locazioni di durate inferiori, quando l’inquilino è cittadino straniero extraCEE; in tal caso su moduli diversi dai precedenti e che è necessario ritirare presso i Commissariati di Polizia o le Stazioni dei Carabinieri. Ugualmente se la locazione ha durata non superiore a trenta giorni, il contratto non deve essere sottoposto a registrazione, mentre in caso contrario, il contratto deve essere registrato con l’applicazione della aliquota prevista dalla disciplina dell’imposta di registro per le locazioni (2% con il minimo di Euro 129,11). Quanto alla preoccupazione relativa alla necessità di autorizzazione amministrativa per affittacamere, osservo che la locazione anche di più di un appartamenti o di vani del proprio appartamenti ed anche per periodi ricorrenti, non costituisce esercizio di attività di affittacamere, che è propriamente attività di impresa sia pure in forma attenuata e ridotta, ma che presuppone la prestazione di servizi essenziali in favore dell’ospite, come la pulizia, il cambio della biancheria, una ridotta attività di ricevimento e di portierato e quindi comunicazione all’ospite delle telefonate ricevute, delle persone che si sono presentate a cercarlo e simili. In altri termini tutta una serie di prestazioni accessorie e secondarie che non sono dovute da parte del locatore. Secondo la giurisprudenza (TAR Toscana n. 1826/2000) il criterio distintivo tra la locazione di alloggi e l’esercizio di affittacamere, e’ costituito dal fatto che, mentre il secondo rapporto e’ accompagnato dalla prestazione di servizi personali (che del rapporto stesso sono accessorio e complemento imprescindibile), nella locazione, invece, la persona del locatore rimane del tutto estranea alla vita dell’ospitato ed ogni relazione tra i contraenti si esaurisce nella conclusione del negozio giuridico, senza che vi sia posto per rapporti di fatto, riconducibili alla nozione di ospitalita’.
