REGISTRO: Decadenza parziale dalle agevolazioni “prima casa”

L’Agenzia delle entrate, con la risposta ad interpello n. 441 del 30.8.2022, è intervenuta di nuovo sul tema della decadenza delle agevolazioni “prima casa”. Il caso portato alla sua attenzione era relativo ad un contribuente che – non potendo, per motivi lavorativi, trasferire la propria residenza in Italia in tempi brevi – stava valutando la possibilità di costituire sulla casa acquistata con le agevolazioni cd. “prima casa” (Nota II-bis, art. 1, tariffa, Parte I, allegata al d.p.r. n. 131/1986, di seguito TUR) un diritto di usufrutto a tempo determinato a favore del coniuge, prima dei 5 anni dall’acquisto e quindi chiedeva se la costituzione dello stesso potesse produrre gli stessi effetti dell’usufrutto vitalizio (compressione del diritto di proprietà), rendendo quindi applicabile quanto disposto dall’ art. 1, comma 4, della Nota II-bis anzidetta, ossia la decadenza parziale dalle agevolazioni fruite. L’istante chiedeva inoltre, nel caso in cui la risposta al precedente quesito fosse positiva, se la base imponibile su cui applicare le imposte di registro,ipotecarie e catastali dovute nella misura ordinaria (oltre alla sanzione e agli interessi) fosse costituita dall’intero valore del bene, oppure fosse da rapportare al valore del diritto di usufrutto costituito a tempo determinato.

L’Agenzia delle entrate – dopo aver ricordato quanto dalla stessa già chiarito in merito alla possibile decadenza parziale dall’agevolazione in commento, prima con la risoluzione n. 31/E del 16.2.2018 e poi (in caso di cessione del diritto di nuda proprietà) con la risoluzione n. 213/E dell’8.8.2007 – ha condiviso la soluzione proposta dall’istante, secondo la quale la decadenza dall’agevolazione opera proporzionalmente al valore del diritto parziario ceduto. Conseguentemente, ai fini fiscali, sul valore del diritto alienato va recuperata la differenza tra la tassazione agevolata e la tassazione ordinaria, oltre alla sanzione e agli interessi, ai sensi del richiamato art. 1, comma 4, della Nota II-bis, Parte prima, del TUR.

La base imponibile su cui calcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ai fini del recupero della differenza dovuta, dovrà essere rapportata – ha precisato l’Agenzia – al valore dell’usufrutto a tempo determinato, calcolato ai sensi dell’art. 48 del TUR (“il valore dell’usufrutto, dell’uso o dell’abitazione è determinato a norma dell’articolo 46, assumendo come annualità l’ammontare ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse”) che fa espresso rinvio all’art. 46 sempre del TUR (“il valore della rendita o pensione è costituito: (…) b) dal valore attuale dell’annualità, calcolato al saggio legale di interesse, ma in nessun caso superiore al ventuplo dell’annualità, se si tratta di rendita o pensione a tempo determinato…)”.

A sua volta il valore del multiplo relativo alla determinazione della base imponibile per la costituzione di rendite o pensioni di cui alla citata lettera b) è stato aggiornato in 80 volte l’annualità a decorrere dall’1.1.2022 (ex art. 1, d.m. 21.12.2021). Sul valore dell’annualità calcolata ai sensi del citato art. 48, si applicheranno i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto di cui al prospetto dei coefficienti allegato al TUR, con riferimento alla data di acquisto. Il valore del diritto reale parziario trasferito verrà preso in considerazione per il calcolo delle somme dovute a seguito della decadenza parziale.

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