REGOLAMENTO DI CONDOMINIO, FORMAZIONE E RESTRIZIONI ALLE PROPRIETÀ ESCLUSIVE

La clausola con la quale gli acquirenti di un’unità immobiliare di un fabbricato assumono
l’obbligo di rispettare il regolamento di condominio, che contestualmente incaricano il
costruttore di predisporre, “non può valere quale approvazione di un regolamento allo stato
inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato
regolamento già esistente che consente di ritenere quest’ultimo come facente parte per
relationem di ogni singolo atto”. Pertanto un regolamento così formato “non è opponibile agli
acquirenti”.
“Le pattuizioni, contenute nell’atto di acquisto di un’unità immobiliare compresa in un edificio
condominiale, che comportino restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva dei
singoli condòmini ovvero di quelle relative alle parti condominiali dell’edificio, devono essere
espressamente e chiaramente enunziate, atteso che il diritto del condomino di usare, di
godere e di disporre di tali beni può essere convenzionalmente limitato soltanto in virtù di
negozi che pongano in essere servitù reciproche, oneri reali o, quanto meno, obbligazioni
propter rem. Ne consegue che devono ritenersi invalide quelle clausole che, con formulazione
del tutto generica, limitino il diritto dei condòmini di usare, godere o disporre dei beni
condominiali ed attribuiscano all’originario proprietario il diritto non sindacabile di apportare
modifiche alle parti comuni”.


Così la Cassazione, con sentenza n. 791 del 12.1.2022

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