SE IL CONTRATTO E' IN DEROGA, RINNOVO TACITO PER SOLO QUATTRO ANNI
Tribunale di Firenze – sentenza del 23 dicembre 2004 – SE IL CONTRATTO E’ IN DEROGA, RINNOVO TACITO PER SOLO QUATTRO ANNI
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
IL TRIBUNALE IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA, IN PERSONA DEL GIUDICE ANTONELLO COSENTINO
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 10823/03 RG
********, elettivamente domiciliata in Firenze, presso lo studio dell’avv. *******, che la rappresenta e difende per mandato a margine della citazione
ATTRICE
Contro
********, elettivamente domiciliato in Firenze, presso lo studio dell’avv. ********, che lo rappresenta e difende per mandato in calce alla copia notificata della citazione
CONVENUTO
OGGETTO: rilascio per finita locazione
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 1.7.03 la sig.ra ******* – premesso di esser proprietaria di un immobile ad uso abitativo posto in Sesto Fiorentino, via G. Giusti 2, concesso in locazione al sig. ********* con contratto “in deroga” ex art. 11 l. 359/92, stipulato il 14.5.95 con decorrenza 1.5.95 – esponeva che con raccomandata 15.4.2002 aveva disdettato la locazione per la scadenza del 30.4.03 ed intimava al Riformato lo sfratto per finita locazione per la scadenza del 30.4.03, o la diversa di giustizia, convenendolo in giudizio per sentir convalidare lo sfratto e per sentir condannare il conduttore al rilascio.
Si costituiva il convenuto eccependo che il rapporto locatizio risaliva al 1969 e comunque affermando che, anche ammettendo l’efficacia novativa del contratto del 1995, egualmente non poteva accogliersi la domanda dell’attrice; argomentava infatti la convenuta che, poiché il contratto non era stato disdettato per la scadenza del 30.4.99, prima successiva all’entrata in vigore della legge 431/98, con il rinnovo a tale data il rapporto era stato attratto, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 2 l. 431/98, nel regime dettato dal comma 1 dello stesso articolo 2 l. 431/98, cosicché alla successiva scadenza del 30.4.03 il contratto stesso avrebbe potuto esser disdettato solo per le ragioni di cui all’art. 3 l. 431/98, nella specie nemmeno dedotte. Il convenuto costituito concludeva quindi per il rigetto della domanda attorea, per la convalida al 30.4.2007 e per la vittoria di spese.
Concessa l’ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento di rito, la causa, che non richiedeva istruttoria, veniva decisa all’odierna udienza come in dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il primo luogo deve rilevarsi che l’assunto della difesa di parte convenuta che il contratto stipulato dalle parti nel 1995 non abbia esplicato efficacia novativa (in sé condivisibile) non implica, tuttavia, che detto contratto non abbia prodotto gli effetti suoi propri. Tra tali effetti (modificativi e non novativi) vi era anche quello di modificare la durata del preesistente rapporto di locazione, portandone la scadenza al 30.4.99 e inibendo al locatore il diritto di negare il rinnovo a tale scadenza, salvo che per le particolari causali di cui agli articoli 29 e 59 l. 392/78.
Ciò premesso, il tema di causa si risolve nello stabilire se, in forza del disposto dei commi 1 e 6 dell’art. 2 l. 431/98, alla scadenza del 30.4.03 (termine del quadriennio decorrente dal 30.4.99, data della prima scadenza successiva all’entrata in vigore della legge 431/98) la locatrice potesse disdettare il contratto liberamente o solo nelle ipotesi di cui all’art. 3 l. 431/98.
Sul punto si osserva, in linea generale, che il richiamo contenuto nell’ultimo comma dell’art. 2 l. 431/98 al primo comma dello stesso articolo appare riferito a tutte le disposizioni contenute in detto primo comma, ivi compresa quella secondo la quale, decorsi quattro anni, i contratti sono rinnovati per altri quattro anni, salvo che il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3 della legge.
Tale disposto normativo non appare però applicabile nel caso concreto, nel quale il termine per impedire il rinnovo del contratto alla scadenza del 30.4.99 era scaduto il 31.10.98, ossia in epoca anteriore all’entrata in vigore della legge 431/98. Si deve infatti ritenere che il sesto comma dell’articolo 2 l. 431/78 non trovi applicazione in tutti i casi in cui la prima scadenza del rapporto successiva all’entrata in vigore della legge 431/98 cada in data tale che il termine semestrale a ritroso per disdettare il rapporto si collochi in epoca anteriore all’entrata in vigore della legge.
Tale interpretazione si fonda in primo luogo sulla considerazione, di carattere testuale, che il sesto comma dell’art. 2 l. 431/98 fa riferimento al rinnovo, e non alla scadenza, dei contratti (“si rinnovino”); e il rinnovo si avvera quando si estingue il potere di disdettare il rapporto, ossia sei mesi prima della scadenza. In secondo luogo sulla considerazione, di carattere sistematico, che la diversa interpretazione esporrebbe la norma a evidenti vizi di costituzionalità, sotto il profilo della irragionevolezza della stessa, in quanto imporrebbe un rinnovo di anni 4 + 4 a locatori il cui diritto di disdettare il rapporto era scaduto in epoca in cui il rinnovo ex lege era di soli anni 4 (e che, in ipotesi, avendo il programma economico di recuperare il bene dopo 4 anni, non avevano disdettato il contratto, mentre lo avrebbero disdettato se avessero saputo di andare incontro ad un rinnovo di anni 4 + 4).
A tali rilievo va poi aggiunta l’ulteriore considerazione – pur essa di per sé autonomamente sufficiente per escludere che il contratto de quo sia transitato nel regime della legge 431/98 alla scadenza del 30.4.99 – che tale scadenza era la prima scadenza quadriennale di un contratto in deroga ex art. 11 l. 359/92. In relazione a questa scadenza non può ritenersi operante il meccanismo dell’ultimo comma dell’articolo 2 l. 431/98, poiché quest’ultima disposizione presuppone, secondo una interpretazione costituzionalmente orientata, che il “rinnovo tacito” a cui la stessa fa riferimento sia l’effetto della libera volontà negoziale di entrambe le parti del rapporto. Nella prima scadenza quadriennale di un contratto ex articolo 11 l. 359/92, invece, il diritto del locatore di disdettare la locazione è subordinato alla ricorrenza delle particolari situazioni di cui agli articoli 29 e 59 l. 392/78, cosicché la mancata disdetta del locatore non costituisce manifestazione della sua libera volontà negoziale di rinnovo, ma mero effetto delle disposizioni contrattuali (riproduttive di quelle legali) che lo privano, al di fuori di fattispecie particolari, del diritto potestativo di disdetta alla prima scadenza.
Alla stregua di tali considerazioni deve dunque escludersi che il diritto dell’intimante di disdettare il rapporto alla data del 30.4.03 fosse soggetto alla ricorrenza di una delle ipotesi di cui all’articolo 3 l. 431/98.
La domanda attorea va quindi accolta.
La novità della questione giustifica la compensazione delle spese.
PQM
Il Tribunale di Firenze, in composizione monocratica, dichiara che il rapporto di locazione dedotto in giudizio è scaduto il 30.4.03 e condanna il convenuto al rilascio dell’appartamento per cui è causa, confermando per l’esecuzione del rilascio la data del 30.9.04 già fissata nell’ordinanza provvisoria di rilascio depositata il 24.11.03.
Dichiara compensate le spese di lite.
Firenze 23.12. 2004 IL GIUDICE
Antonello Casentino
