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SI PUO' VENDERE UN IMMOBILE SE è STATA FATTA LA DOMANDA DI CONDONO EDILIZO (ANCHE PRIMA DI AVERLO OTTENUTO)

T.A.R. Toscana, Sezione III, 4 ottobre 2004, n. 4068 (Colombati) – L’art. 40 della legge 47/85 consente la commerciabilità del bene anche quando sia stata presentata l’istanza di sanatoria

 

T.A.R. Toscana, Sezione III, 4 ottobre 2004, n. 4068 (Colombati)
Argomento: Sanzioni per abusi

(L’art. 40 della legge 47/85 consente la commerciabilità del bene anche quando sia stata presentata l’istanza di sanatoria)

1. L’art. 40 della legge 47/85, al comma 2, per l’alienazione dell’immobile, non richiede soltanto gli “estremi della licenza o della concessione a edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’art. 31”, ma consente la commerciabilità del bene anche quando sia stata presentata l’istanza di sanatoria.

2. Lo stesso art. 40 della legge n. 47/85, al comma 3, prevede che, quando la mancata allegazione della copia della domanda di sanatoria non sia dipesa dall’inesistenza della domanda medesima al momento della stipula dell’atto di compravendita dell’immobile, la parte può allegarla successivamente; in questo caso l’irregolarità del bene non rileva di per sé, ma solo in quanto preclude la conferma dell’atto mancante.

F A T T O
I. Con il ricorso n. 806/03, notificato l’8.5.2003, la s.r.l. Gestioni commerciali, in persona del legale rappresentante, ha chiesto l’annullamento: a) del provvedimento del Comune di Pietrasanta n. 181 del 16.4.2003 con il quale si trasmette copia del bando di gara pubblica per l’alienazione dell’immobile commerciale, denominato Iaba Pub sito in Marina di Pietrasanta, ottenuto in concessione dal Comune, ove essa esercita attività di ristorazione; b) dell’avviso pubblico di gara relativo alla detta alienazione; c) della perizia tecnica redatta dal geom. Massimo Teani allegata all’avviso di gara.
Questi i motivi: 1) violazione e falsa applicazione degli artt. 822, 823 e seg. cod. civ., del nuovo regolamento per l’alienazione del patrimonio comunale approvato con delibera C.C. n. 9/2001 e dell’art. 97 Cost., eccesso di potere per errore su presupposti di fatto, ingiustizia manifesta, sviamento di potere, violazione della legge n. 241/90: l’immobile si trova sul viale litoraneo di Marina di Pietrasanta a breve distanza dal mare e fa parte del demanio dello Stato o del patrimonio indisponibile del Comune entrambi inalienabili; l’art. 3 del regolamento comunale prevede che, nella perizia di valutazione del valore dell’immobile posto in vendita, debba essere indicato il prezzo di mercato al netto di IVA che costituisce la base d’asta, ma tale indicazione manca nella perizia tecnica, la quale per di più è stata effettuata senza alcun contraddittorio con il concessionario sul grado di appetibilità del bene, in violazione del principio di buon andamento che regola anche gli atti di diritto privato delle pubbliche amministrazioni; il valore indicato dal Comune è così alto da non permettere alla ricorrente di esercitare il diritto di prelazione di cui all’art. 7 del regolamento; la procedura di vendita è iniziata senza la notifica, a mezzo di ufficiale giudiziario, dell’invito al concessionario ad esercitare la prelazione; la mancata partecipazione della ricorrente al procedimento ha determinato la fissazione di un prezzo abnorme stabilito non dal tecnico incaricato ma da un soggetto non previsto nel regolamento comunale.
Si è costituito in giudizio il Comune intimato, opponendosi al ricorso e precisando che il bene fa parte del suo patrimonio indisponibile (e non del demanio dello Stato); quindi riferisce che con delibera C.C. 101/2000 si è deciso di vendere alcuni beni tra cui quello in esame e che con delibera n. 39/2001 sono stati declassificati, ai fini del loro successivo trasferimento, i c.d. arenili comunali; tali beni sono stati individuati con delibera G.M. n. 246/2001; il 28.3.2003 il Dirigente comunale con determinazione n. 796 ha deciso di alienare detti beni, con priorità rispetto ad altri sempre di proprietà comunale, e di approvare l’avviso di gara contenente il prezzo base di vendita; poiché la concessione alla ricorrente scade il 31.12.2003 e non è messo in discussione il diritto di prelazione, ne deriverebbe una carenza di interesse.
Con ordinanza n. 668/2003 (confermata dall’ordinanza del Consiglio di Stato, V, n. 4624/2003) è stata respinta l’istanza cautelare.
II. Con il ricorso n. 844/2003, notificato il 19.5.2003, la stessa società Gestioni commerciali impugna i medesimi atti per un ulteriore vizio: 2) violazione dell’art. 42 d. lgs. n. 267/2000 per mancanza del provvedimento del Consiglio comunale con il quale si delibera l’alienazione dell’immobile.
Si è costituito in giudizio il Comune di Pietrasanta, opponendosi al ricorso.
Con ordinanza n. 669/2003 è stata respinta l’istanza cautelare.
III. Con il ricorso n. 258/2004, notificato il 22.1.2004, la s.r.l. Gestioni commerciali ha chiesto l’annullamento: a) del diniego di rinnovo della concessione su area pubblica; b) del provvedimento di inizio del procedimento per il rilascio, entro il 31.1.2004, del bene.
Questi i motivi: 1) violazione e falsa applicazione degli artt. 822, 823 e seg. cod. civ., eccesso di potere per contraddittorietà di atti e disparità di trattamento: il procedimento di vendita è iniziato nell’aprile del 2003, ma nel maggio 2003 il Dirigente del Comune ha certificato che il bene faceva ancora parte del patrimonio indisponibile del Comune inalienabile; la vendita ha riguardato solo il bene della ricorrente e non gli altri degli arenili comunali; 2) violazione dell’art. 42 del d. lgs n. 267/2000, perché manca la delibera del Consiglio comunale che autorizza la vendita (il motivo è uguale a quello del ricorso n. 844/2003); 3) violazione dell’art. 97 Cost. e della legge n. 241/90, eccesso di potere per errore sui presupposti di fatto, ingiustizia manifesta e sviamento: le censure sono uguali a quelle del ricorso n. 806/2003; 4) violazione del nuovo regolamento per l’alienazione del patrimonio comunale approvato con delibera C.C. n. 9/2001: anche questa censura corrisponde a quella del ricorso n. 806/2003.
Si è costituito in giudizio il Comune, opponendosi al ricorso e richiamando tutti gli atti precedenti a quelli ora impugnati; riferisce che nel frattempo si è svolta la gara pubblica e con determinazione dirigenziale n. 1363 del 20.5.2003 il fabbricato è stato aggiudicato alla ditta Nuova Immobiliare Toscana s.r.l. di Pontedera al prezzo di euro 1.935.687,40 con un aumento rispetto al prezzo base d’asta di euro 125.687,40; l’aggiudicazione è avvenuta sotto condizione del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte della concessionaria del bene, attuale ricorrente, ma tale diritto non è mai stato esercitato. Preliminarmente il Comune eccepisce l’inammissibilità del ricorso in quanto nessuna censura si riferisce agli atti ora impugnati (diniego di rinnovo della concessione e avviso di rilascio del bene).
IV. Con il ricorso n. 446/2004, notificato il 18.2.2004, la s.r.l. Gestioni commerciali ha chiesto l’annullamento dell’ordinanza di rilascio del locale n. 31 del 13.2.2004 per gli stessi motivi di cui alle precedenti impugnative, e cioè: 1) violazione degli artt. 822, 823 e seg. cod. civ., eccesso di potere per contraddittorietà di atti e disparità di trattamento; 2) violazione dell’art. 42 del d. lgs n. 267/2000; 3) violazione dell’art. 97 Cost. e della legge n. 241/90, eccesso di potere per errore sui presupposti di fatto, ingiustizia manifesta, sviamento di potere; 4) violazione del nuovo regolamento per l’alienazione del patrimonio comunale approvato con delibera C.C. n. 9/2001.
Si è costituito il Comune opponendosi al ricorso.
V. Dichiarata fallita nelle more del ricorso la società ricorrente, nelle quattro impugnative si è costituito in sua vece il Fallimento della soc. Gestioni commerciali s.r.l., debitamente autorizzato dal giudice delegato, richiamando le argomentazioni e le conclusioni dei gravami.
Con memorie depositate il 28.6.2004 nei vari ricorsi il predetto Fallimento deduce la nullità radicale e assoluta – che sarebbe rilevabile d’ufficio dal giudice e risolutiva della controversia – degli atti gravati e di tutti quelli prodromici e connessi, per violazione di norma di ordine pubblico (art. 40 legge n. 47/85); ciò in quanto, secondo la perizia, l’immobile è abusivo essendo state eseguite opere di ampliamento per le quali in data 24.6.1986 è stata presentata istanza di sanatoria non ancora definita e la norma richiamata impedisce qualunque trasferimento tra vivi in mancanza di titolo concessorio; il negozio di alienazione del bene è dunque nullo e inidoneo a produrre effetti giuridici. Inoltre la scelta del Comune di alienare il bene non sarebbe rispettosa del principio di buon andamento, efficienza ed efficacia dell’azione amministrativa perché, essendo ora il bene a seguito della sdemanializazione entrato nel patrimonio disponibile comunale, l’ente locale avrebbe dovuto invece che cederne la proprietà sfruttarne la potenzialità economica nel modo più proficuo concedendolo in affitto a privati, così da garantirsi un canone più redditizio, duraturo e variabile nel corso degli anni. Conclude chiedendo l’accoglimento dei ricorsi con la dichiarazione di nullità del contratto di compravendita immobiliare stipulato tra il Comune e la società Nuova immobiliare toscana, aggiudicataria della gara.
VI. All’udienza del 9 luglio 2004 i quattro ricorsi sono stati trattenuti in decisione.
D I R I T T O
1. Le quattro impugnative devono essere riunite per motivi di connessione soggettiva e oggettiva, essendo proposte dalla medesima società avverso gli atti della procedura di alienazione di un bene appartenente al patrimonio comunale e dato in concessione alla stessa ricorrente.
Si tratta di un immobile, già facente parte del patrimonio indisponibile comunale, che insiste nel Viale litoraneo dei c.d. arenili comunali in Marina di Pietrasanta, in un’area che il Comune acquistò nel 1931 dall’amministrazione finanziaria dello Stato (cfr. premesse alla delibera C.C. n. 39/2001, in atti); l’immobile è stato dato in concessione dal Comune alla società ricorrente per l’esercizio di ristorazione e pub fino al 31.12.2003.
Con delibera C.C. n. 101/2000 il bene è stato inserito nel piano di dismissione delle aree degli arenili destinate a parcheggio e giardino nonché degli edifici commerciali insistenti sulle aree stesse, allegato al bilancio pluriennale 2001-2003.
Con successiva delibera C.C. n. 39/2001 si è provveduto al “declassamento” delle aree ed edifici in questione e al loro trasferimento alla categoria dei beni patrimoniali disponibili in vista della successiva alienazione secondo le procedure dell’apposito regolamento comunale approvato con delibera C.C. n. 9/2001 (nella specie, asta pubblica ai sensi degli artt. 8 e 9 del regolamento); nella delibera n. 39 cit. si precisava che il “declassamento produrrà i suoi effetti sui rapporti concessori a far data dall’alienazione dei beni stessi”.
La Giunta comunale, in esecuzione delle suddette delibere consiliari, ha individuato i beni comunali da alienare in via prioritaria, tra cui quello dato in concessione alla ricorrente (delibera G.M. n. 246/2001 – doc. n. 17 depositato dal Comune nel primo ricorso).
Nel corso dei vari rinnovi della concessione del bene pubblico la società ricorrente è stata informata sia dell’intendimento del Comune di procedere alla alienazione dell’immobile, in quanto inserito nel Piano di dismissioni di cui si è detto, sia del diritto di prelazione riservatole in quanto concessionaria, sia dell’obbligo di rilascio dell’immobile alla scadenza della concessione relativa all’anno 2003 in caso di mancato esercizio della prelazione (doc. nn. 7, 8 e 15).
Con determinazione dirigenziale n. 796 del 28.3.2003 è stato approvato l’avviso di gara per la vendita del bene detenuto dalla ricorrente; il 13.5.2003-20.3.2003 la gara è stata aggiudicata alla s.r.l. Nuova immobiliare toscana (doc. nn. 18 e 19) condizionando gli effetti dell’aggiudicazione all’esercizio del diritto di prelazione del concessionario nei termini e con le modalità del richiamato regolamento comunale.
Nessuna delle suddette delibere consiliari e di giunta, propedeutiche agli atti ora gravati e alcune delle quali espressamente ivi richiamate, sono state impugnate; parimenti non è stata impugnata l’aggiudicazione intervenuta nelle more del giudizio. Né si può ritenere che il generico riferimento ad “ogni altro provvedimento premesso, connesso e consequenziale”, contenuto in tutti i ricorsi, sia sufficiente a ritenere estesa l’impugnativa agli altri atti di cui sono noti gli estremi; né sono stati proposti motivi aggiunti avverso atti conosciuti nel corso del giudizio.
2. La ricorrente limita i primi due gravami (nn. 806 e 844 del 2003, da trattare congiuntamente) alla nota del Comune n. 181/2003 di trasmissione del bando di gara, all’avviso di gara e alla perizia tecnica.
Sono inammissibili i profili di censura, relativi alla violazione degli artt. 822, 823 e seg cod. civ. per l’ asserita inalienabilità di beni appartenenti al “demanio dello Stato” o al “patrimonio indisponibile” del comune, sia a causa della inammissibile duplice qualificazione del bene, essendo pacifico che esso apparteneva alla seconda categoria, sia per effetto delle ricordate delibere consiliari, non impugnate, che hanno stabilito il trasferimento del bene medesimo al patrimonio disponibile del Comune.
Sono infondate le censure rivolte alla perizia tecnica allegata al bando di gara, che sarebbe stata effettuata da un soggetto non competente, senza alcun contraddittorio con la concessionaria e che avrebbe determinato per la vendita del fabbricato un prezzo base abnorme, troppo elevato, che ha impedito di fatto l’esercizio del diritto di prelazione. In primo luogo l’art. 3 del regolamento comunale per l’alienazione del patrimonio immobiliare, mentre al comma 1 affida la redazione della perizia all’ Unità operativa comunale Gestioni patrimoniali, al comma 2 consente di conferire l’incarico a soggetti esterni in caso di particolare complessità nella valutazione; nella fattispecie si tratta di un immobile di rilevante valore la cui valutazione richiede una complessa istruttoria, il che giustifica ampiamente il ricorso a contributi professionali esterni all’ente. In secondo luogo, non è vero che nella perizia “non viene mai fornito il valore richiesto per la base d’asta” perché vi è indicato il “valore e/o giusto prezzo” determinato con “metodo sintetico comparativo” in riferimento ai “parametri di mercato… mediamente applicati a immobili aventi analoghe e similari caratteristiche” e l’art. 3 del regolamento richiede appunto il “prezzo di mercato” ai fini della valutazione del valore del bene. In terzo luogo, nessuna norma impone che alla determinazione di quel valore si addivenga in contraddittorio con il concessionario per valutare il “grado di appetibilità del bene e il mercato potenzialmente interessato all’acquisizione dell’immobile”. Infine, circa l’ammontare del prezzo, la censura finisce nell’impingere nel merito della azione amministrativa, senza fornire elementi dai quali si tragga la prova di travisamento di fatto o di errori rilevanti o di manifesta illogicità nella determinazione del quantum.
Circa l’omessa notifica a mezzo di ufficiale giudiziario dell’invito alla ricorrente ad esercitare il diritto di prelazione, che renderebbe illegittima la “procedura di valutazione dell’immobile da alienare”, è sufficiente osservare per respingere la censura che, ai sensi del quarto comma dell’art. 8 del regolamento comunale, tale incombente è richiesto una volta “espletate le procedure di gara”. In ogni caso è stato depositato dal Comune il 30.6.2003 l’atto di comunicazione, debitamente notificato a mezzo ufficiale giudiziario alla ricorrente in data 3.6.2003, circa le modalità e i tempi per l’ esercizio del diritto di prelazione.
Infondato è anche il motivo proposto con il secondo ricorso (n. 844/2003), secondo cui sarebbe mancata la delibera del Consiglio comunale che autorizza l’alienazione del bene con conseguente violazione dell’art. 42 del d. lgs. n. 267/2000, perché i provvedimenti consiliari sopra ricordati (nn. 101/2000 e 39/2001) contemplano proprio la vendita, insieme ad altri, anche del bene concesso alla ricorrente.
3. Il terzo ricorso (n. 258/2004), rivolto avverso il diniego di rinnovo di concessione del bene pubblico, è inammissibile sia nella parte in cui le censure si rivolgono in sostanza avverso le delibere consiliari, non impugnate, che costituiscono atti propedeutici all’ alienazione del bene, sia nella parte in cui le doglianze concernono l’avviso di gara e la perizia (e sono state già respinte in occasione dell’esame del primo ricorso) e non vi è una censura di illegittimità derivata. In ogni caso la ricorrente è titolare della concessione fino al 31.12.2003 e nell’atto di rinnovo del titolo per l’anno 2003 essa è stata informata che non c’era nessuna possibilità di proroga o rinnovo tacito per i motivi già comunicati circa la prossima alienazione del bene in argomento, salvo sempre il diritto di prelazione che in concreto non è mai stato esercitato (doc. 4, 5, 6 depositati dal Comune il 18.2.2004).
4. Inammissibile è anche il quarto ricorso (n. 446/2004), rivolto avverso il provvedimento con il quale il dirigente del Comune ordina alla società ricorrente di rilasciare i locali di proprietà comunale, sia perché le censure concernono i precedenti provvedimenti senza che sia stato proposto un motivo di illegittimità derivata, sia perché l’atto ora impugnato è meramente consequenziale ai precedenti provvedimenti che per le ragioni prima indicate resistono ad ogni doglianza.
5. Resta da esaminare la memoria depositata in tutti i ricorsi dalla Curatela fallimentare subentrata alla società istante, dichiarata fallita nelle more del giudizio. In essa si sostiene, con efficacia asseritamente risolutiva dell’intera controversia, che tutta la procedura di vendita sarebbe nulla per contrasto con norma d’ordine pubblico, in quanto l’immobile è stato oggetto di una istanza di sanatoria edilizia ancora pendente e l’art. 40 della legge n. 47/85 ne vieta la commerciabilità in mancanza del titolo abilitante ai fini edilizi; la nullità sarebbe assoluta e rilevabile d’ufficio.
La tesi non può essere condivisa. L’art. 40 richiamato, al comma 2, non richiede soltanto gli “estremi della licenza o della concessione a edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’art. 31”, ma consente la commerciabilità del bene anche quando sia stata presentata l’istanza di sanatoria; nella presente fattispecie tale circostanza risulta espressamente, oltre che nella perizia di valutazione del prezzo, anche nell’art. 1 dell’avviso di gara, cosicché sia i concorrenti alla selezione pubblica che poi l’aggiudicatario sono stati edotti della pendenza dell’istanza di sanatoria.
Inoltre lo stesso art. 40 della legge n. 47/85, al comma 3, prevede che, quando la mancata allegazione della copia della domanda di sanatoria non sia dipesa dall’inesistenza della domanda medesima al momento della stipula dell’atto di compravendita dell’immobile (inesistenza che nella presente fattispecie non si rinviene, per essere stata presentata l’istanza nel 1986), la parte può allegarla successivamente; in questo caso l’irregolarità del bene non rileva di per sé, ma solo in quanto preclude la conferma dell’atto mancante.
6. In conclusione, nessuno dei ricorsi può essere accolto, ma, avuto riguardo al subingresso della Curatela fallimentare della società originaria ricorrente, le spese possono essere compensate.
P. Q. M.
Il Tribunale amministrativo regionale della Toscana, sezione terza, definitivamente pronunciando sui ricorsi in epigrafe, così provvede:
-riunisce i ricorsi in epigrafe;
-dichiara in parte inammissibile il ricorso n. 806/2003 e per il resto lo rigetta;
-rigetta il ricorso n. 844/2003;
-dichiara inammissibili i ricorsi nn. 258/2004 e 446/2004;
-compensa le spese di tutti i giudizi.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.
Così deciso in Firenze, il 9 luglio 2004, dal Tribunale Amministrativo Regionale della Toscana, in Camera di Consiglio, con l’intervento dei signori:
Dott. EUGENIO LAZZERI – Presidente
Dott.ssa MARCELLA COLOMBATI – Consigliere est.
Dott. FILIPPO MUSILLI – Consigliere
F.to Eugenio Lazzeri
F.to Marcella Colombati
F.to Mara Vagnoli – Collaboratore di Cancelleria