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Al conduttore spetta la prelazione quando il locale è destinato all'uso del pubblico dei consumatori

Corte di Appello di Firenze, Sezione II, 21 gennaio 2005, n. 140 – La prelazione ed il riscatto non si applicano agli immobili destinati all’esercizio di un’attività professionale o di attività a carattere transitorio e per quelli complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeriporti, aree di servizio strdali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (artt. 35 e 41 L. 392/78).

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

 

Con atto notificato il 10.11.1997 Edo Lazzeretti, premesso di detenere a titolo di locazione un garage, posto in S. Quirico d’Orcia, via dei Calcinai n. 2, unitamente al contiguo immobile, ubicato in via Dante, n. 59/A, ad uso negozio di merceria e abbigliamento, esponeva che la locatrice, Bruchi Serena, aveva venduto a Musso Ettore il predetto vano adibito ad autorimessa assieme ad un appartamento posto nella medesima via Dante al civico n. 59, senza esserne stato notiziato e posto nella condizione di esercitare il diritto di prelazione ex art. 38 L.392/78.

Il Musso, costituitosi, contestava la fondatezza della domanda, rilevando che il locale in questione era stato locato come garage e che tale destinazione non era mai mutata, avendolo il precedente proprietario, dante causa della Bruchi, utilizzato a quel fine e collegato con l’appartamento a lui venduto.

Disposta CTU e ammesse le prove orali, con sentenza del 19.6.2000 il Tribunale di Montepulciano dichiarava fondato il diritto di riscatto e disponeva il trasferimento del garage al Lazzeretti, previa corresponsione del prezzo di £ 35.000.000. Dichiarava compensate per la metà le spese di lite, ponendo la differenza a carico del convenuto.

Con atto notificato il 30.5.2001 proponeva appello il Musso denunciando, con un primo articolato motivo, erronea applicazione dell’art. 38 L 392/78, in quanto l’immobile in contestazione (anche ammesso – fatto che contestava – che avesse subito un mutamento di destinazione) non era stato mai adibito ad attività comportante contatti diretti con la collettività indeterminata dei consumatori finali, ma era servito a uso magazzino della merce, oltre che a ricovero della vettura del conduttore, come risultava dalle testimonianze assunte.

Aggiungeva che dal tenore della clausola n. 10 del contratto di locazione si ricavava che il previsto diritto di prelazione a favore del conduttore, era limitato alla vendita del solo immobile utilizzato come negozio, come si deduceva anche dal richiamo all’art. 38 L. 392/78.

Infine, con un secondo motivo, lamentava che l’obbligo del pagameto del prezzo fosse stato su di lui addossato.

Resisteva il Lazzeretti, assumendo che tra i due locali, da sempre da lui utilizzati per l’esercizio dell’attività di vendita al minuto di generi di merceria e di abbigliamento, vi era un collegamento inscindibile, in modo da rendere l’uno pertinenza dell’altro.

La causa, previo mutamento del rito, era decisa nell’odierna camera di consiglio, dandosi successiva, pubblica lettura del dispositivo.

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.

Nell’ipotesi in cui il locatore intenda alienare a titolo oneroso la cosa locata ha l’obblogo di interpellare il conduttore, al fine di mettere in moto quel particolare meccanismo richiesto dall’art. 38 L. 392/78, che assicura a quest’ultimo l’esercizio del diritto di prelazione.

1.1. Conseguente al diritto di relazione, quale effetto reale e non semplicemente obbligatorio, del medesimo è il diritto di riscatto previsto dall’art. 39 L. cit., secondo cui qualora il proprietario non provveda alla notificazione della propria intenzione di trasferire l’immobile o quando il corrispettivo indicato nella comunicazione sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso, l’avente diritto alla prelazione può entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di trasferimento, riscattare l’immobile dall’acquirente o da ogni altro successivo avente causa.

1.2. Le norme relative al diritto di prelazione e a quello di riscatto (come a quello parallelo del compenso per la perdita dell’avviamento) sono state enunciate allo scopo evidente di tutelare, anche nel pubblico interesse, gli esercenti un’attività indistriale, commerciale o artigianale (salve alcune eccezioni, di cui appresso) con specifico riferimento alla diminuzione patrimoniale che può derivare dallo spostamento del luogo di svolgimento dell’attività medesima.

Si è considerato cioè che l’attività dell’impresa trae motivo di progresso anche dalla sede in cui essa si svolge e che di conseguenza deve essere evitato ogni spostamento che ne possa pregiudicare il risultato positivo.

1.3. Ovviamente tale principio non può essere considerato valido per qualsiasi tipo di impresa, ma, a giudizio del legislatore, solo per quelle che svolgano in quella determinata sede un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Il campo di applicabilità degli istituti in questione è inoltre escluso per gli immobili destinati all’esercizio di un’attività professionale o di attività a carattere transitorio e per quelli complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeriporti, aree di servizio strdali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (artt. 35 e 41 L. 392/78).

E’ proprio la conservazione delle imprese considerate, per lo più di media e piccola dimensione, che nel contatto diretto con la propria clientela trovano la fonte e la ragione prevalenti del loro avviamento, che costituisce l’oggetto specifico della tutela legislativa. 2.

Ciò premesso, giova subito rilevare la non corretta applicazione dell’art. 38 L. 392/78 al caso di specie da parte del Tribunale.

2.1. Non è priva di rilievo la circostanza che le parti avevano identificato l’oggetto della locazione in due ben distinti e specificamente individuati beni: l’uno, il fondo “…adibito a negozio di mercerie e abbigliamento in genere…”, con ingresso principale da Via Dante n. 59/A e l’altro, “…adibito a garage…” con apartura da Via dei Calcinai n. 2, “…raggiungibile anche dal negozio…”. Nell’articolato regolamento pattizio, le parti precisavano poi che “La locazione è unicamente concessa per uso negozio di vendita al dettaglio…, nonché a garage e tale destinazione non potrà essere variata senza il consenso scritto della locatrice…”.

E’ dunque evidente come l’eventuale trasformazione del garage in luogo di esercizio del commercio, senza il previo consenso della proprietaria, in quanto uso difforme da quello contrattualmente fissato, si sarebbe tradotto in un abuso del diritto del locatore di godere della cosa locata al fine di trarne tutte le utilità, e come tale insuscettibile di tutela. Anzi, proprio alla luce della chiara differenziazione della destinazione tra i due cespiti immobiliari, la clausola secondo cui veniva “…concesso al conduttore il diritto di prelazione in caso di eventuale vendita dell’immobile e ciò a norma dell’art. 38 L. 392/78…”, ben potrebbe autorizzare l’interpretazione che la prelazione pattizia riguardasse esclusivamente il fondo adibito a negozio.

2.2. Ma indipendentemente da tali osservazioni non è affatto risultato che l’immobile in questione fosse stato utilizzato per lo svolgimento di attività comportanti contatti diretti con il pubblico, ovvero come luogo destinato a ricevere la frequentazione, diretta e strumentalmente negoziale, della generalità originariamente indifferenziata dei destinatari ultimi dell’offerta dei beni o dei servizi commerciali (C. 97/5268; C. 96/4433; C. 90/3551).

I due fondi hanno gli ingressi principali distinti, e anzi collocati in posizione opposta sullo stesso isolato; il locale a garage è raggiungibile dal negozio solo uscendo dalla parte posteriore di questo e passando attraverso una corte, sulla quale insistono anche le scale per salire all’appartamento acquistato dal Musso; le prove orali assunte (testi Marroni, Noli) hanno consentito di appurare che nel garage il Lazzeretti (come da lui stesso dichiarato in sede di interrogatorio) vi custodiva la propria autovettura e vi aveva, inoltre, eretto alcuna scaffalature per immagazzinare la merce venduta. Nessuno ha mai affermato che vi si facesse attività di vendita e si tenessero anche contatti con il pubblico.

2.3. Errato era dunque il richiamo fatto dal Tribunale al collegamento funzionale del locale e del negozio all’attività commerciale, poiché rilevante era piuttosto accertare se i due beni venduti (garage e appartamento) fossero strutturalmente coordinati tra di loro in modo da costituire un’entità patrimoniale unitaria e in essi si fossero avute relazioni immediate con il pubblico, senza alcuna intermediazione, e vi si fossero svolte quelle operazioni che sono riconducibili all’esercizio dell’impresa. Come detto, invece, e come emerge dalla CTU, il fondo in questione non è il “retrobottega” del negozio di merceria, a questo indivisibilmente collegato, ma un’unità del tutto separata e distinta, accessibile da una porta sul retro della bottega ove si svolge la vendita, attraverso una corte percorribile anche da altri, e nel quale neppure occasionalmente è stato provato che vi abbia avuto accesso il pubblico dei consumatori.

2.4. Affinché, in caso di vendita dell’immobile locato, sorga in favore del conduttore il diritto di prelazione e di riscatto, l’utilizzazione dell’immobile, nello svolgimento di attività commerciali che comportino contatti con il pubblico degli utenti e dei sonsumatori, oltreché conforme all’uso contrattuale fissato, deve essere primaria e non marginale, tale cioè da caratterizzare l’immobile, perché solo in questo modo essa è obbiettivamente palesata, sì da far assurgere l’immobile a punto di richiamo per la clientela. Ne consegue che il vantato diritto non è configurabile con riguardo a un locale destinato a deposito (qui parzialmente) della merce oggetto dell’attività commerciale svolta in altro locale, a nulla rilevando il voncolo di accessorietà funzionale eventualmente attuato dal conduttore tra i due immobili.

3. L’appello va pertanto accolto, senza che si renda necessario l’esame del secondo motivo. Le spese di entrambi i gradi del giudizio gravano sulla parte appellata, in considerazione dell’esito complessivo della causa, e si liquidano come da dispositivo.

 

P.Q.M.

la Corte di Appello di Firenze

sezione seconda civile

 

decidendo sull’appello proposto, con atto notificato il 30.5.2001, da Musso Ettore nei confronti di Lazzeretti Edo, avverso la sentenza pronunciata dal Tribunale di Montepulciano il 19.6.2000, in accoglimento dell’appello,

r i g e t t a

la domanda proposta da Lazzeretti Edo, e per l’effetto,

o r d i n a

al Conservatore dei RR.II. di Montepulciano di provvedere alle annotazioni di legge;

c o n d a n n a

Lazzeretti Edo a rimborsare a Musso Ettore le spese di entrambi i gradi del giudizio, che liquida, quanto al primo grado, in complessivi Euro 2.200,00, di cui Euro 1.700,00 per onorari, Euro 320,00 per diritti e il resto per spese, e quanto al presente grado, in complessivi Euro 3.800,00, di cui Euro 2.400,00 per onorari, Euro 610,00 per diritti e il resto per spese, oltre IVA, Cap e spese generali come per legge.

 

Firenze, 20 ottobre 2004

IL PRESIDENTE

dr. Giuliano Lucentini

IL CONSIGLIERE EST.

dr. Alberto Cappelli