Confedilizi Panorama Firenze

TRIBUNALE DI FIRENZE 5 giugno 2003, n. 406. Est. Mascagni – Zamperini Fedi c. Soc. Primass Spa

LA SOSPENSIONE DEGLI SFRATTI IN FAVORE DEI CONDUTTORI DISAGIATI NON VALE QUANDO IL TITOLO ESECUTIVO E’ COSTITUITO DALL’ACQUISTO A SEGUITO DI INCANTO GIUDIZIALE

 

TRIBUNALE DI FIRENZE 5 giugno 2003, n. 406. Est. Mascagni – Zamperini Fedi c. Soc. Primass Spa

Esecuzione forzata – Consegna o rilascio – Provvedimento di rilascio – Esecuzione – Sospensione in favore dì determinate categorie di conduttori ex D.L. n. 122/02 – Esecuzione forzata intrapresa sulla base del decreto di trasferimento emesso in sede di espropriazione forzata immobiliare – Invocabilità della sospensione – Esclusione.

Esecuzione forzata – Pignoramento – Locazione dell’immobile pignorato – Contratto avente data certa anteriore al pignoramento – Opponibilità della locazione all’aggiudicatario – Ancorché cessata di diritto prima del pignoramento.

II disposto del D.L. n. 122/02 (convertito con L. n. 185/ 02) in tema di sospensione delle esecuzioni a favore di determinate categorie di conduttori, trattandosi di normativa in materia di rilascio per finita locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, non è invocabile dal conduttore, ove il titolo esecutivo si sia formato per altra ragione (nella specie l’esecuzione forzata per rilascio era stata intrapresa sulla base del decreto di trasferimento emesso in sede di espropriazione forzata immobiliare). (C.p.c., art. 586; D.L. 20 Giugno 2002, n. 122) (1).

Il decreto di trasferimento emesso in sede di espropriazione forzata immobiliare non dà diritto all’assegnatario dell’imrnobile di procedere ad esecuzione forzata per rilascio contro chi occupi l’immobile in forza di un contratto di locazione avente data certa anteriore al pignoramento, ancorché cessato di diritto prima del pignoramento stesso (nella specie a seguito di provvedimento di rilascio per finita locazione). (C.p.c., art. 586; c.c., art. 2923) (2).

(1) Nel senso che la sospensione delle esecuzioni di rilascio disposta dal D.I,. n. 122/02 si applica ai soli sfratti per finita locazione, con esclusione delle esecuzioni forzate fondate su tutti i diversi provvedimenti di rilascio, v. Trib. Cagliari, 9 agosto 2002, in questa Rivista 2002, 600.

(2) Per soli riferimenti, cfr. Trib. Monza. 23 febbraio 2000, in questa Rivista 2001, 272 e Pret. Napoli, 11 marzo 1995, n. 552, ivi 1995, 676.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. – Con ricorso ex art. 615 c.p.c., depositato nella cancelleria di questo Tribunale in data 9 settembre 2002 e notificato unitamente al decreto di fissazione dell’udienza in data 27 settembre 2002, Zamperini Fedi Enza conveniva in giudizio la Spa Primass, ed esponeva quanto segue:

– di occupare un appartamento posto in Firenze viale Mazzini n. 31 di proprietà della società opposta;

– era pendente nei suoi confronti un procedimento di rilascio sulla base di un provvedimento del Tribunale di Firenze in data 17 dicembre 1994 (munito di formula esecutiva in data 10 ottobre 1996), è l’accesso dell’ufficiale giudiziario era fissato per il giorno 18 settembre 2002;

– essa esecutata era ultrasessantacinquenne e non disponeva di altro alloggio o di redditi sufficienti per accedere alla locazione di altra casa, per cui aveva diritto alla sospensione dell’esecuzione disposta fino al 30 giugno 2003 dal D.L. n. 122/2002 convertito con L. n. 185/2002.

Tutto ciò premesso, la Zamperini Fedi chiedeva che l’esecuzione venisse dichiarata sospesa fino al 30 giugno 2003.

L’opposta Spa Primass Promozioni e Assistenza Immobiliari si costituiva in giudizio facendo presente di aver acquistato l’immobile all’incanto, e di non aver mai intrattenuto un rapporto di locazione con l’opponente, Aggiungeva che il titolo esecutivo in forza del quale agiva esecutivamente non era un provvedimento di rilascio per finita locazione, bensì il decreto di trasferimento, per cui la normativa a favore dei conduttori, cui era fatto riferimento nel ricorso introduttivo, era richiamata fuori luogo. La soc. Primass chiedeva quindi che venisse revocata la sospensione dell’esecuzione concessa con decreto e che l’opposizione venisse respinta.

Con altro ricorso in opposizione, depositato in data 2 gennaio 2003 e notificato unitamente al decreto di fissazione dell’udienza in data 10 febbraio 2003, Zamperini Fedi Enza proponeva nei confronti della soc. Primass altra opposizione all’esecuzione per rilascio rilevando che il titolo esecutivo costituito dal decreto di trasferimento non poteva essere azionato nei di lei confronti in quanto occupava l’appartamento (posto in Firenze viale Mazzini 31) in virtù di un contratto di locazione concluso con Fosi Giuseppina che aveva disdettato il contratto per la scadenza del 31 dicembre 1991.

La Spa Primass si costituiva anche in questa seconda opposizione chiedendone il rigetto. Osservava infatti che il rapporto di locazione fra l’originaria proprietaria Fosi Giuseppina e la Zamperini Fedi era cessato i131 dicembre 1991 per cui nel 1993, quando era stato eseguito il pignoramento immobiliare, la stessa occupava l’immobile senza alcun titolo. Ne conseguiva che la pregressa locazione era del tutto inconferente ed il decreto di trasferimento ben poteva essere posto in esecuzione contro la ex- conduttrice.

Con ordinanza in data 17 dicembre 2002 (resa nel procedimento 2129/2002) veniva revocata la sospensione dell’esecuzione in precedenza concessa con decreto in via d’urgenza. Con ordinanza in data 11 marzo 2003 veniva, invece, confermata la sospensione dell’esecuzione in relazione ai motivi addotti a sostegno dell’opposizione avverso l’esecuzione intrapresa dalla Primass in forza del decreto di trasferimento.

Le due cause venivano riunite per connessione. Trattandosi di controversie in materia di locazione veniva disposto il passaggio dal rito ordinario a quello speciale. Le cause venivano istruite con l’acquisizione dei documenti prodotti dalle parti. Venivano quindi decise con immediata lettura del dispositivo in udienza sulle conclusioni trascritte in epigrafe.

MOTIVI DELLA DECISIONE. -La Spa Primass (acquirente all’incanto dell’immobile del cui rilascio si discute) è venuta a trovarsi beneficiaria di due titoli esecutivi di rilascio: a) il decreto di trasferimento in data 14 dicembre 1995; b) la sentenza del Tribunale di Firenze n. 2918/94 con la quale Zamperini Fedi Enza è stata condannata, per finita locazione, al rilascio dell’immobile de quo a favore della allora proprietaria Fosi Giuseppina.

Poiché entrambi i titoli le sono stati notificati in forma esecutiva, e poiché nel precetto (notificatole in data 21 novembre 1996) è fatto riferimento ad entrambi i titoli, Zamperini Fedi Enza, ritenendo azionato anche il titolo per finita locazione, ha invocato la sospensione delle esecuzioni prevista a favore di determinate categorie di conduttori dal D.L. n. 122/2002 convertito con L. n. 185/2002.

Avendo affermato la parte opposta che l’esecuzione per rilascio è stata intrapresa sulla base del decreto di trasferimento (cfr. p. 2 comparsa di risposta in data 8 ottobre 2002), c ribadito questa circostanza a seguito dei chiarimenti chiesti da questo giudice con ordinanza riservata di data 28 ottobre 2002 (all’udienza del 17 dicembre 2002 il procuratore della Primass ha chiarito che nel precetto il titolo per finita locazione è stato citato «unicamente per indicare 1’inoppo

nibilità del pregresso rapporto locativo»), aderendo a tale prospettazione dell’esecutante, deve giungersi_ alla conclusione del non fondamento della prima opposizione all’esecuzione per essere stato fuor di luogo (ma comprensibilmente, stante il riferimento anche al titolo per finita locazione contenuto nel precetto) invocato il disposto del D.L. n. 122/2002 convertito con L. n. 185/2002; trattasi, infatti, di normativa in materia di rilascio per finita locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, come tale non applicabile ove il titolo esecutivo si sia formato per altra ragione.

Venendo all’esame dell’altra opposizione all’esecuzione proposta dalla Zamperini Fedi, motivata in relazione alla pretesa ineseguibilità nei suoi confronti del decreto di trasferimento in considerazione della qualità di conduttrice, deve dirsi come l’opposizione stessa induca un delicato problema di diritto.

Il decreto di trasferimento; ai sensi dell’art. 586 c.p.c., deve contenere l’ordine al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto nella disponibilità dell’acquirente all’incanto. Tale titolo è pacificamente (cfr. Cass., sez. un., 6 maggio 1986, n. 3024) eseguibile nei confronti di chiunque si trovi nella detenzione dell’immobile, salvo che sia titolare di un autonomo diritto di- godimento opponibile all’acquirente (cfr. Cass., sez. III, 2 aprile 1997, n. 2869, anche per la esperibilità in tal caso del rimedio dell’opposizione all’esecuzione). Poiché il rapporto di locazione tra Fosi Giuseppina (precedente proprietaria espropriata) e Fedi Zamperini Enza è cessato in data 31 dicembre 1991 (cfr. sentenza del tribunale di Firenze n. 2918/94) potrebbe sostenersi che, essendo oggi l’opponente mera occupante dell’immobile e non più conduttrice, nulla potrebbe fondatamente opporre all’esecuzione del decreto di trasferimento.

Tale impostazione, tuttavia, non appare – pur nella sua innegabile linearità – convincente ove si consideri che non trattasi nella fattispecie di una di quelle locazioni non opponibili all’acquirente ex art. 2923 c.c., in quanto non aventi data certa anteriori al pignoramento (locazioni spesso consentite dall’esecutato unicamente per conservare in qualche modo la disponibilità del bene), bensì di una regolarissima locazione iniziata e cessata (nel 1991) prima dell’inizio del procedimento esecutivo immobiliare (iniziato nel 1993), così come riconosciuto nell’ambito di un giudizio (Trib. Firenze, R.G. 20824/92) promosso dalla allora proprietaria Fosi Giuseppina prima del pignoramento.

Non si vede proprio per quale motivo la Z.amperini, assolutamente estranea all’esecuzione immobiliare ed ai fatti che l’hanno determinata, per il solo fatto che l’immobile sia stato venduto all’incanto, benché destinataria di un provvedimento di rilascio per finita locazione, dovrebbe in sede esecutiva subire un trattamento deteriore rispetto a quello riservato dalla legge agli ex conduttori obbligati al rilascio. È appena il caso di ricordare il beneficio di cui all’art. 80, comma 21 della L. n. 388/2000, poi prorogato fino al 30 giugno 2003 dal D.L. n. 122/2002 convertito con L. n. 185/ 2002. Tale beneficio, concorrendo determinati requisiti, è riservato ai soggetti destinatari di un provvedimento di rilascio per finita locazione di immobile abitativo: aderendo alla tesi dell’opposta l’opponente verrebbe ad essere esclusa dal beneficio della sospensione benché in possesso di tutti i requisiti legali.

L’inaccettabile conseguenza impone un approfondimento della questione avendo riguardo anche alla natura della vendita forzata. Questa determina un acquisto a titolo derivativo (cfr. Cass. 5 gennaio 2000, n. 27), ed ai sensi dell’art. 2919 c.c. «trasferisce all’acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subito l’espropri azione ». In sostanza, salvo particolarità connesse agli effetti del pignoramento e strumentali al raggiungimento dello scopo della procedura esecutiva (si veda ad es. l’inopponibilità all’acquirente all’incanto di diritti acquisiti da terzi sul bene dopo il pignoramento), l’acquirente all’incanto subentra, quanto al bene, nella posizione in cui trovavasi l’espropriato.

A1 momento del pignoramento 1’esecutata Fosi Giuseppina era titolare di un diritto di credito verso la Zamperini Fedi avente per oggetto il rilascio dell’immobile dovuto a seguito della scadenza del contratto intervenuta il 31 dicem

bre 1991. Il titolo esecutivo formatosi per finita locazione a favore della Fosi (sentenza del Tribunale di Firenze n. 2918/9d) è venuto ad essere oggetto di subingresso da parte della Primass la quale ben potrà porre in esecuzione tale titolo ma, nei confronti dell’opponente, non anche quello costituito dal decreto di trasferimento.

La seconda opposizione, quindi, deve trovare accoglimento.

Considerato che la questione di diritto al centro della presente causa presenta effettivamente aspetti di incertezza, pare equa la integrale compensazione delle spese del giudizio. (Omissis).