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IMPOSTE SUI REDDITI

SOCIETÀ DI COMODO

Con l’art. 20 del d.lgs. 13.12.2024, n. 192, nell’ambito della revisione del regime impositivo delle imposte sui redditi (IRPEF-IRES), sono state apportate modifiche al regime delle società non operative, c.d. società di comodo. Trattasi di quelle società che possiedono consistenti immobilizzazioni, cui non corrisponde un adeguato fatturato, tanto da far presumere che si tratti di beni (ad esempio, immobili) essenzialmente messi a disposizione dei soci e dei loro familiari gratuitamente o a fronte di un corrispettivo inferiore al valore normale. Sono definite anche società senza impresa.

A tal fine le società devono effettuare in dichiarazione dei redditi un test di operatività, confrontando – in sintesi – i ricavi dichiarati con quelli risultanti dall’applicazione di appositi coefficienti al costo medio del triennio dei beni in bilancio; se dal test risultano ricavi inferiori, la società è tenuta a dichiarare un reddito minimo, mediante applicazione di ulteriori coefficienti al costo dei beni risultanti nel bilancio dell’anno.

La norma, introdotta con l’art. 30 della l. 30.12.1994, n. 724, è risultata sempre più obsoleta e superata da altri strumenti di accertamento; ad esempio, nel caso di immobiliari con immobili realmente sfitti, il mancato superamento del test di operatività ha comportato l’obbligo di dichiarare redditi non effettivamente conseguiti. Per questo motivo il citato art. 20 dispone, già a decorrere dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31.12.2023, cioè con effetto sul 2024, una cospicua riduzione – per gli immobili, il dimezzamento – dei coefficienti da utilizzare per effettuare il test di operatività e determinare il reddito minimo.

Ad esempio, per gli immobili, i coefficienti sono così ridotti: dal 6 al 3% sul valore delle immobilizzazioni costituite da beni immobili, anche in locazione finanziaria; dal 5 al 2,5% per gli immobili classificati nella categoria catastale A/10; dal 4 al 2% per gli immobili a destinazione abitativa acquisiti o rivalutati nell’esercizio e nei due precedenti; dall’1 allo 0,5% per tutti gli immobili situati in comuni con popolazione inferiore a 1.000 abitanti.

Qualora il test di operatività non fosse superato, il reddito minimo verrà determinato, per quanto riguarda gli immobili, sulla base dei coefficienti così ridotti: dal 4,75 al 2,38% sul valore delle immobilizzazioni costituite da beni immobili, anche in locazione finanziaria; dal 4 al 2% per gli immobili classificati nella categoria catastale A/10; dal 3 all’1,5% per le immobilizzazioni costituite da beni immobili a destinazione abitativa acquisiti o rivalutati nell’esercizio e nei due precedenti; dallo 0,9 allo 0,45% per tutti gli immobili situati in comuni con popolazione inferiore a 1.000 abitanti.

Pur restando la necessità di adottare strumenti più moderni, la riduzione dei coefficienti dovrebbe comportare un certo sollievo per le società del settore, con immobili sfitti o con canoni non aggiornati.

SUPERBONUS: PLUSVALENZE DA CESSIONE DI IMMOBILI PARZIALMENTE EREDITATI

La disciplina della tassazione della plusvalenza da cessione di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati con il superbonus, già trattata in linea generale con il commento alla circolare n. 13/E del 13.6.2024 (cfr. Focus Confedilizia n. 24 del 21.6.2024), si arricchisce di un nuovo chiarimento, mediante la risposta del 23.10.2024 dell’Agenzia delle entrate ad interpello n. 208.

Il caso trattato si riferisce ad una plusvalenza derivante dalla (futura) cessione di un’unità, non destinata ad abitazione principale, facente parte di un edificio su quale sono stati effettuati interventi con superbonus sulle parti comuni. Inoltre il possesso dell’unità deriva per il 50% dall’acquisto effettuato dal coniuge in regime di comunione legale e per l’altro 50% dalla quota ereditata a seguito del decesso del coniuge.

La risposta presuppone la risoluzione dei due seguenti interrogativi. Il primo riguarda l’applicabilità della tassazione della plusvalenza – verificata la sussistenza degli altri presupposti – anche se gli interventi agevolati da superbonus si riferiscono solo alle parti comuni. L’Agenzia, come già chiaramente affermato con la citata circolare n. 13/E del 2024, conferma che la tassazione opera anche qualora siano stati effettuati esclusivamente interventi sulle parti comuni.

Il secondo interrogativo riguarda la tassabilità in presenza di quota pervenuta per successione, posto che l’art. 67, comma 1, lett. b-bis) del Tuir, prevede che sono “esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale (…)”. La risposta n. 208/2024 in rassegna chiarisce che in tal caso la plusvalenza tassabile sia pari alla metà del suo ammontare, cioè calcolata sul 50% acquistato in comunione, restando escluso il 50% pervenuto per successione.

La plusvalenza è pertanto pari al 50% della differenza tra il prezzo complessivo della vendita immobiliare percepito nel periodo d’imposta, e il costo d’acquisto a suo tempo sostenuto dal coniuge, aumentato di ogni altro costo inerente all’immobile, opportunamente convertito in euro e rivalutato. È confermata inoltre la facoltà di applicare l’imposta sostitutiva del 26%. Per quanto riguarda le spese per interventi agevolati con il superbonus al 110%, di esse non si tiene conto nella determinazione della plusvalenza, essendo gli interventi ultimati nel 2023 e quindi entro cinque anni dalla vendita ed essendosi avvalsa la contribuente dell’opzione della cessione del credito.

RIVALUTAZIONE DEL VALORE DI ACQUISTO DI TERRENI

L’art. 7, comma 3, del d.l. 9.8.2024, n. 113, come convertito, ha prorogato dal 30.6.2024 al 30.11.2024 il termine per procedere agli adempimenti relativi alla c.d. rivalutazione del costo di acquisto delle partecipazioni o dei terreni – edificabili o con destinazione agricola – posseduti alla data dell’1.1.2024, al di fuori dell’esercizio di impresa.

Il Testo unico delle imposte sui redditi prevede infatti che, in caso di cessione di una partecipazione o di un terreno, ove emerga una plusvalenza tassabile, questa sia determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il costo di acquisto.
La norma di agevolazione (art. 1, commi 52 e 53, l. n. 213/2023) consente quindi di rideterminare il costo iniziale del bene posseduto all’1.1.2024, riducendo in tal modo l’ammontare dell’eventuale plusvalenza che si viene a realizzare in caso di cessione. La medesima disposizione prevede che per beneficiare della c.d. rivalutazione sia necessario effettuare entro il 30.11.2024 una perizia giurata del bene (ad esempio un terreno agricolo o edificabile); entro la medesima data deve inoltre essere effettuato il versamento di un’imposta sostitutiva del 16% del valore periziato; in alternativa l’imposta sostitutiva può essere rateizzata in un massimo di 3 rate annuali di pari importo a decorrere dal 30.11.2024, e con applicazione degli interessi del 3% annuo.

Nel caso dei terreni, il versamento è effettuato con modello F24 e con codice tributo 8056; l’avvenuta rivalutazione deve poi essere annotata nella dichiarazione dei redditi (quadro RM nel caso dei terreni) relativa all’anno 2024. Nel caso di comproprietà di un terreno o di un’area rivalutata sulla base di una perizia giurata di stima, ciascun comproprietario deve dichiarare il valore della propria quota per la quale ha effettuato il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta. I soggetti che si avvalgono della rideterminazione del costo dei terreni posseduti alla data dell’1.1.2024 possono scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta, l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti operazioni di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi terreni, sempreché non abbiano già presentato istanza di rimborso. In caso di versamento rateale la rata deve essere determinata scomputando dall’imposta dovuta quanto già versato e dividendo il risultato per il numero delle rate.

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