NEWS SENTENZE LOCAZIONE
NULLITÀ DEL CONTRATTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO
“In caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell’art. 2033 c.c., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire, ex art. 2041 c.c., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale”.
Così la Cassazione, con ordinanza n. 32696 del 16.12.2024.
CONTRATTO STIPULATO A NON DOMINO
“Un diritto personale di godimento su un determinato bene (…) può essere concesso anche da chi non vanti diritti reali su quello. La locazione di cosa altrui infatti non è vietata dalla legge, né l’art. 1571 c.c. include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell’oggetto da parte del locatore (…). Naturalmente anche nel caso di locazione di cosa altrui il concedente è tenuto a garantire l’utilizzatore dalle pretese di chi vanti diritti sulla cosa (arg. ex art. 1575, n. 3, e 1585 c.c.). Ne consegue che la rivendica del bene da parte del terzo proprietario nei confronti del conduttore costituisce di per sé inadempimento delle proprie obbligazioni da parte del concedente. Il conduttore, di conseguenza, è tutelato dall’azione di inadempimento (art. 1218 c.c.) o da quella di risoluzione (art. 1453 c.c.) da promuoversi nei confronti del concedente, salvo nell’uno e nell’altro caso il risarcimento del danno. Se però il terzo proprietario non avanzi pretese di sorta nei confronti del conduttore, il contratto (…) da quest’ultimo stipulato a non domino resta valido ed efficace inter partes. In teoria, infatti, l’obbligo del locatore di garantire il conduttore dalle pretese di terzi potrebbe essere assolto non solo «a valle», attraverso il risarcimento del danno; ma anche «a monte», ad esempio tacitando il terzo proprietario affinché rinunci ad azioni di rivendica nei confronti del conduttore”.
Così la Cassazione, con ordinanza n. 25339 del 20.9.2024.
LEGITTIMAZIONE DEL CUSTODE GIUDIZIARIO
“Nell’ipotesi di espropriazione forzata di immobile locato con contratto opponibile alla procedura, il custode giudiziario – quale titolare di un ufficio di diritto pubblico sottoposto al controllo dell’autorità giudiziaria e destinato a sostituirsi al titolare nella gestione e amministrazione del compendio in custodia, che costituisce un patrimonio autonomo o separato e, cioè, un distinto centro di imputazione di rapporti patrimoniali – è legittimato alla riscossione dei canoni di locazione e, in caso di morosità del conduttore, all’azione di risoluzione del rapporto”.
Così la Cassazione, con ordinanza n. 25584 del 24.9.2024.
PAGAMENTO DI CANONI ALL’ESECUTATO-LOCATORE
“Nel corso del processo esecutivo, il pagamento di canoni locativi eseguito dal locatario all’esecutato-locatore, prima della designazione del custode professionale o della conoscenza della surroga nella custodia, ha efficacia liberatoria nei confronti della procedura a condizione che sussistano i requisiti della fattispecie di cui all’art. 1189 c.c. e, cioè, se il pagamento a favore del creditore apparente è dimostrato con prova documentale munita di data certa ex art. 2704 c.c. – senza che possa attribuirsi valore confessorio, nei confronti del custode giudiziario, a quietanze rilasciate dall’esecutato o a dichiarazioni giudiziali rese da quest’ultimo – ed è stata provata la buona fede del conduttore”.
Così la Cassazione, con ordinanza n. 25584 del 24.9.2024.
LOCAZIONE AD USO DIVERSO DALL’ABITATIVO E CANONI A SCALETTA
“In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello di abitazione, è legittima la pattuizione – convenuta all’atto della conclusione del contratto o in corso di rapporto – di un canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo, realizzata mercé pagamento di rate predeterminate per ciascun segmento temporale, con frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, oppure correlando l’entità del rateo all’incidenza di elementi e fatti predeterminati influenti sull’equilibrio sinallagmatico; la legittimità di detti patti (iniziali o successivi) va esclusa ove risulti (dal testo contrattuale o da elementi extratestuali, l’allegazione dei quali è onere della parte che invochi la nullità della pattuizione) che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, in elusione dei limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge”.
Così la Cassazione, con ordinanza n. 20167 del 22.7.2024.
OBBLIGO DEL CONDUTTORE DI CORRISPONDERE IL CORRISPETTIVO CONVENUTO
“In materia di locazione, pur quando il rapporto venga risolto – sia contrattualmente, sia giudizialmente –, l’obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell’effettiva riconsegna”.
Così la Cassazione, con ordinanza n. 20105 del 22.7.2024.