Alcuni quesiti frequenti in materia condominiale
Quesito
Si domanda se, nel caso di rifacimento della pavimentazione di un lastrico solare ad uso esclusivo che – deterioratasi nel tempo – causa infiltrazioni all’appartamento sot-tostante, la relativa spesa possa essere posta a totale carico del condomino che uti-lizza il lastrico in questione.
Parere
Salvo che sia diversamente previsto dal regolamento condominiale contrattuale, quando occorre rifare l’impermeabilizzazione di una terrazza di uso esclusivo, è pacifico che si applichi per la ripartizione delle spese, l’art. 1126 cod. civ., cioè 1/3 a carico del proprietario esclusivo del terrazzo e 2/3 a carico dei condòmini le cui proprietà sono comprese nella proiezione verso il basso del terrazzo stesso.
Il medesimo criterio si applica anche per le spese di rifacimento del pavimento dal momento che il ripristino o la riparazione dell’impermeabilizzazione non sarebbe pos-sibile senza togliere il pavimento preesistente e l’impermeabilizzazione non potrebbe essere protetta se non venisse coperta con cappa e un nuovo pavimento.
Logicamente, il nuovo pavimento deve essere del medesimo tipo e qualità preesistenti. Ove il proprietario desideri la posa di un pavimento di migliore qualità, sarà a suo intero carico la differenza di prezzo.
Alla stessa soluzione deve giungersi quando si tratti di riparare o sostituire il pavimento ammalorato, senza che ciò sia reso necessario da opere di impermeabilizzazione: non va dimenticato che la ratio dell’art. 1126 cod. civ. è ispirata alla presunzione che il degrado delle terrazze o lastrici di copertura, in ogni loro componente, sia dovuto per due terzi ai fattori naturali atmosferici e per un terzo all’uso di calpestìo del proprietario esclusivo.
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Quesito
Un condomino vorrebbe prendere in locazione l’ex appartamento comune del custode, ora vuoto.
Si chiede se – avendo già i consiglieri espresso il proprio benestare – l’amministratore possa stipulare il relativo contratto, previa informativa scritta ai condòmini e senza passare per l’assemblea.
Parere
Sulla scorta della espositiva della richiesta di parere e salvo che il regolamento di condominio contrattuale non contenga disposizioni diverse, la procedura seguita, o che si intenderebbe seguire, è assolutamente scorretta.
Nella fattispecie è infatti necessaria una delibera assembleare non rientrando tra le attribuzioni normali dell’amministratore, né tanto meno dei consiglieri, adottare decisioni e compiere atti come quello di cui al quesito, che attengono alla stipulazione di contratti di locazione di parti comuni.
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Quesito
Si domanda se – dopo l’approvazione di nuove tabelle millesimali con cui si è eliminato un “clamoroso errore iniziale” contenuto in quelle vecchie – sia possibile per un condomino, che è stato per anni sfavorito dalle vecchie tabelle, recuperare quanto indebitamente versato.
Parere
Premesso che sarebbe opportuno verificare le vecchie tabelle e le nuove e chiarire in cosa consisterebbe il “clamoroso errore iniziale” cui si fa riferimento, va detto, sulla sola scorta dell’espositiva del quesito, che per giurisprudenza consolidata la nuove tabelle millesimali non trovano applicazione con efficacia retroattiva, ma ex nunc cioè dal momento della loro approvazione, tanto più che le delibere che hanno approvato rendiconti e riparti non risulta siano mai state impugnate ritualmente nei termini di legge.
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Quesito
In un condominio, con un piccolo cortile, l’assemblea ha deliberato a maggioranza il divieto di parcheggio e sosta per auto di grosse dimensioni quali, per esempio, i SUV. Ciò, in considerazione del fatto che tali veicoli, con il loro peso, potrebbero danneggiare l’area in questione. Si domanda se sia lecita una delibera del genere.
Parere
Una prescrizione del tipo indicato, poiché comporta una limitazione generica ai diritti soggettivi dei singoli condòmini, non può essere deliberata a maggioranza, ma do-vrebbe essere contenuta in un regolamento di condominio di natura contrattuale.
Se sussiste effettivamente in concreto una situazione di pericolo bisognerebbe che essa fosse accertata giudizialmente con una pronuncia che inibisca conseguentemente ai singoli veicoli di parcheggiare.
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Quesito
Si domanda se – dopo l’approvazione di nuove tabelle millesimali con cui si è eliminato un “clamoroso errore iniziale” contenuto in quelle vecchie – sia possibile per un condomino, che è stato per anni sfavorito dalle vecchie tabelle, recuperare quanto indebitamente versato.
Parere
Premesso che sarebbe opportuno verificare le vecchie tabelle e le nuove e chiarire in cosa consisterebbe il “clamoroso errore iniziale” cui si fa riferimento, va detto, sulla sola scorta dell’espositiva del quesito, che per giurisprudenza consolidata la nuove tabelle millesimali non trovano applicazione con efficacia retroattiva, ma ex nunc cioè dal momento della loro approvazione, tanto più che le delibere che hanno approvato rendiconti e riparti non risulta siano mai state impugnate ritualmente nei termini di legge.
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Quesito
In un condominio, con un piccolo cortile, l’assemblea ha deliberato a maggioranza il divieto di parcheggio e sosta per auto di grosse dimensioni quali, per esempio, i SUV. Ciò, in considerazione del fatto che tali veicoli, con il loro peso, potrebbero danneggiare l’area in questione. Si domanda se sia lecita una delibera del genere.
Parere
Una prescrizione del tipo indicato, poiché comporta una limitazione generica ai diritti soggettivi dei singoli condòmini, non può essere deliberata a maggioranza, ma do-vrebbe essere contenuta in un regolamento di condominio di natura contrattuale.
Se sussiste effettivamente in concreto una situazione di pericolo bisognerebbe che essa fosse accertata giudizialmente con una pronuncia che inibisca conseguentemente ai singoli veicoli di parcheggiare.
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Quesito
In un condominio, vari anni dopo la consegna degli appartamenti ai proprietari, è stato installato un impianto ascensore che serve solo 3 unità (una piccola parte del totale dei condòmini). A far eseguire l’installazione è stato un condomino, che ha poi proseguito nella gestione, pagando il canone semestrale e provvedendo a tutto quanto necessario. Attualmente i 2 condòmini comproprietari dell’impianto chiedono all’amministratore di occuparsi della sua gestione e di acquisire tutta la documentazione allo stesso inerente.
L’amministratore vorrebbe un parere in merito.
Parere
E’ una fattispecie, quella descritta, che ricorre ormai abbastanza frequentemente.
L’impianto in questione, non essendo coevo alla nascita del fabbricato, non è un im-pianto condominiale in senso stretto, ma è in comunione tra coloro che lo hanno rea-lizzato (e pagato).
Sulla scorta della espositiva fornita sembra infatti evincersi che non si tratti di una in-novazione deliberata dall’assemblea del condominio, ma realizzata da un solo con-domino (o da tre condòmini) con l’autorizzazione degli altri.
Alla luce di quanto sopra, e fatte salve considerazioni che non emergono dall’espositiva fornita, non sembra quindi che la gestione, del resto da sempre espletata dal proprietario o dai comproprietari dell’impianto, possa interessare, allo stato, il condominio e quindi l’amministratore che deve amministrare solo le parti comuni a meno che non siano i condòmini stessi a conferirgli l’incarico di gestire anche questa comunione parziale.
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Quesito
Si chiede se per sostituire gli infissi della scalinata comune e l’impianto citofonico oc-corrano particolari autorizzazioni.
Parere
Si tratta di interventi manutentivi che non richiedono particolari autorizzazioni a meno che non comportino mutamenti o trasformazioni rilevanti sotto il profilo dell’estetica e del decoro del caseggiato.
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Quesito
Un amministratore ha convocato all’assemblea, con all’ordine del giorno il rifacimento della centrale termica, quello che riteneva essere il proprietario, il quale –ad assemblea terminata– gli ha comunicato, però, di aver concesso 2 settimane prima l’usufrutto al figlio riservandosi la nuda proprietà .
Si chiede un parere in merito alla legittimità della delibera adottata di rifare la centrale termica
Parere
Una delibera avente ad oggetto il rifacimento della centrale termica esula dall’ordinaria amministrazione. Ne consegue che all’assemblea per deliberare su tale punto deve essere convocato, deve partecipare e deve votare il nudo proprietario. Ciò che nella specie è accaduto.
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Quesito
Si domanda se in uno stabile condominiale, un proprietario abbia facoltà di locare la propria unità ad alloggio, giornaliero o per periodi limitati, a soggetti, non di conoscen-za, segnalati da Agenzie del settore (airbnb, tripadvisor, ecc.), senza necessità di autorizzazione dell’amministratore/condominio, considerato anche il fatto che ciò implica il rilascio di chiavi per accedere a parti comuni nonché l’utilizzo di beni condominiali come, ad esempio, l’ascensore.
Parere
Trattandosi di proprietà esclusive ovviamente non deve essere richiesta autorizzazione alcuna in assenza di una specifica previsione di un regolamento di natura contrattuale.
Il proprietario locatore è tenuto solo a comunicare all’amministratore le generalità e i dati del conduttore ai fini della tenuta dell’anagrafe condominiale.
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Quesito
Si domanda se alle assemblee del supercondominio possano partecipare solo i rap-presentanti eletti o se possa presenziare anche l’amministratore di ogni singolo stabile.
Parere
Premesso che fino ad oggi non esiste ancora alcuna pronuncia della giurisprudenza sulla questione posta e che quindi si possono solo formulare opinioni soggettive, rite-niamo che, se i condòmini sono più di sessanta, alle assemblee ordinarie possono e devono partecipare solo i rappresentanti eletti da ciascun condominio.
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Quesito
Si domanda se in un condominio, in cui è presente un’autorimessa privata alla quale si accede attraverso una rampa comune, un gruppo di condòmini possano validamente cedere la proprietà di tale rampa al proprietario esclusivo dell’autorimessa.
Parere
Se la rampa è condominiale, per la vendita della stessa è necessaria la totalità dei consensi dei partecipanti al condominio.
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Quesito
Si domanda se l’Iva agevolata al 10% sia legata alla richiesta di detrazioni fiscali per la ristrutturazione.
Parere
L’applicazione dell’Iva ridotta al 10% (sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali ecc.) pre-scinde della richiesta di detrazioni fiscali.
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Quesito
Si vuol sapere se un condomino possa chiedere all’amministratore – prima dell’assemblea annuale – di inviare a tutti i condòmini copia degli estratti conto del condominio relativi agli ultimi quattro anni di gestione.
Parere
La richiesta non è fondata.
L’amministratore non ha l’obbligo di inviare la documentazione de qua, ma solo quello di consentire al condomino, che ne faccia richiesta, di recarsi nel suo studio in giorno e ora da concordare per prendere visione dei documenti, compresi quelli bancari, e di estrarne copia a sue spese.
Il condomino ha inoltre diritto ad accedere alla rendicontazione periodica del conto corrente bancario tramite l’amministratore.
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Quesito
Si domanda con quali maggioranze, in uno stabile senza regolamento di condominio, l’assemblea possa attribuire ad un condomino l’uso esclusivo di un’aiuola comune.
Parere
Se la locuzione “uso esclusivo” è intesa in senso tecnico, di costituzione in capo all’interessato di un diritto reale sul bene immobile di cui si tratta è certamente neces-saria l’unanimità dei consensi. Una delibera maggioritaria sarebbe inficiata da nullità.
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Quesito
Si vuol sapere come l’amministratore si debba comportare in caso di vendita di un’unità immobiliare sita in un edificio condominiale, nel quale la totalità dei condòmini abbia deliberato all’unanimità di versare una quota annuale per la costituzione di un fondo per far fronte a spese impreviste di notevoli entità. In particolare, si chiede un parere in merito alla possibilità di rimborsare tali quote al condomino-alienante che domandi la restituzione di quanto da lui sborsato.
Parere
Una volta versate sul conto corrente condominiale, le somme di cui trattasi – imputate all’unità immobiliare per la quale vengono corrisposte – divengono di proprietà del condominio, non del condomino-alienante né di quello acquirente e devono essere destinate alla funzione per le quali sono state deliberate, richieste e versate.
La regolamentazione della fattispecie deve quindi essere oggetto di pattuizione tra le parti; pattuizione alla quale il condominio è estraneo.
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