Aree destinate a parcheggio

Confedilizia martedì, 13 febbraio 2024 Sentenze Condominio

“La disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, impone un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all’uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono (…), senza però obbligare l’originario proprietario dell’intero immobile a cederne la proprietà unitamente alla cessione a tale titolo di ciascuna unità, in quanto le finalità perseguite dal legislatore, d’interesse collettivo e non individuale dei singoli acquirenti di porzioni del fabbricato, o del complesso di essi, sono egualmente conseguite sol che il vincolodi destinazione venga rispettato con il riconoscere e garantire a costoro uno specifico diritto reale d’uso sulle aree stesse (…). Pertanto, soltanto ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree adibite a parcheggio, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., con conseguente legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condòmini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 n. 4 cod. civ. (…), ma non anche quando l’area adibita a parcheggio sia stato oggetto di un’espressa riserva di proprietà, spettando in tal caso al soggetto il diritto d’uso della stessa, atteso che la disciplina in esame non vieta la negoziazione separata delle costruzioni e delle aree di parcheggio ad esse pertinenti, ma esclude che tale negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo reale di destinazione gravante sulle aree cennate (…). L’originario proprietario del fabbricato, infatti, così come può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà delle aree di parcheggio che eccedano la misura ex lege destinata all’uso degli acquirenti o degli utilizzatori delle singole unità immobiliari (un metro quadrato per ogni venti metri cubi del fabbricato, l. 17.8.1942, n. 1150, ex art. 41-sexies, come introdotto dalla l. 6.8.1967, n. 765, art. 18, ed il doppio, l. 24 marzo 1989, n. 122, ex art. 2), così il medesimo diritto può riservarsi o cedere anche relativamente alle aree soggette al vincolo di destinazione, a condizione che ai detti acquirenti venga riconosciuto e garantito il diritto reale d’uso de quo, stante la ratio della normativa in materia, per la quale la riserva di determinati spazi con tale destinazione è prevista in favore specificamente dei soli occupanti di unità abitative e di quanti stabilmente occupino singole porzioni di proprietà individuale facenti parte dell’edificio”.

Così la Cassazione, con ordinanza n. 33122 del 29.11.2023.