Corte d'Appello di Firenze – sentenza n. 1213/2006
Sentenza n. 1213/2006 – Il locatore ha diriitto al risarcimento di danni se il conduttore ritarda la riconsegna dell’immobile locato dopo la scadenza del contratto, alla condizione che fornisca la prova del pregiudizio subito, e tale prova può essere fornita anche mediante presunzioni che tengano conto della attività svolta dal locatore e, trattandosi di società, delle sue finalità statutarie, otrechè del livello del mercato dei canoni.
REPUBBLICA ITALIANA
sentenza n. 1213/2006
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Firenze, sezione II civile, composta dai magistrati:
dott. Giovanni Bellagamba presidente
dott. Luisa Romagnoli consigliere rel.
dott. Virgilio Romoli consigliere
All’udienza del 25.5.2006 ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo in udienza, la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 896-2002 del ruolo generale A degli affari contenziosi civili sez. locazioni, e vertente tra:
************in persona del legale rappresentante *********, rappresentata e difesa da Avv. ti N. Amadei e N. Scripelliti ed elettivamente domiciliata presso lo studio del secondo in Firenze
APPELLANTE
e Comune di Livorno in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso da Avv. ti L. Barsotti e P. Macchia, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio dell’Avv. E. Dalli Cardillo in Firenze
APPELLATO
Svolgimento del processo
Citando innanzi a questa Corte il Comune di Livorno, la ********* propose appello verso la sentenza n. 316/02 emessa il 10.12.2001 con la quale il Tribunale di Livorno aveva rigettato la sua domanda di condanna di quel Comune a risarcirle i danni subiti per la mancata riconsegna di 17 appartamenti che aveva locato al Comune per esigenze abitative di natura transitoria e per i quali il Pretore il 6.7.1992 aveva convalidato lo sfratto per finita locazione.
Espose, avendo incorporato diverse società che nel 1985 avevano locato al Comune numerosi appartamenti per soddisfare esigenze abitative transitorie di famiglie sfrattate e senza tetto, con l’obbligo per il Comune di restituirli in diverse scadenze tra il 30.9.1986 ed il 30.9.90, che per 17 appartamenti non restituiti alle scadenze aveva intimato sfratto, ed il Pretore di Livorno lo aveva convalidato il 6.7.1992. Tali appartamenti furono poi restituiti, nel corso del procedimento di primo grado, da fine 1999 e durante il 2000.
Propose appello lamentando che il primo giudice, pur riconoscendo la responsabilità del Comune per il ritardo, aveva affermato che essa società attrice non avesse provato il maggior danno oltre l’indennità di occupazione corrispondente al canone convenuto, secondo i principi affermati dalla Corte di Cassazione.
Motivò il gravame esponendo che la giurisprudenza richiamata dal primo giudice circa la necessità di prova puntuale del maggior danno si riferiva al locatore privato – per il quale esisteva una gamma indefinita di possibili utilizzazioni la cui scelta poteva essere determinata da motivazioni di carattere personale -, e non poteva riferirsi ad un imprenditore immobiliare come la ********* che aveva per obbligo e finalità statutarie l’utilizzazione economica degli immobili, con la loro locazione o vendita. Queste dovevano peraltro ritenersi sicuramente realizzabili, essendo Livorno un Comune ad alta tensione abitativa. Inoltre, nella fattispecie la prova poteva esser raggiunta anche mediante presunzioni, così come era avvenuto, in tempi di inflazione più elevata, per il creditore relativamente all’interesse superiore a quello legale. Invero, non era ragionevole pretendere dal locatore-imprenditore immobiliare la dimostrazione delle occasioni perdute, prova per lui impossibile relativamente ad immobili occupati, perché fuori mercato. Ed essa in primo grado aveva dato prova d’aver stipulato contratti di locazione di appartamenti che aveva liberi.
Affermò che era stata raggiunta anche la prova dell’entità del danno, in quanto:
a. risultava dalla perizia di parte la sua esposizione verso banche, che avrebbe ridotto se avesse locato quei 17 appartamenti a canoni di mercato o se li avesse venduti. Si trattava di danno emergente, determinato dai maggiori costi sostenuti. Né era ragionevole porre in vendita immobili occupati, che pertanto erano deprezzati del 30%;
b. risultava dalla c.t.u. assunta in primo grado che, locando quegli appartamenti, avrebbe conseguito un canone di complessive £.9.162.050 al mese, come determinato dal consulente d’ufficio. Pertanto il suo mancato guadagno, pari alla differenza fra quanto avrebbe percepito fino alla fine del 1999 (quando mediamente gli immobili le erano stati restituiti) e quanto aveva percepito dal Comune, era di £.573.898.644;
c. inoltre, il maggior danno era stato forfettariamente determinato dall’art.1 bis L. 61/1989 nella maggiorazione del 20% dei canoni pagati, quindi risultava in £.66.628.861
d. comunque, poteva essere liquidato equitativamente.
Chiese conseguentemente la riforma della sentenza impugnata, con la condanna del Comune. Se ritenute necessarie, chiese l’ammissione di prove testimoniali sulle richieste di locazione di appartamenti che aveva ricevuto nel periodo di mora nella riconsegna degli immobili.
Si costituì il Comune di Livorno resistendo, ed in particolare affermò:
1. d’aver sempre pagato alla Immobiliare Saffi il canone con gli aggiornamenti Istat richiesti, e quindi essa aveva accettato la prosecuzione del rapporto. Ed infatti aveva iniziato la causa di sfratto sei anni dopo lo scadere della prima riconsegna;
2. il ritardo nella restituzione non fu colposo perché era impossibile collocare gli sfrattati che occupavano i 17 appartamenti prima dell’espletamento delle procedure di assegnazione degli alloggi popolari;
3. nessun rilievo giuridico poteva avere la posizione di imprenditore commerciale dell’appellante, nella materia in oggetto, poiché secondo il costante orientamento della Corte di Cassazione la Immobiliare Saffi doveva dare prova del danno subito: ma ciò non era avvenuto, non risultando che avesse ricevuto specifiche proposte di locazione per i medesimi immobili, ed anzi la prosecuzione dei rapporti oltre il termine, pur potendo essere modificati i contratti secondo la nuova disciplina dei patti in deroga, dimostrava il suo disinteresse ad una diversa utilizzazione di quegli appartamenti; non aveva neppure allegato quale sarebbe stato il danno subito, oscillando fra locazione e vendita, e le c.t.u. apparivano meramente esplorative, così da individuare il massimo profitto possibile;
4. la richiesta di liquidazione secondo la perizia di parte che l’appellante aveva prodotto non poteva essere accolta, portando ad una sua locupletazione perché gli immobili dei quali si ipotizzava la vendita restavano nella sua proprietà;
5. la sua richiesta di liquidazione secondo il canone di mercato non era sorretta dalla prova che avrebbe locato subito e senza costi;
6. la domanda ex art.1 bis L. 61/1989 era inammissibile perché nuova, e comunque tale norma era stata abrogata, ed era inapplicabile perché le locazioni erano state stipulate per esigenze di natura transitoria; neppure quella di liquidazione equitativa, sia perché dare la prova era ben possibile, sia perché la Saffi era stata già soddisfatta dal pagamento dei canoni rivalutati.
All’esito dell’odierna udienza collegiale la causa è stata decisa secondo il dispositivo letto in udienza.
Motivi della decisione
Va premesso che correttamente il primo giudice ritenne la responsabilità del Comune per il ritardo nella riconsegna degli appartamenti alla ********** – per i quali il Pretore, convalidando il 6.7.92 lo sfratto per finita locazione, aveva fissato la data del rilascio il 30.9.92 -, essendo suo onere provare l’impossibilità della riconsegna per una causa a lui non imputabile, e non essendo integrata siffatta causa dalla difficoltà di reperire alloggi alternativi per i senza tetto, od il doveroso espletamento delle procedure di assegnazione di alloggi popolari. Va inoltre considerato che ciò era ben prevedibile per il Comune fin dal tempo in cui, nel lontano 1985, furono stipulati i contratti di locazione per esigenze abitative di natura transitoria.
Si osserva che il primo giudice motivò il rigetto della domanda della ***********, la quale pacificamente percepì dal Comune i canoni rivalutati annualmente, ritenendo che non avesse offerto idonei elementi di prova, quali determinate proposte di locazione o di acquisto, non potendo essere considerati tali le dichiarazioni del testimone che si era riferito ad unità immobiliari diverse da quelle locate al comune, né le relazioni di c.t.u. che indicavano soltanto il valore di mercato degli immobili, né la situazione economica della ************** per il suo indebitamento a breve-medio termine. Ulteriore argomento utilizzato dal primo giudice fu il comportamento della società che aveva atteso oltre sei anni dalle prime scadenze di alcuni contratti, prima di promuovere azione di sfratto per finita locazione, con ciò ratificando la prosecuzione dei rapporti, ed aveva promosso l’azione di risarcimento il 2.10.92, ovvero a distanza di pochi giorni da quello fissato per il rilascio.
Secondo un indirizzo interpretativo giurisprudenziale consolidato e richiamato nella sentenza di primo grado, il maggior danno di cui all’art. 1591 cod. civ., che ha natura contrattuale, deve essere concretamente provato dal locatore, il quale in particolare deve fornire la specifica prova dell’esistenza del danno medesimo, in rapporto alle condizioni dell’immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di utilizzazione, dalle quali emerga il verificarsi di un’effettiva lesione del suo patrimonio: per aver perduto ben determinate proposte di locazione ad un canone più elevato, o d’acquisto, o per non averlo potuto concretamente utilizzare. Quindi tale prova non è data automaticamente dal valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta possibilità di locazione o vendita del bene.
Ma dalla stessa Corte di Cassazione che ha espresso tale rigorosa interpretazione deriva anche l’affermazione della possibilità di utilizzare argomenti presuntivi poiché il danno è un fatto, e per dimostrarlo ogni mezzo di prova e’ utilizzabile. Ovviamente la prova per presunzioni, che permette di ritenere dimostrato il fatto ignoto sulla base di quelli noti o sulla base della normalità degli accadimenti, ha da rispondere ai requisiti di gravità, precisione e concordanza (cfr. Cass. III civile, n. 13628 del 22.1.2004 con richiami).
Nel caso che ci occupa ricorrono diversi elementi di fatto sui quali si può fondare la presunzione che ********** avrebbe locato gli immobili al canone di mercato, se le fossero stati restituiti dal Comune, ed il conseguente danno.
Uno è dato dall’oggetto dell’attività societaria, che secondo lo statuto in atti consisteva nell’acquisto, vendita, costruzione, amministrazione, gestione, locazione di immobili…: era del tutto coerente con tale oggetto, e con quanto in genere suole accadere, che quelle unità immobiliari sarebbero state reimmesse nel mercato, tanto più in considerazione del loro consistente numero che rendeva notevolmente antieconomica, e fonte soltanto di oneri anche fiscali, l’ipotesi di lasciarli inutilizzati.
Altro dato si trae dalla corrispondenza intercorsa fra detta Immobiliare ed il Comune di Livorno, dopo che i contratti di locazione andarono a scadere: è in atti (cfr. produzione dell’appellato) una lettera del 27.12.1990 della ********** al Comune nella quale, evidenziando l’avvenuta scadenza e l’irregolarità nel pagamento dei canoni, chiese di stipulare un nuovo contratto di locazione che prevedesse un (nuovo) termine di riconsegna degli immobili oltre che il puntuale pagamento dei canoni, alla quale seguì il 22.2.1991 una delibera della Giunta Comunale di dare mandato al competente ufficio di definire con la **********un nuovo contratto, e quindi altra lettera della Saffi che sollecitava tale definizione.
Ciò da un lato dimostra che la società aveva la seria intenzione di locare quegli appartamenti; dall’altro tali trattative in corso col Comune giustificano la sua attesa nell’intraprendere un’azione di sfratto, ed a questa attesa non si può certo attribuire il significato di disinteresse o di “ratifica” della prosecuzione dei rapporti, ritenuto dal primo giudice. Così come tale significato non può essere attribuito alla prosecuzione della percezione dei canoni, spettando comunque al locatore il corrispettivo del godimento dell’immobile che prosegue nonostante la scadenza della locazione.
Ed ancora, sono in atti cinque contratti di locazione ad uso abitativo transitorio di altrettanti appartamenti ubicati proprio nella medesima strada (via Del Vigna, ai nn.183 e 185) ed in prossimità di quelli locati al Comune (ai nn. 187 e 193), stipulati dalla Immobiliare Saffi nel 1993 con diverse persone, e ad un canone annuo di £.9.600.000, superiore a quello percepito dal Comune ed anche a quello stimato dal c.t.u..
Ciò conferma la reale volontà della ***********di locare gli immobili che aveva disponibili, e che avrebbe locato quelli ancora tenuti dal Comune, suscettibili di tale utilizzazione come accertò il c.t.u..
Né pare ragionevolmente esigibile dal locatore la prova di aver ricevuto concrete proposte di locazione proprio delle unità immobiliari già locate ed ancora occupate dal conduttore che ritarda la restituzione, proposte che come normalmente avviene presuppongono che l’immobile sia libero, o quantomeno la certezza del tempo della riconsegna.
Può pertanto presumersi che l’appellante abbia subito, in conseguenza del ritardo nella restituzione dei 17 appartamenti, il danno pari alla differenza fra i canoni effettivamente percepiti dal comune sulla base dei contratti già scaduti, e quelli di mercato che frattanto si affermavano – con la riduzione indicata più avanti -.
Il c.t.u. incaricato dal primo giudice di stimare tale differenza accertò il valore locativo medio mensile per tutti i 17 appartamenti in £.9.856.400 (quindi il canone annuale per uno, £.6.957.458) alla data della consulenza, ovvero al 19.8.96, ed il valore locativo mensile alla data dell’agosto 1992 (prossima a quella fissata per il rilascio) in £.8.467.700, determinando in totale in £. 444.936.500 la somma che la Saffi avrebbe percepito in tale intervallo locando gli appartamenti.
Sono in atti le delibere della Giunta del Comune di Livorno di adeguamento annuale del canone versato alla ***********, dalle quali risulta che il canone mensile per tutti i 17 appartamenti era fino al 1.10.92 di £.6.395.870, fino all’1.10.93 di £. 6.645.310, fino all’1.10.94 di £. 6.854.535, fino all’1.10.95 di £.7.055.131, dal 1.10.95 di £. 7.362.033.
Pertanto, e considerato che è pacifico come il Comune di Livorno abbia pagato i canoni fino alla restituzione degli appartamenti, nel medesimo periodo dall’agosto 1992 all’agosto 1996 considerato dal c.t.u. per determinare la somma di £. 444.936.500, è da ritenersi che esso Comune versò alla *********** quella di £.340.431.115 [da 6.395.870 x 2 = 12.791.740 (ago. e sett. 92) + 6.645.310 x 12 = 79.743.720 (da ott. 92 a sett. 93) + 6. 854.535 x 12 = 82.251.720 (da ott. 93 a sett. 94) + 7.055.131 x 12 = 84.661.572 (da ott. 94 a sett. 95) + 7.362.033 x 11 = 80.982.363 (da ott. 95 ad ago. 96)]. Quindi all’agosto 1996 la differenza fra i due ammontare dei canoni è pari a £. 104.505.385.
Per i tre anni successivi – considerato il periodo medio in quanto la restituzione degli immobili avvenne fra il 1999 ed il 2000 – la differenza può essere calcolata considerando il canone accertato dal c.t.u. alla data dell’agosto 96, rivalutato annualmente nella misura del 75% dell’indice Istat applicabile alle locazioni, e compiendo la medesima operazione relativamente al canone corrisposto dal Comune all’agosto 96.
Pertanto, e considerati gli indici Istat in quei tre anni (rispettivamente 1,5%, 1,9%, 1,6%), quello di rivalutazione dei suddetti canoni risulta rispettivamente 1,125%, 1,425%, 1,2%.
Quindi, secondo il canone complessivo annuale determinato secondo la c.t.u. al 1996 in £.118.276.800, si ha per il primo anno successivo quello di £.119.607.414, per il secondo quello di £. 121.311.819 e per il terzo quello di £. 122.767.560, con un totale di £. 363.686.793.
E secondo il canone corrisposto dal Comune nell’anno 1996 in £.88.344.396, si ha per il primo anno successivo £. 89.338.270, per il secondo £.90.611.340, per il terzo £.91.698.676, con un totale di £. 271.648.286.
La differenza in questi tre anni fra i due ammontare dei canoni è quindi £.92.038.507.
Quella complessiva risulta quindi £. 196.543.892.
Nel liquidare il maggior danno subito dalla appellante occorre tener conto del dato di esperienza che gli immobili appena liberati non possono essere immediatamente locati, e tutti contemporaneamente considerata la quantità come quella degli appartamenti dei quali si tratta, – anche se in città ad alta tensione abitativa come Livorno il conduttore è di facile reperimento -, e non solo per il tempo occorrente alle trattative ed alla stipula dei contratti, ma anche per gli interventi di manutenzione degli immobili stessi, che ostano all’immediata percezione del canone. Cosicché si stima di ridurre di 1/3 la suddetta differenza, liquidandosi in favore della *********** la somma di £. 131.092.262 pari ad € 67.680, oltre interessi dalle scadenze dei canoni fino al soddisfo.
Relativamente alle censure del Comune di Livorno si osserva che le diverse domande della Immobiliare Saffi, di condanna del Comune secondo diversi criteri, appaiono proposte in via subordinata l’una all’altra, e fra tutte si accoglie quella che trova fondamento nei fatti che si ritengono accertati, non potendo peraltro essere accolta quella di liquidazione del maggior danno ai sensi dell’art.1 bis L. 61/1989 (né dell’art.6 co.6° L. 431/98), perché i contratti dei quali si tratta furono stipulati per esigenze abitative di natura transitoria.
Considerato che la presente decisione, con la riforma di quella di primo grado, si fonda anche su un mutamento della giurisprudenza di legittimità, è giustificata la compensazione fra le parti delle spese processuali in ragione di metà, liquidata come in dispositivo,
P.Q.M.
La Corte, in riforma della sentenza n. 316/02 emessa il 10.12.2001 dal Tribunale di Livorno, appellata dalla **********. in persona del legale rappresentante, condanna il Comune di Livorno in persona del Sindaco pro tempore al pagamento, in favore della predetta appellante, della somma di € 67.680, oltre interessi dalle scadenze dei canoni fino al soddisfo.
Dichiara compensate fra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio in ragione di metà, liquidata in favore della Immobiliare Saffi s.r.l. in € 800 per diritti, € 158 per spese ed € 1.320 per onorario per il secondo grado, e per il primo grado in € 800 per diritti, € 2000 per onorario ed € 90 per esborsi, oltre rimborso forfettario spese generali, Iva e Cpa.
Firenze, 25.5.2006 Il Presidente
Depositata in cancelleria il 6 giugno 2006
