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DISCIPLINA DEL SUPERCONDOMINIO O CONDOMINIO COMPLESSO

TRIBUNALE DI FIRENZE – Sez. stralcio, 8 ottobre 2001, n. 3113. Est. Serena – Storace Nuti c. Barbieri ed altri ed altri. – Sez. stralcio, 8 ottobre 2001, n. 3113. Est. Serena – Storace Nuti c. Barbieri ed altri ed altri.

 

TRIBUNALE DI FIRENZE

Sez. stralcio, 8 ottobre 2001, n. 3113. Est. Serena – Storace Nuti c. Barbieri ed altri ed altri.

Parti comuni dell’edificio condominiale – Edifici contigui e autonomi – C.d. condominio complesso – Disciplina applicabile – Disciplina condominiale- Sussiste.

Anche in presenza di più edifici attigui strutturalmente autonomi, alla comunione di beni loro appartenenti deve applicarsi la disciplina dettata per il condominio. (C.c., art. 1117) (1).

(1) Nello stesso senso, v. Trib. Milano 24 giugno 2001, n. 2, in questa Rivista 1991, 772. Contra, v. Cass. 20 giugno 1989, n. 2923, ivi 1989, 673.

SVOLGIMENTO DELPROCESSO. -Con atto di citazione ritualmente notificato, la signora attrice conveniva dinanzi all’intestato tribunale i convenuti, in epigrafe indicati, onde ottenere la determinazione giudiziale delle tabelle millesimali relative agli edifici in condominio posti in Bagno a Ripoli Via di Quarto 82/96 e di Vicchio 1/3.

Si costituivano i convenuti Irene Tacconi Concetti e Tiziano Barbieri, contestando la pretesa attrice sul presupposto della carenza di legittimazione passiva nei loro confronti; in particolare, sostenevano, nella sostanza, di non far parte del condominio, in quanto la situazione dei luoghi darebbe luogo ad una semplice comunione.

A siffatta posizione aderivano, con costituzione a ministero degli stessi difensori, i convenuti Sergio Marinucci e Maria Maggiorato.

Si costituivano con intervento volontario, ad integrazione del contraddittorio con la totalità dei partecipanti e in adesione alla domanda attrice, i signori Carla Boccafoglia, Milvia Bucalossi, Romana Cau, Enrico Gregorig e Piero Cíappi.

La causa veniva istruita con consulenza tecnica descrittiva dello stato dei luoghi con particolare riferimento alle parti e servizi comuni e con prova testimoniale richiesta dai convenuti costituiti.

Successivamente, veniva disposta una seconda C.T.U. diretta a determinare le tabelle míllesimali degli immobili individuati nel precedente elaborato.

Con autonomo atto di citazione i signori Tiziano Barbieri e Irene Tacconi Cencetti impugnavano, chiedendone l’annullamento, la delibera condominiale adottata il 26 aprile 1984, nella parte in cui poneva a loro carico oneri attinenti a parti comuni (bilancio consuntivo e preventivo), sempre sul presupposto sopra enunciato di non far parte del condominio deliberante.

Si costituiva il condominio convenuto, nella persona dell’amministratore in carica, contestando la pretesa attrice e chiedendone la reiezione.

A seguito del decesso dell’attrice, e convenuta, Irene Tacconi Cencetti, si costituivano gli eredi, in epigrafe indicati, fdcendo proprie le argomentazioni, e conclusioni, delld propria dante causa in entrambi i giudizi.

Le due cause (7108/80 e 4919í84 R.G.) venivano riunite a seguito di provvedimento presidenziale ed il procedimento, così riunito, passa ora in decisione sulle conclusioni, come in epigrafe segnate, ai sensi dell’art. 13, L. 276/97.

MOTIVI DELLA DECISIONE. – La questione posta dal contraddittorio delle parti costituite riguarda la disciplina applicabile (comunione o condominio) ai beni e servizi comuni a più edifici contigui, ma autonomi e strutturalmente distinti.

Va, innanzi tutto, premesso che il problema in parola non incide sulla legittimazione (attiva o passiva) delle parti, ma, piuttosto, sulla titolarità del rapporto dedotto.

Ciò posto, il problema può, opportunamente, risolversi alla luce delle emergenze obiettive, dal primo elaborato tecnico descrittivo (C.T.U. del geom. Giulio Billi), in quanto è la situazione concreta dei luoghi che determina, ed impone, la soluzione giuridica, cioè l’esistenza, o meno, del condominio.

Il consulente officiato ha individuato, con accertamenti cui il tribunale non ha motivo di discostarsi, porzioni e servizi comuni fra gli edifici contigui, quali, appunto, pozzo, autoclave, terreno di alloggiamento di detti beni e scarichi_ Ebbene, tali manufatti, anche se strutturalmente distaccati, rientrano fra quelli espressamente indicati dall’art. 1117 c.c., ed esplicano la specifica, e stabile, funzione di servire per l’utilizzazione ed il godimento delle parti private di entrambi gli edifici.

La natura, e funzione, di siffatti beni, con la conseguente coutilizzazione dei relativi servizi, fa sì che la contilolarità (necessitata) dei medesimi dà luogo ad una comunione forzata c permanente; cioè ad una situazione di condominio.

II caso in questione riceve testuale riconoscimento dalla disposizione prevista dall’art. 61 att. del codice civile, la quale, regolando, unitamente all’art. 62, il procedimento di scioglimento del condominio, si riferisce espressamente al caso del gruppo di edifici che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, e che, pur costituendosi in condomini separali, possono mantenere in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate nell’art. 1117 c.c.

Nessuna riLevanza in proposito può riconoscersi all’eventuale volontà dell’unico proprietario e, tanto meno, al dato contrattuale sollevato dall’opponente e resistente Tiziano Barbieri, in quanto il regime condominiale, in assenza di, diversa regolamentazione consensuale, si applica quando, per l’effetto del frazionamento delle proprietà di uno, o più, edifici, una, o più, cose o servizi risultano comuni ad una pluralità di proprietari.

Si deve, pertanto, concludere che, anche in presenza di più edifici strutturalmente autonomi, alla comunione di beni loro appartenenti deve applicarsi la disciplina dettata per il condominio (Cass. 19 gennaio 1985, n. 145, Cass. 5_ gennaio 1980, n. 65).

Non contraddice il principio giuridico ora esposto neppure quella giurisprudenza di legittimità, secondo la quale, qualora un complesso residenziale, composto da più fabbricati, ciascuno con un proprio distinto condominio e propri organi rappresentativi, abbia spazi e manufatti in godimento comune, questi debbano ritenersi soggetti al regime della comunione in genere, e non a quello del condominio degli edifici, difettandone i presupposti (vedi, Cass. 20 giugno 1985, n. 2923; Cass. 22 dicembre 1994, n. 11064). In tali casi l’affermazione di una comunione semplice e l’esclusione di un vero e proprio condominio (supercondominio o condominio c.d. complesso 0 orizzontale) trova fondamento, sia nella situazione di fatto imposta dal regolamento previsto dall’unico originario proprietario, sia, c soprattutto, dalla natura, e funzione, dei beni in comunione (strade e giardini), non rientranti nella previsione di cui all’art. 1117 c.c., e per di più con quote di comproprietà distinte e individuale.

In proposito va ricordato quale argomento a contrario la Cass. 20 ottobre 1984, n. 5315, ove si esclude il condominio perché gli edifici autonomi in senso statico e funzionale non avevano in comune acune delle parti elencate nell’art. 1117 c.c.

Nel condominio degli edifici come è possibile che un complesso immobiliare si frazioni per certi beni o servizi in più condomini, conservando, invece, per i servizi più generali un condominio unico (art. 1123, terzo comma c.c., artt. 61 e 62 att. c.c.), così è consentito che più edifici contigui, che formano altrettanti distinti condomini, abbiano, o creino, beni destinati al servizio di tutti e quindi di proprietà comuni, che, in tal caso, sono regolali dalle norme sul condominio (Cass. 16 febbraio 1996, n. 1206).

Nella fattispecie in esame la comproprietà indivisa dei beni, come individuati, e descritti, dal perito officiato, funzionalmente legati all’utilizzazione delle singole proprietà, da un lato, esclude la possibilità di far ricorso all’istituto della servitù, dall’altro, permette la conciliazione delle norme in tema di comunione (art. 1101, comma secondo c.c.) con quelle sul condominio, potendosi calcolare la quota (millesimi) spettante ad ogni partecipante in proporzione al valore che ogni singolo edificio ha nei confronti degli altri edifici e suddividendo, poi, tale quota fra i partecipanti al condominio di ogni singolo edificio nella proporzione indicata dall’art. 1118 c.c.

Le considerazioni che precedono conducono ad una sola conclusione: gli opponenti alla delibera assembleare e i resistenti alla domanda di formazione giudiziale dei millesimi devono considerarsi facenti parte del condominio in epigrafe, sia pure ai limitati, e parziali, effetti relativi ai beni c servizi comuni come sopra individuati.

Dev’essere, pertanto, rigettata l’opposizione alla delibera del 26 aprile 1984 e dev’essere accolta la domanda proposta dalla condomina attrice (Ada Storace Nuti), con l’adozione, in assenza di specifiche contestazioni, delle tabelle esposte nell’ultimo elaborato del geom. Giulio Billi, in data 11 marzo 1999.

Considerato l’esito del giudizio, gli opponenti resistenti Tiziano Barbieri e Lucia, Mario e Francesco Ceneetti, credi di Irene Tacconi Cencetti, ed i resistenti Sergio Martinucci e Maria Maggiorato devono sopportare il carico delle spese legali nei confronti del condominio convenuto, nonché nei confronti dell’attrice e degli intervenuti in adesione alla domanda dalla stessa avanzata con citazione introduttiva del primo giudizio.

A1 contrario, le spese delle due consulenze tecniche del geom. Billi possono porsi, definitivamente, a carico di tutte le parti secondo le rispettive quote. (Omissis).