INDENNITA' DI BUONUSCITA E NUOVA LOCAZIONE
Circa un anno fa’, a seguito di una disdetta che avevo inviato per lettera per la scadenza del dodicesimo anno, l’inquilino di un locale ad uso pescheria, trascorso un anno dalla scadenza del rapporto locativo, mi ha restituito l’immobile, ed in quella occasione gli ho versato indennità per la perdita dell’avviamento pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone che mi era stato corrisposto. Ora dopo circa nove mesi che il locale è rimasto libero, ho finalmente e trovato da riaffittarlo per uso di macelleria, ed immediatamente il vecchio inquilino si è fatto vivo chiedendomi il pagamento di una somma pari all’indennità che gli avevo già versata, affermando che il nuovo inquilino svolge un’attività analoga a quella che egli svolgeva e che quindi egli ha diritto al raddoppio della indennità come previsto dalla legge. Ho obiettato in primo luogo che la nuova attività si è installata nei locali ben oltre l’anno della scadenza del primo contratto, ed inoltre che si tratta di genere di commercio profondamente diverso dal primo, come mi sembra intuitivo, in quanto una cosa è la carne, altra e ben diversa cosa sono i pesci. Inutile dire che nonostante io abbia ostentato la massima sicurezza, in realtà ho dei dubbi che prego di volermi chiarire.
Quanto al problema della esistenza della prima condizione del diritto al raddoppio della indennità e cioè l’inizio della nuova e simile attività entro un anno dalla cessazione del primo contratto, la Cassazione ha recentemente stabilito che agli effetti del raddoppio della indennità di cui all’art. 34 della legge n. 392/1978 dell’equo canone (da 18 mensilità a 36 per le attività commerciali in genere e da 21 a 42 per le attività alberghiere) se l’immobile venga entro un anno dalla cessazione del precedente esercizio adibito allo svolgimento della stessa attività da lui esercitata o di un’attività affine, l’anno va calcolato dalla data della cessazione della locazione, e non già da quella del materiale rilascio dell’immobile (Cassazione, sentenza n. 4701/2003). Quanto all’altro problema se il principio sopra esposto non fosse sufficiente ad evitare la possibile lite, credo anch’io, con qualche pur limitata perplessità, che il lettore abbia ragione. E difatti, anche se non è necessaria agli effetti del raddoppio della indennità prevista dall’art. 34, la esatta coincidenza fra le due attività svolte rispettivamente dal vecchio e dal nuovo inquilino essendo invece sufficiente, secondo la testuale disposizione della legge, che si tratti di attività appartenente alla stessa tabella merceologica, dopo la riforma del commercio di cui al D. lgs n. 114/1998, carne e pesce non possono essere considerati generi commerciali analoghi e tali da dare luogo allo stesso tipo di avviamento, non essendo sufficiente l’appartenenza alla generica categoria merceologica dei prodotti alimentari. Ritengo quindi che il lettore sulla base delle precedenti considerazioni, disponga di validi argomenti per respingere la richiesta del raddoppio della indennità
