LEGITTIMAZIONE ALLA STIPULAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
PRETURA DI PISA 30 maggio 1998. Est. Vallini – Iacopini ed altro c. Bonnet ed altri. – LEGITTIMAZIONE ALLA STIPULAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
PRETURA DI PISA 30 maggio 1998. Est. Vallini – Iacopini ed altro c. Bonnet ed altri.
Contratto di locazione- Legittimazione a locare -Condizioni – Mancanza – Conseguenze.
Laddove il locatore al momento della conclusione del contratto – e successivamente – non abbia la titolarità di un diritto di godimento (anche se non necessariamente «reale») dal contenuto proporzionato sulla cosa, formante oggetto della locazione, il contratto stesso non può che risultare inidoneo a produrre la sua efficacia tipica, potendo tutt’al più attribuire all’altro contraente un godimento precario e di mero fatto del bene, ma non certo un diritto personale di godimento. (C.c., art. 1571) (1).
(I) Sulla necessità che la disponibilità dell’immobile da parte del locatore abbia origine in un rapporto o titolo giuridico che comprenda il potere di trasferirne al conduttore la detenzione ed il godimento con la conseguenza che non può assumere la qualità di locatore colui che abbia soltanto la disponibilità di fatto della cosa stessa, v. le citate Cass. 11 novembre 1994, n. 9491, in Arch. civ. 1995, 1158; Cass. 13 luglio 1984, n. 4119, ivi 1985, 261; Cass. 25 agosto 1982, n. 4714, in questa Rivista 1982, 652 e Cass. 15 gennaio 1982, n. 249, in Arch. civ. 1982, 800.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. – Con atto notificato in data 6-18 maggio 1994 Iacopini Fernando e Gemmi Luigina esponevano che il loro dante causa Iacopini Gino aveva locato sino dal 1986 a Bonnet Nuri, Roger e Rosita uno chalet, posto in località Bufalotti, viale D’Annunzio n. 146, chalet nel quale i conduttori avevano ricoverato anche i genitori, dei quali ad oggi sopravviveva la madre, Pannocchia Gina. Aggiungevano che i Bonnet si erano resi morosi nel pagamento delle ultime sette mensilità di canone per complessive lire 2.450.000, nonché nel rimborso degli oneri accessori, e che il rapporto di locazione, anche a prescindere dalla morosità, sarebbe in ogni caso scaduto il S ottobre 1994.
Tutto ciò premesso, intimavano ai predetti Bonnet, nonché alla Pannocchia, sfratto per morosità e licenza per finita locazione, convenendoli contestualmente dinanzi a questo pretore per la convalida.
I convenuti, costituitisi, evidenziavano che, da accertamenti compiuti, l’immobile in questione era risultato di proprietà demaniale in quanto edificato, senza preventiva autorizzazione, su area demaniale, area della quale gli intimanti non erano neppure concessionari. Da tale situazione deducevano la nullità del contratto di locazione e dunque l’infondatezza della domanda, proposta dagli attori, non avendo questi diritto alcuno sul bene di cui trattasi in quanto di esclusiva pertinenza del demanio dello Stato.
Subordinatamente, eccepivano la non rispondenza del canone, preteso dagli eredi Iacopini, al canone equo, determinato ai sensi della L. 392/78.
Si opponevano, pertanto, alla convalida é, nel merito, chiedevano il rigetto della domanda attrice con condanna dei pretesi locatori, in via riconvenzionale, alla restituzione di tutte le somme percepite contra legem.
Con memoria di replica depositata all’udienza del 29 giugno 1994 gli attori assumevano di essere concessionari dell’immobile e comunque di averne la disponibilità di fatto, circostanza che, a loro dire, li avrebbe legittimati alla conclusione di un valido contratto di locazione. Si opponevano, inoltre, all’esame, nell’ambito di questo procedimento, dell’eccezione inerente alla illegittimità del canone ai sensi della L. n. 392 cit. e chiedevano emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.
All’udienza dei 23 settembre 1994 i convenuti ribadivano le proprie contestazioni circa l’esistenza di una concessione a favore degli eredi Iacopini ed evidenziavano, a conferma dell’inefficacia del rapporto locativo, invocato da controparte, che il rilascio dell’immobile era stato loro intimato, in via amministrativa, dall’amministrazione del demanio, alla quale avevano anche dovuto corrispondere un’indennità di occupazione per fanno 1994.
Con ordinanza fuori udienza del 3 ottobre 1994 il consigliere dirigente, omesso ogni provvedimento sommario, rimetteva la causa a questo giudice per la prosecuzione nel merito.
All’udienza del 18 ottobre 1995 veniva disposta la trasformazione del rito, con fissazione dell’udienza di discussione ed assegnazione del termine per l’integrazione delle difese.
Con tempestiva memoria gli attori rilevavano, per la prima volta ed in via preliminare, il difetto di valida rappresentanza processuale quanto a Roger e Rosita Bonnet, essendo stata la procura a margine della comparsa di risposta sottoscritta solo dalla Pannocchia Gina e da certa «Patrizia» Bonnet; dichiaravano il difetto di legittimazione passiva della Bonnet Nuri, avendo questa da tempo rilascíato l’immobile; eccepivano, infine, il difetto di legittimazione anche
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della Pannocchia, in quanto occupante abusiva dell’immobile, locato ai di lei figli.
Nel merito ribadivano la validità del contratto di locazione e l’inadempimento dei conduttori per omesso pagamento del canone e per avere abusivamente modificato la destinazione dell’immobile (attualmente destinato ad abitazione della loro madre ed all’esercizio da parte della medesima dell’attività di chiromanzia-cartomanzia). Concludevano, pertanto, perché il contratto fosse dichiarato risolto o cessato per scadenza del termine finale, con condanna dei convenuti all’immediata riconsegna del detto immobile; chiedevano, altresì, la condanna dei conduttori al pagamento dei canoni insoluti ed al risarcimento del danno – da quantificarsi con riferimento al presumibile canone di mercato dello chalet – per il periodo successivo alla pronuncia di risoluzione od alla scadenza contrattuale.
Con altra memoria, parimenti tempestiva, i convenuti insistevano nelle conclusioni già precisate nella precedente fase processuale.
Con ordinanza emessa all’udienza del 6 dicembre 1995, su concorde richiesta delle parti, veniva riunita alla presente causa quella, separatamente promossa, con ricorso del 15 marzo 1995, dai Bonnet e dalla Pannocchia contro lo Iacopini e la Gemmi ai fini della determinazione dell’equo canone e pendente dinanzi a questo stesso giudice.
Alla stessa udienza il procuratore dei convenuti dichiarava che Bonnet Roger e Bonnet Patrizio (e non «Patrizia»), soggetto quest’ultimo conferente la procura a margine della comparsa di risposta, erano la medesima persona e della circostanza prendeva atto, senza contestazioni, il procuratore degli attori.
All’udienza del 9 maggio 1996 il pretore procedeva all’interrogatorio libero della Pannocchia e dello Iacopini ed espletava, con esito negativo, il tentativo di conciliazione.
Nel prosieguo del giudizio venivano acquisite informazioni presso la sezione demanio del Ministero delle finanze, direzione compartimentale del territorio per la Toscana e l’Umbria, sez. distaccata di Pisa.
Senza che venisse espletata ulteriore attività istruttoria la causa era decisa come dall’infrascritto dispositivo all’udienza del 2 aprile 1998.
MOTIVI DELLA DECISIONE. – Avuto riguardo alle eccezioni preliminari, sollevate dagli attori nella memoria integrativa 14 novembre 1995, sussiste effettivamente il difetto di valida rappresentanza processuale per i convenuti Bonnet Nuri e Bonnet Rosita.
Ed invero, per quanto l’avv. Messina nell’epigrafe della comparsa di costituzione abbia dichiarato di rappresentare anche tali soggetti, nella procura a margine dello stesso atto il mandato ad litem risulta conferito unicamente dagli altri convenuti Bonnet Patrizio (o Roger) e Pannocchia Gina.
Identico contenuto ha anche la procura a margine del ricorso depositato dallo stesso avv. Messina e con il quale è stato instaurato il giudizio di determinazione del canone, poi riunito a quello, precedentemente promosso dallo Iacopini e dalla Gemmi.
Non si rinviene infine, negli atti di causa, alcun atto successivo idoneo ad attribuire al predetto legale (o ad altro legale) la rappresentanza processuale dei convenuti di cui trattasi.
Per quanto sopra Bonnet Nuri e Bonnet Rosita debbono considerarsi contumaci. Nei confronti della prima va peraltro dichiarata cessata la materia del contendere. Gli attori hanno, infatti, ripetutamente dichiarato in corso di causa dì
voler rinunciare ad ogni domanda contro la predetta Bonnet Nuri, avendo essa da tempo rilasciato l’immobile di cui si controverte.
Così delimitato il contraddittorio sotto il profilo soggetivo, va subito affrontata la questione pregiudiziale, sollevata dai convenuti costituiti ed inerente ad una pretesa invalidità ed inefficacia del contratto di locazione, contratto sul quale si fondano le domande, proposte dagli attori nei loro confronti.
A tale proposito, ritiene il decidente sia rilevante l’accertamento della natura del rapporto che intercorre tra gli attori ed il bene immobile locato – e tra il loro dante causa ed il medesimo bene al momento della stipulazione della locazione – rapporto che, a detta dei convenuti, si configura (e si configurava) come rapporto di mero fatto, privo di ogni rilevanza giuridica ed anzi contra ius, concretandosi in un’occupazione abusiva di un bene demaniale.
Detta configurazione è sostanzialmente da condividere. Premessoche non esiste contestazione sulla natura demaniale dell’area su cui insiste 1o chalet oggetto di causa, dalla stessa documentazione, prodotta dagli attori, nonché dall’informativa acquisita presso il competente ufficio del Ministero delle finanze, risulta che a favore del dante causa degli attori medesimi, Iacopini Gino, fu stipulato un unico e solo atto di concessione in data 19 giugno 1965, con effetto retroattivo dal 1° gennaio 1965 e scadenza a131 dicembre 1965, con la precisazione (art. 5) che, «essendo la concessione assentita per un tempo determinato, non occorrerà per porvi termine alcuna reciproca disdetta alla quale si rinuncia». Nessuna domanda di rinnovo (che avrebbe dovuto proporsi due mesi prima del termine di scadenza – art. 5 -) risulta essere stata presentata, né alcun successivo atto risulta essere stipulato a favore dell’originario concessionario o dei suoi eredi, per cui il rapporto concessorio può tranquillamente ritenersi cessato sin dal lontano 31 dicembre 1965, considerato che, per giurisprudenza pacifica (v., per tutte, Cass. 11 maggio 1990, n. 4054), «la scadenza del termine della concessione di bene demaniale, senza che l’amministrazione abbia reso formali provvedimenti di proroga o rinnovazione, comporta automaticamente la cessazione del rapporto e quindi l’immediato riacquisto da parte di detta concedente dello ius pos.sidendi».
Né, avuto riguardo all’accennato carattere formale che caratterizza í provvedimenti della pubblica amministrazione in materia di concessione di beni demaniali, nonché all’espressa previsione in punto di durata contenuta nel menzionato atto di concessione 10 giugno 1965, può ritenersi la sussistenza di una rinnovazione «tacita» in base al tenore letterale degli avvisi di liquidazione, successivamente notificati allo Iacopini Gino (e di poi allo Iacopini Fernando) e prodotti dagli attori, avvisi in alcuni dei quali il titolo delle somme liquidate viene individuato «in dipendenza della concessione…» e le somme medesime qualificate come «canoni».
Ed invero anche gli atti amministrativi possono e debbono essere interpretati al di là del mero dato testuale, al fine di ricostruire la reale volontà della pubblica amministrazione e nel senso di attribuire alle espressioni ivi utilizzate un signfiicato aderente ai principi ed alle regole del diritto amministrativo, così da preservarne la finalità pubblica. Nel caso in esame, quindi, accertata, per quanto già detto, la cessazione degli effetti del primo (ed ultimo) atto di concessione e l’inesistenza, al momento dell’emissione degli atti in questione, di nuovi e diversi atti concessivi formali in capo agli attori (o al loro dante causa), risulta evidente che l’espressione canone di concessione, utilizzata dalla pubbli-
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ca amministrazione, ben lungi dal costituire valido supporto alla tesi degli attori, deve essere più semplicemente intesa nel senso di «indennità di occupazione sine titulo», così come del resto esplicitato nella nota della stessa amministrazione del 27 luglio 1996 in atti, atteso che, anche in assenza di valido titolo legittimante, l’occupante abusivo di un bene demaniale è comunque tenuto a corrispondere alla pubblica amministrazione, ex art. 2043 c.c., una somma corrispondente al danno che 1’amministrazione stessa subisce per effetto della temporanea sottrazione del bene medesimo alla sua disponibilità.
Ritenuta, per quanto sopra, l’inesistenza di ogni qualsiasi titolo giuridico giustificativo della detenzione dello Iacopini Gino (dal 1° gennaio 1966) e, di poi, dei suoi eredi con riferimento all’area demaniale di cui è causa ed evidenziata l’illiceità del protrarsi di tale detenzione (illiceità fonte, appunto, della responsabilità per danni, azionata dalla pubblica amministrazione, proprietaria del bene, mediante periodiche richieste di pagamento di somme per occupazione senza titolo), osservato inoltre che tale situazione di carenza di titolo si estende, ovviamente, allo chalet, edificato su tale area, in quanto acquisito dall’amministrazione (sino alla sua eventuale demolizione) in virtù del generale principio dell’accessione di cui all’art. 934 c.c. (non derogato nel caso di specie da alcuna previsione convenzionale o di legge), resta da valutare la rilevanza o meno della detta situazione sul contratto di locazione, inerente all’immobile medesimo (costituito dall’area demaniale c dal sovrastante chalet), contratto stipulato tra il predetto Iacopini Gino ed i fratelli Bonnet nel 1986 (quando cioè già era venuto meno il titolo giustificativo della detenzione da parte di esso Iacopini) e successivamente rinnovato (tacitamente) dai suoi eredi (meri occupanti senza titolo al pari del dante causa).
Deve darsi atto che al problema – riconducibile a quello, più generale, se sia o meno richiesta al locatore una particolare legittimazione ai fini della validità, o quanto meno dell’efficacia, del contratto di locazione – in dottrina ed in giurisprudenza sono state offerte soluzioni contrastanti.
Ritiene peraltro questo giudice di dover aderire all’indirizzo, prevalente in giurisprudenza, secondo cui, «sebbene il contratto di locazione abbia natura personale e prescinda dall’esistenza e titolarità, in capo al locatore, di un diritto reale sulla cosa, essendo sufficiente che egli ne abbia la disponibilità, è necessario che tale disponibilità abbia avuto genesi in un rapporto (o titolo) giuridico che comprenda il potere di trasferirne al conduttore la detenzione ed il godimento, con la conseguenza che non può assumere la qualità di locatore colui che abbia soltanto la disponibilità di fatto della cosa stessa» (Cass. 11 novembre 1994, n. 9491; nello stesso senso, v. anche Cass. 13 luglio 1984, n. 4119, che esclude espressamente la possibilità di un valido contratto di locazione stipulato dall’usurpatore di immobile; 25 agosto 1982, n_ 4714 e 15 gennaio 1982, n. 249).
Ed invero tale conclusione ben si conforma alla configurazione del contratto di locazione, quale positivamente regolato nel nostro ordinamento, ed alle peculiari caratteristiche del diritto, che da tale contratto sorge a favore del conduttore.
È noto infatti che quest’ultimo diritto presenta peculiari caratteristiche, che lo distinguono da un mero diritto di credito (a fronte del quale, da parte del locatore, non potrebbe porsi un problema di legittimazione, ma solo un problema di eventuale inadempimento all’obbligazione di far godere la cosa al conduttore) e che ne comportano un’autonoma qualificazione quale «diritto personale di godimento».
Tali caratteristiche si individuano nel contenuto complesso e variabile del diritto in questione, così come nascente dal negozio di locazione nel suo schema tipico, contenuto che comprende, in un primo momento, una mera pretesa del conduttore- tipica dello schema del diritto di credito – a conseguire dal locatore la consegna del bene, funzionale al godimento del bene stesso, ma si concreta poi (e cioè a consegna avvenuta) in una autonoma facoltà direttamente opponibile, in certa misura, anche ai terzi (cfr. art. 1585, secondo comma, c.c.) ed allo stesso locatore (cfr. art. 1168, secondo comma, c.c.) e che assimila la situazione soggettiva in esame a un vero e proprio diritto di godimento, ancorché privo dell’elemento della realità.
Ora, laddove il locatore (come nel caso di specie) al momento della conclusione del contratto – e successivamente – non abbia la titolarità di un diritto di godimento (anche se non necessariamente «reale») dal contenuto proporzionato sulla cosa, formante oggetto della locazione, il contratto stesso non può che risultare inidoneo a produrre la sua efficacia tipica, potendo tutt’al più attribuire all’altro contraente un godimento precario e di mero fatto del bene, ma non certo un diritto personale di godimento, con le sue imprescindibili caratteristiche di opponibilità ai terzi, di cui sopra si è detto.
E tale inidoneità si è rivelata in modo macroscopico nel caso in esame in cui gli apparenti «conduttori», pur avendo il «locatore» a suo tempo apparentemente adempiuto nei loro confronti all’obbligazione di consegnare il bene, per la mancanza nel «locatore» medesimo di ogni e qualsiasi titolo giuridico comprendente il potere di trasferire a terzi la detenzione e il godimento dell’immobile, non hanno in realtà acquisito alcun diritto personale di godimento, nel senso più volte specificato, e si sono così trovati esposti, quali meri occupanti di fatto (al pari del loro dante causa) dì un bene altrui, non solo alla (incontestabile) pretesa dell’amministrazione proprietaria alla riconsegna del bene (v. intimazione in data 16 maggio 1994 in atti dei convenuti), ma anche alla richiesta di pagamento dell’indennità risarcitoria connessa a detta occupazione (v. avviso di liquidazione, notificato il 28 agosto 1996), singolarmente consistente con la pretesa degli (apparenti) locatori al pagamento del canone contrattuale.
Le considerazioni che precedono, ad avviso del decidente, sono sufficienti a giustificare la dichiarazione di nullità del contratto (per un vizio inerente alla causa – art. 1418, secondo comma, in riferimento all’art. 1325, n. 2, c.c. -) o di inefficacia del medesimo (per difetto di legittimazione a parte locatoris).
È opportuno, peraltro, evidenziare che, nel peculiare caso che qui si esamina, la ritenuta nullità discende anche sotto altro profilo e, più precisamente, sotto il profilo dell’illiceità dell’oggetto della locazione (art. 1418 cit. in riferimento all’art. 1346 c.c.).
Ed invero, come già in precedenza accennato, l’oggetto della locazione risulta costituito, in modo inscindibile, non solo dallo chalet, che, per quanto divenuto di proprietà dell’amministrazione per accessione, non necessariamente ha acquisito la stessa norma giuridica del terreno cui accede (v. Cass. 20 dicembre 1993, n. 12597), ma anche dall’area – questa sì sicuramente demaniale – su cui lo chalet insiste e che lo circonda.
Ma, secondo l’insegnamento della Suprema Corte (Css. 25 marzo 1966, n. 802), condiviso da questo giudice in quanto fondato su una corretta interpretazione del disposto dell’art. 823 c.c. (anche con riferimento alla sua ratio, che va individuata nell’esigenza di garantire un particolare e privi-
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legiato status ai beni demaniali per garantirne la loro normale destinazione a finalità di interesse pubblico), detti beni demaniali non possono essere oggetto di validi rapporti giuridici a favore di terzi «se non nei modi e nei limiti stabiliti dalle leggi che li riguardano», senza che sia consentito distinguere tra diritti reali e diritti personali di godimento (locazione), per escludere soltanto l’ammissibilità dei primi ed ammettere i secondi.
L’espressione «oggetto di diritto a favore di terzi» (contenuta nel cit. art. 823) non può infatti intendersi nel limitato senso di «oggetto immediato di diritti» (situazione riscontrabile nei soli diritti reali), poiché essa, in quanto esplicitamente riferita al carattere di inalienabilità in ragione della funzione del bene e quale espressione del principio positivo che i beni demaniali sono suscettibili di dominio assoluto dello Stato e che la loro inalienabilità esclude qualsiasi rapporto, non originante da siffatto dominio, deve intendersi usata nel senso ampio di «oggetto mediato (situazione che appunto ricorre nei diritti personali di godimento) o immediato» (così Cass. 802/66 cit., in motivazione).
Esclusa dunque, per tutti i profili sopra esaminati, la validità e/o l’efficacia del contratto di locazione inter partes, non può che conseguire il rigetto di tutte le pretese, avanzate dagli attori nei confronti dei convenuti, in quanto fondate su tale contratto.
Non vi è luogo a provvedere in questa sede sulla domanda riconvenzionale, proposta dai convenuti costituiti e diretta alla condanna dei pretesi locatori alla restituzione di tutte le somme percepite contra legem.
Tale domanda, in quanto non riproposta in sede di conclusioni definitive (analiticamente precisale dai convenuti medesimi nella comparsa depositata in data 30 dicembre 1996 e richiamate all’udienza di discussione del 2 aprile 1998), deve infatti intendersi rinunciata, senza che possa in contrario argomentari dalla circostanza che la causa fosse stata spedita a sentenza sulla questione preliminare di nullità del contratto (art. 189, in riferimento all’art. 187, secondo comma, c.p.c.) (Omissis).
