LOCALE RUMOROSO E PROTESTE DEL CONDOMINIO
Mi sono visto citare in Tribunale, dal condominio al quale appartiene un fondo di mia proprietà che ho recentemente affittato come bar, e dove la sera fino a tarda ora si svolgono anche esibizioni musicali, perché da questo locale proverrebbero continuamente rumori che, per la verità, disturberebbero principalmente, almeno a quanto si legge dall’atto di citazione, le persone che risiedono al primo ed al secondo piano, mentre, via via che si sale, i rumori si attenuano fino a non essere più percepibili. Ora il condominio, dopo avere tenuto un’assemblea alla quale ho partecipato quasi come imputato e chiamato a difendersi da quelli che sono considerati i comportamenti scorretti del mio inquilino, ha deliberato di fare causa a quest’ultimo, e l’inquilino, a sua volta, ha citato me, affermando che io gli avrei garantito una tranquilla utilizzazione dell’immobile e che ora egli intendeva tutelarsi dalla possibilità di essere condannato da parte del condominio e farsi rimborsare tutte le spese che egli ha sostenuto per l’impianto della sua attività. Vorrei sapere quali rischi corro in conseguenza di questa situazione.
La sostanza della questione (beninteso, per quanto concerne la posizione del locatore) consiste nello stabilire se l’inquilino del lettore tenga un comportamento contrastante o meno con il contratto che egli ha stipulato, e se tale comportamento sia contrattualmente consentito (perché, supponiamo, nel contratto è stato espressamente prevista la possibilità che nell’ambito delle attività di bar, possano essere anche tenuti concerti o esibizioni musicali), se tali varietà di utilizzazione dell’immobile siano o meno moleste per alcuni residenti nell’appartamento. Ed infatti, la questione, pure proponibile, della legittimazione dell’amministratore del condominio, è più di forma che di sostanza, poiché se l’amministratore non avesse la facoltà di agire per questo tipo di azioni, cosa pure sostenibile, certamente in caso di immissioni rumorose e moleste, tale legittimazione spetterebbe direttamente ai singoli condomini disturbati; e quindi nella sostanza la posizione del lettore non cambierebbe.
Ora bisogna dire che in questa materia si sovrappongono due discipline: quella specifica diretta alla limitazione dell’inquinamento acustico, sulla base della legge n.447/1995 e di tutto il complesso sistema delle norme attuative (regionali e comunali); ed i paralleli e tradizionali limiti derivanti dal codice alle immissioni moleste di rumori, odori, scuotimenti e simili, e che trovano la loro fonte primaria nell’art. 844 del codice civile. I due sistemi di norme si sovrappongono nel senso che la legge statale attribuisce ai Comuni il potere della classificazione del territorio comunale in diverse zone alle quali corrispondono diversi limiti di emissione ed immissioni sonore, mentre l’art. 844 implica che in caso di controversia, il Giudice, di volta in volta, accerti se certe determinate immissioni superino o meno la normale tollerabilità; ed è inevitabile che in questo giudizio assumano rilievo i valori fissati attraverso i procedimenti previsti dalla legge n.447/1995, che quindi rappresentano il raccordo tra i due sistemi di norme. Detto questo, la posizione del lettore cambia radicalmente a seconda che nel contratto egli abbia o meno consentito l’uso del fondo di sua proprietà anche per esibizioni di carattere musicale, poiché in tale ultimo caso egli avrebbe dovuto assicurarsi della idoneità del fondo (presenza di adeguata coibentazione o altri accorgimenti) a impedire la diffusione molesta di rumorosità oltre i limiti di legge e più in generale oltre il limite della ordinaria tollerabilità. In quest’ultimo caso, non c’è dubbio che egli sia responsabile nei confronti dei condomini molestati, e nel contempo anche nei confronti dell’inquilino, al quale contrattualmente, dev’essere garantita la possibilità di utilizzare l’immobile secondo la destinazione pattuita.
