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QUALE FORMA PER L'AVVISO DI CONVOCAZIONE DELLA ASSEMBLEA DEL CONDOMINIO?

CORTE DI APPELLO DI LECCE Sez. dist. Taranto., 27 agosto 2004, n. 288. – Per la regolarità delle convocazioni’per le assemblee condominiali la comunicazione può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e può essere provata da univoci elementi, anche di carattere presuntivo, che il condomino ha, in concreto, ricevuto la notizia della-comunicazione. (Fattispecie di avviso effettuato tramite affissione di volantino in prossimità del locale box di pertinenza del condomino, dallo stesso abitualmente utilizzato). (C.c., art. 1136) (1):

 

Pres. ed est. Lanzo – Brucoli (avv.ti Orlando e Annicchiarico) c. Cond. via Madonna di Pompei 98 in Grottaglie (avv.ti Caliandro O e Caliandro C.).

Assemblea dei condomini – Convocazione – Avviso – Forma – Idonea al raggiungimento dello scopo – Prova – Fattispecie.

Innovazioni – Voluttuarie – Condizioni previste dall’art. 1121 c.c. – Gravosità e utilizzazione separata – Fattispecie relativa a sostituzione di cancello di ingresso al piano interrato ove si trovano i boxes – Intervento conservativo – È tale. Assemblea dei condomini – Deliberazioni – Aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni – Delibere che stabiliscano i criteri di ripartizione e delibere che ripartiscano in concreto le spese – Maggioranze relative – Nullità e annullabilità – Impugnazione.

Ai sensi dell’art. 1121 c.c. l’innovazione voluttuaria richiede due condizioni: anzitutto, deve essere molto gravosa e, in secondo luogo, deve trattarsi di impianto suscettibile di utilizzazione separata. Conseguentemente, deve ritenersi che la sostituzione del cancello di ingresso al piano interrato, ove si trovano i boxes di proprietà dei condòmini integri – piuttosto – un intervento di carattere conservativo. (C.c., art. 1121) (2).

Per le delibère delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione (ovvero sono modificati per il futuro i criteri fissati in precedenza) per le quali è necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di 30 giorni. (C.c., art. 1123; c.c., art. 1135; c.c., art. 1137) (3).

(1) Nello stesso senso, cfr. Cass., 3 febbraio 1999, n. 875, in Giust. civ. mass: 1999, 234.

(2) In termini, Cass., 23 aprile 1981, n. 2408, in questa Rivista 1982, 150.

(3) Cfr. Cass., 9 febbraio 1995, n. 1455, in questa Rivista 1995, 622; Cass., 1 febbraio 1993, n. 1213, ivi 1993, 529 e Cass., 5 agosto 1988, n. 4851, ivi 1989, 66.

ARCH. LOC. E COND. 04/2005

 

1996, 7 settembre 1996, 23 settembre 1996 e 30 dicembre 1996 l’assemblea condominiale aveva deciso a maggioranza la sostituzione del cancello principale di ingresso nel seminterrato, la pitturazione dello stesso e la ripartizione delle relative spese; che non era stato invitato a partecipare a dette assemblee nelle forme previste dal regolamento e che le relative deliberazioni dovevano ritenersi nulle poiché non precedute da regolare convocazione, prive di deliberato e delle maggioranze prescritte dalla legge.

Il Brucoli, pertanto, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Taranto il Condominio sopra indicato per sentire dichiarare la nullità degli atti dell’assemblea condominiale emessi in data 25 aprile 1996, 7 settembre 1996, 23 settembre 1996, 3 ottobre 1996, 6 ottobre 1996 è 30 dicembre 1996; in via subordinata per sentire dichiarare inefficaci nei suoi confronti le decisioni adottate, non essendo le innovazioni suscettibili’ di utilizzo separato; in via ancor più gradata per sentire dichiarare la nullità della ripartizione della spesa in parti uguali; infine per la condanna del convenuto alla consegna delle chiavi di apertura del cancello:

Il citato condominio si costituiva e chiedeva il rigetto delle domande, contestate in fatto e in diritto. Assunti l’interrogatorio formale dell’attore e le prove testimoniali dedotte, il tribunale adito, con sentenza 6 dicembre 2000, rigettava le domande proposte dall’attore, che condannava alla, rifusione delle spesa processuali.

Ha proposto appello con citazione notificata il 9 maggio 2001 Valentino Brucoli censurando la decisione de qua poiché erroneamente ha interpretato la domanda formulata in prime cure, allorché è stato chiesto che siano dichiarati «nulli ed improduttivi di effetti giuridici» gli atti dell’assemblea condominiale, circostanza che costituisce la logica conseguenza dell’azione di annullabilità che egli aveva inteso formulare.

Con il secondo motivo di gravame l’appellante critica la sentenza in esame in quanto ha ritenuto che potesse modificarsi la disposizione relativa alla convocazione delle assemblee sebbene fosse onere del Condominio dimostrare che il nuovo modo di convocazione avesse raggiunto lo scopo ed il Brucoli ne fosse venuto a conoscenza. Critica, altresì, l’appellante il primo giudice in quanto non ha ritenuto incapaci i testi escussi, che avevano interesse in causa nella qualità di condomini.

Si contesta, con il quarto motivo, che nelle adunanze vi siano state le maggioranze richieste dalla legge giacché la duplicazione delle firme non costituisce una mera irregolarità, ma una vera e propria nullità dell’atto.

Con la quinta doglianza il Brucoli censura la sentenza appellata nella parte in cui ha considerato intervento conservativo, e non innovazione voluttuaria la sostituzione del cancello di ingresso al piano interrato, contenente i box.

Infine, con l’ultima censura, si duole l’appellante che per la ripartizione della spesa di sostituzione del predetto cancello il tribunale non abbia ritenuto la necessità dell’applicazione della tabella 4 delle tabelle millesimali.

Il Condominio appellato si è costituito e, contestata la fondatezza dei motivi di gravame, ha chiesto il rigetto dell’impugnazione:

La causa, quindi, sulle conclusioni delle parti sopra trascritte, è stata riservata per la decisione all’udienza 7 aprile 2004.

 

MOTIVI DELLA DECISIONE. – L’appello è infondato e deve, pertanto, essere rigettato.

Col primo motivo il Brucoli si duole che il tribunale abbia qualificato la sua domanda come una domanda di nullità delle delibere assembleari del Condominio attuale appellato. Tale tesi non può essere condivisa in quanto, come ha correttamente osservato il primo giudice, la domanda proposta dall’attore Brucoli è solo quella volta ad accertare la nullità o inefficacia delle delibere condominiali in questione.

Ciò risulta in modo chiaro dalla lettera A delle conclusioni dell’originario atto di citazione e va ricordato che la domanda di annullamento, invece, in quanto domanda costituiva non può intendersi ricompresa nella domanda di accertamento della nullità. In proposito la Suprema Corte ha avuto occasione di puntualizzare opportunamente che nullità ed annullabilità sono forme di invalidità nettamente distinte quanto a presupposti, disciplina e conseguenze e deve escludersi che l’una azione sia compresa nell’altra o siano tra loro in rapporto di fungibilità “anche quando siano fondate sui medesimi fatti” (Cass., 30 luglio 1999, n.828, Arch. Civ. 2000, 643).

Col secondo motivo di gravame si sostiene che erroneamente la sentenza del tribunale ha ritenuto che si potesse modificare la disposizione riguardante la convocazione dei condomini per le assemblee sebbene fosse onere del Condominio convenuto in giudizio dimostrare che il nuovo modo di convocazione avesse raggiunto lo scopo. Anche tale censura non può essere accolta.

Invero, per la regolarità delle convocazioni dei singoli condomini, come la più recente giurisprudenza ha avuto modo di chiarire; la comunicazione può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e può essere provato da univoci elementi, anche di carattere presuntivo, che il condomino ha, in concreto, notizia della comunicazione (v. Cass., 3 febbraio 1999 n: 875). Nel caso cha ci occupa tale prova, ad avviso di questo Collegio, è fornita dalle dichiarazioni dei testimoni Mendrini, Toma e Ligorio, dalle quali risulta che «delle assemblee per cui è causa fu dato avviso tramite affissione di un volantino appeso nei locali box nelle vicinanze del box del Brucoli appena all’entrata», in una forma, cioè, che doveva ritenersi concretamente idonea a permettere anche al Brucoli di avere notizia della convocazione, considerata l’ubicazione dell’avviso proprio in prossimità del locale box di pertinenza dell’attuale appellante e tenuto conto dell’abitualità dell’utilizzazione di tale box da parte dello stesso Brucoli (v. testimonianze Toma e Menduni): Va aggiunto che, considerate le dichiarazioni rese dai testi Mendrini e Ligorio, questa Corte ritiene non necessario ai fini della decisione il riesame del teste Toma chiesto con l’atto di impugnazione in esame.

Anche la terza doglianza non coglie nel segno. Si sostiene con tale motivo che il tribunale non avrebbe dovuto considerare le testimonianze or ora indicate, sussistendo l’incapacità dei testi escussi, trattandosi di condomini titolari di interesse a partecipare al giudizio. Invero, come ha correttamente motivato il primo giudice nella sentenza de qua, l’eccezione di incapacità dei pre

detti testimoni ex art. 246 c.p.c. sollevata dal Brucoli non è stata reiterata subito dopo la deposizione di ciascuno di essi. L’insegnamento della giurisprudenza, pienamente condivisa da questa Corte, è chiaro sul punto: la disposizione che commina la nullità della deposizione testimoniale assunta in violazione del divieto di cui all’art. 246 c.p.c. è dettata nell’esclusivo interesse delle parti, sicché tale nullità si considera sanata sia se le parti stesse vi hanno dato causa, sia se non è stata tempestivamente dedotta subito dopo l’espletamento della prova, «anche nell’ipotesi di preventiva eccezione di incapacità a testimoniare rispetto a testi comunque ammessi ed escussi» (Cass. 15 novembre 1999 n. 12634, Arch. ciu 2000, 1045; Cass., 21 aprile 1999 n. 3962, ibidem, 248; v. pure Cass., 20 giugno 1997 n. 5534).

Con la quarta doglianza viene contestato che nelle assemblee vi siano state’le maggioranze richieste dalla legge in quanto la duplicazione delle firme non costituisce una mera irregolarità, ma una vera e propria nullità dell’atto. Per quanto riguarda l’assemblea del 25 aprile 1996 di prima convocazione va osservato che non è stata manifestata alcuna volontà di attuazione dei contestati lavori, tale da dare luogo ad un deliberato suscettibile di impugnativa e da giustificare, quindi, l’insorgere di un interesse a proporre azione di nullità. Per quanto attiene, poi, alle successive assemblee va osservato, come peraltro non ha mancato di precisare il primo giudice, che nei relativi verbali è sempre documentata la presenza (personale o per delega) di un numero di condomini superiore al quorum di cui all’art. 1136, comma 1, c.c.; e le relative deliberazioni risultano approvate da tutti i presenti giacché non può certo darsi un diverso significato alla sottoscrizione dei relativi verbali da parte dei presenti senza la formulazione di alcuna osservazione: E va subito aggiunto che, così come ha chiarito la sentenza in esame, la duplicazione della sottoscrizione di taluni condomini, come l’omessa allegazione delle deleghe ai processi verbali delle delibere concreta soltanto una irregolarità di ordine formale che può dar luogo semplicemente ad una ipotesi di annullabilità e non di nullità è pertanto non ha rilievo in relazione alla domanda formulata in questo processo, che, come si è detto con riferimento al primo motivo di gravame, è una domanda di nullità.

L’appellante, poi, nella quinta censura critica la decisione del Tribunale di Taranto nella parte in cui ha ritenuto intervento conservativo e non «innovazione voluttuaria» la sostituzione del cancello di ingresso al piano interrato contenente i box. Anche tale doglianza non può essere accolta per le seguenti considerazioni: a) la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con un cancello comandato elettricamente rientra nei poteri dell’assemblea attinenti all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini (Cass., 29 agosto 1992 n. 9999, Arch. Locaz. 1993, 77); b) sicuramente, ove anche si volesse ritenere innovazione l’opera in questione, non potrebbe parlarsi di «innovazione voluttuaria», la quale, a norma dell’art. 1121 c.c. richiede due condizioni: anzitutto la condizione di essere molto gravosa, ossia di essere caratterizzata da una «notevole onerosità, da intendere in senso oggettivo, dato il testuale riferimento della norma citata alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio» e in secondo luogo richiede la

 

 

 

 

condizione per cui deve trattarsi di impianti suscettibili di utilizzazione separata, circostanza che certo non ricorre per un cancello di ingresso al piano interrato dove si trovano i box (Cass., 23 aprile 1981 n. 2408, Arch. Locaz. 1982, -150-151); c) come ha sottolineato il primo giudice, non vi è prova che le opere relative al cancello de quo si siano tradotte nella sostituzione del precedente cancello con un altro di nuova fattura anziché nella semplice automatizzazione, di quello preesistente; della quale è cenno nei verbali di assemblea prodotti; d) ove anche si sia trattato di sostituzione del cancello, questo collegio, come già precisato sotto la lettera a), ritiene che comunque non possa parlarsi di innovazione, ma semplicemente di intervento teso alla conservazione sulla cosa comune e, comunque, al più sicuro utilizzo in conformità delle normative tecniche moderne del settore.

Con l’ultimo motivo di gravame il Brucoli sostiene che il tribunale erroneamente non ha ritenuto che per la ripartizione della spesa riguardante il cancello di cui sopra fosse necessaria l’applicazione della tabella 4 delle tabelle millesimali del condominio de quo: La censura non può essere condivisa.

Costituisce giurisprudenza ormai consolidata della Suprema Corte che, con riguardo alle delibere dell’assemblea di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali -sono stabiliti i criteri di ripartizione; ai sensi dell’art. 1123 c.c., ovvero sono modificati per il futuro i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135; nn. 2 e 3 c.c., vengono «in concreto» ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di 30 giorni previsto dall’art. 1137, ultimo comma, c.c. (Cass., 9 febbraio 1995 n. 1455, Arch. Locaz. 1995; 622; Cass., 1 febbraio 1993 n. 1213, ivi 1993, 529; Cass., 5 agosto 1988 n. 4851, ivi 1989, 66).

Poiché nella fattispecie trattasi semplicemente di ripartizione «in concreto», per i lavori in questione, delle spese condominiali e poiché come si è precisato all’inizio l’attore Brucoli ha proposto una azione di nullità, non resta che riconoscere anche l’infondatezza della sesta doglianza in esame.

In conclusione, per tutte le esposte considerazioni, l’appello deve essere respinto, con la condanna dell’appellante, per il principio generale della soccombenza, al pagamento delle spese processuali, che si liquidano come in dispositivo tenuto conto del valore della causa e dell’attività svolta. (Omissis).