RINNOVO TACITO PER OTTO ANNI (DOPO L'ENTRATA IN VIGORE DELLA NUOVA LEGGE) ANCHE SE IL CONTRATTO E' TRANSITORIO
TRIBUNALE DI FIRENZE – SENTENZA DEL 2 DICEMBRE 2004 – TRIBUNALE DI FIRENZE – SENTENZA DEL 2 DICEMBRE 2004
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
IL TRIBUNALE IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA, IN PERSONA DEL GIUDICE ANTONELLO COSENTINO
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 10103/2003 RG
*********, elettivamente domiciliato in Firenze, presso lo studio dell’avv. *******, che lo rappresenta e difende – insieme all’avv. ******** – per mandato a margine della citazione
ATTORE
Contro
*********, elettivamente domiciliati in Firenze, presso lo studio dell’avv. ********- per mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTI
OGGETTO: rilascio per finita locazione
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 5 e 6 giugno 2003 il sig. ********* – premesso di esser proprietario di un immobile ad uso abitativo posto in Firenze, via de’ Giraldi 10, condotto in locazione dai sigg. ********** per uso di casa di vacanza (seconda abitazione) con contratto dell’1.7.98, della durata di un anno, tacitamente rinnovabile – esponeva che i suoi danti causa, con raccomandata 28.9.01 (ricevuta dai conduttori il 25.10.2001), avevano disdettato la locazione per la scadenza del 30.6.02 e pertanto intimava ai conduttori lo sfratto per finita locazione a tale scadenza e li conveniva in giudizio per sentir convalidare lo sfratto e per sentir condannare i conduttori al rilascio per la suddetta scadenza del 30.6.02 , o per la diversa di giustizia.
Si costituivano i convenuti contestando la validità della lettera di disdetta del 28.9.2001, in quanto inviata in unico esemplare indirizzato ad entrambi i conduttori, invece che in un esemplare per ciascun destinatario; i convenuti assumevano quindi che, in difetto di valida disdetta, il contratto si era rinnovato fino alla scadenza del 30.6.06 e concludevano per la convalida a tale scadenza.
All’esito della fase sommaria il giudice respingeva l’istanza di ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva il mutamento di rito; la causa non richiedeva istruttoria per prove costituende e quindi veniva decisa all’odierna udienza come in dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Dalla clausola n. 1) della scrittura contrattuale 1.7.98 (doc. 2 fasc. att.) risulta che il contratto de quo fu stipulato per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria (non di studio, né di lavoro) dei conduttori; né questi ultimi hanno giudizialmente dedotto la simulazione di detta clausola, o, comunque, contestato la conformità con tale previsione contrattuale della destinazione da loro effettivamente impressa all’immobile.
E’ dunque pacifico che il contratto de quo non soggiaceva al regime vincolistico del canone e della durata dettato dalla legge 392/78, trattandosi di contratto destinato a soddisfare esigenze abitative transitorie, non di studio né di lavoro, dei conduttori.
Ciò posto, si rileva che il locatore non ha disdettato la locazione per la scadenza contrattuale del 30.6.99 e pertanto, a mente della clausola n. 2) del contratto, a tale data il rapporto si è rinnovato; va sottolineato che, poiché la suddetta clausola 2) del contratto collegava l’effetto giuridico del rinnovo al mancato invio della disdetta tre mesi prima della scadenza, detto effetto – ossia il rinnovo contrattuale – si è verificato in data 31.3.99. A tale data era già entrata in vigore la legge 431/98 e pertanto, ai sensi dell’ultimo comma dell’articolo 2 di tale legge, il contratto è stato assoggettato al regime della durata dettato dal primo comma dello stesso articolo (anni 4 + 4). La scadenza contrattuale andava quindi a cadere al 30.6.03 e a tale scadenza il locatore non poteva impedire il rinnovo per l’ulteriore quadriennio fino al 30.6.07 se non nelle particolari ipotesi di cui all’articolo 3 della legge.
La ricostruzione fin qui svolta della regolazione normativa della fattispecie impone di dare conto delle opzioni interpretative operate da questo giudice sui due seguenti punti, tuttora controversi in dottrina e giurisprudenza.
A) Se la disciplina dettata dall’ultimo comma dell’articolo 2 della legge 431/98 per i contratti che si rinnovino dopo l’entrata in vigore di detta legge si applichi solo ai contratti rientranti nell’ambito della disciplina vincolistica di cui alle leggi 392/78 e 359/92 (ossia quelli destinati alla soddisfazione dell’esigenza abitativa primaria stabile), oppure si applichi anche ai contratti stipulati per soddisfare esigenze abitative del conduttore di natura transitoria.
B) Se il richiamo operato nell’ultimo comma dell’articolo 2 della legge 431/98 al primo comma dello stesso articolo implichi che i contratti che si rinnovino dopo l’entrata in vigore della legge 431/98 possano essere disdettati dal locatore al termine del primo quadriennio liberamente o, viceversa, solo in presenza di una delle situazioni contemplate dall’articolo 3 della legge 431/98.
In ordine alla questione sub A), si rileva che la difesa dell’intimante, con il conforto di parte della dottrina, ha sostenuto che la disposizione dell’ultimo comma dell’articolo 2 della legge 431/98 non possa applicarsi ai contratti pendenti alla data di entrata della legge che fossero stati stipulati per soddisfare esigenza abitative di natura transitoria del conduttore. Tale tesi non appare condivisibile, perché urta irrimediabilmente sia contro la lettera che contro la ratio del sesto comma dell’articolo 2 l. 431/98. Contro la lettera, perché tale disposizione fa un riferimento secco ai “contratti di locazione”, senza distinguere tra quelli destinati soddisfare esigenze abitative di natura transitoria e quelli destinati soddisfare esigenze abitative di natura stabile e primaria. Contro la ratio (che è quella di realizzare in tempi brevi il transito dal vecchio al nuovo regime normativo delle locazioni abitative) perché tale tesi consentirebbe la permanenza sine die di contratti transitori ex art. 1 (e 26) l. 392/78, in coesistenza con i nuovi contratti transitori (disciplinati dall’articolo 5 della legge 431/98) e con i nuovi contratti turistici (disciplinati dal codice civile). Viceversa, la tesi secondo cui l’ultimo comma dell’articolo 2 l. 431/98 si applica anche ai contratti che erano stati stipulati ai sensi dei previgenti articoli 1 e 26 l. 392/78 aderisce alla lettera della disposizione in esame e non pone problemi applicativi, giacché alla prima scadenza (utile) successiva all’entrata in vigore della legge 431/98 (nel nostro caso alla scadenza del 30.6.99, in relazione alla quale poteva essere data disdetta, ai sensi della clausola n. 2 del contratto, entro il 31.3.99) le parti potevano disdettare il contratto ed eventualmente rinegoziarlo o come rapporto turistico (se tali erano ancora le esigenze) o come rapporto transitorio ex art. 5 l. 431/98, o come rapporto di anni 3 + 5; in difetto di disdetta, non vi è ragione di ritenere che le parti non abbiano accettato il transito del rapporto alla disciplina (di anni 4 + 4) dettata dal primo comma dell’articolo 2 della legge 431/98.
In ordine alla questione sub B), si rileva che l’ultimo comma dell’art. 2 della legge 431/98 testualmente recita: “I contratti di locazione stipulati prima della entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”. Quest’ultima disposizione, a propria volta disciplina la durata del rapporto locatizio c.d. “libero”, stabilendo che:
a) il contratto non può avere durata inferiore a quattro anni;
b) decorsi quattro anni i contratti sono rinnovati per altri quattro anni, salvo che il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3 della legge;
c) alla seconda scadenza ciascuna delle parti può attivarsi per disdettare il contratto o per proporre alla controparte il rinnovo dello stesso a nuove condizioni; in difetto di tale iniziativa il contratto si rinnova tacitamente.
Il tema del decidere consiste nello stabilire se il richiamo alla disciplina del primo comma, contenuto nell’ultimo comma, debba intendersi riferito a tutte le disposizioni contenute nel primo comma o se, al contrario, la disposizione sopra sintetizzata sub b) debba ritenersi esclusa da detto richiamo.
Ad avviso di questo giudice la lettera della legge non lascia spazio ad opzioni interpretative diverse dalla prima.
Il richiamo normativo contenuto nell’ultimo comma (“sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”) è infatti un richiamo in blocco, che non contiene alcuna distinzione tra le tre disposizioni contenute nel comma richiamato e, dunque, non autorizza l’interprete a ritenerne esclusa alcuna e, per quanto qui interessa, a ritenere esclusa quella sopra sintetizzata al punto b).
Quest’ultima opzione interpretativa è stata sostenuta in alcuni precedenti di merito sulla scorta dei due seguenti argomenti:
1) l’argomento testuale consistente nel rilievo che il fatto storico a cui il primo comma ancorerebbe la decorrenza del primo quadriennio sarebbe la “stipula” (non già il rinnovo) del contratto e che, nell’ultimo comma, non si fa alcuna precisazione tesa a manifestare l’ipotetica volontà del legislatore di prescindere da detto riferimento alla “stipula”;
2) l’argomento sistematico secondo cui la ratio della limitazione del potere di disdetta del contratto al termine del primo quadriennio (consistente nella volontà legislativa di garantire, in linea di tendenza e salvo situazioni specificamente tipizzate, una durata dei rapporti locatizi non inferiore ad otto anni) non ricorrerebbe in caso di rinnovo di rapporto già in corso alla data di entrata in vigore della legge 431/98.
Né il primo né il secondo di tali argomenti appaiono condivisibili.
Quanto all’argomento sub 1), si osserva che esso non tiene conto delle particolari caratteristiche della tecnica di normazione qui utilizzata dal legislatore, ossia la tecnica della normazione per rinvio. Nel primo comma si parla di “stipulare contratti” perché si dettano una serie di disposizione generali limitativa dell’autonomia privata in materia di durata delle locazioni abitative; nell’ultimo comma, attraverso la tecnica del rinvio, si prevede che alla medesima disciplina (e dunque alle medesime limitazioni) soggiacciano anche i contratti che “si rinnovino”. L’enfatizzazione del dato testuale del primo comma (“stipulare”) priverebbe di ogni significato il rinvio normativo contenuto nell’ultimo comma. Il rilievo dell’assenza di specificazioni nell’ultimo comma appare anzi perfettamente reversibile, nel senso che proprio tale assenza di specificazioni impedisce di escludere dall’ambito del rinvio la disposizione sopra sintetizzata sub b).
Quanto all’argomento sub 2), si osserva che effettivamente – se è vero, come è vero, che la ratio della disposizione di cui al primo comma è quella di garantire una durata tendenziale di almeno otto anni ai rapporti locatizi – tale ratio non può ravvisarsi nella disposizione che limita ad ipotesi particolari il diritto del locatore di disdettare il rapporto alla scadenza del quadriennio successivo al primo rinnovo del rapporto posteriore all’entrata in vigore della legge 431/98; scadenza alla quale il rapporto arriva dopo aver già consumato una durata di (almeno) otto anni. Ciò tuttavia non appare decisivo ai fini della ricostruzione del sistema normativo in questione, perché, ancora una volta, si deve tener conto del fatto che il legislatore ha adottato una tecnica di normazione per rinvio; la legge ha cioè espressamente esteso la disciplina dettata per i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della legge ai contratti rinnovati dopo tale entrata in vigore. Se il legislatore ha regolato così la materia, la ratio di tale disciplina non va ricercata nell’intento di garantire una durata tendenziale di almeno otto anni ai rapporti locatizi (ciò che costituisce la ratio del primo comma), ma deve individuarsi nell’intento di far transitare i “vecchi” contratti, fin dalla loro prima scadenza successiva all’entrata in vigore della legge 431/98, nel nuovo regime disegnato da tale legge (il cui tratto saliente è proprio, a fronte della libertà del canone, la durata di anni 4 + 4); così da uniformare quanto più rapidamente possibile il regime normativo di tutti i rapporti di locazione abitativa, siano essi sorti prima o dopo l’entrata in vigore della nuova legge. Né tale scelta legislativa implica particolari pregiudizi per la posizione del locatore, il quale può liberamente disdettare il rapporto alla prima scadenza successiva all’entrata in vigore della legge 431/98 nei casi in cui non sia interessato mantenere l’immobile locato per altri anni 4 + 4. Si veda, sull’argomento, la copiosa giurisprudenza di merito citata nella nota a C.App. Milano 18.6.04, in Foro It. 2004, I, 2488.
Deve quindi confermarsi l’assunto che anche i contratti transitori che si rinnovino dopo l’entrata in vigore della legge 431/98 vengono attratti nel regime della durata di anni 4 + 4.
Da ultimo deve approfondirsi un ulteriore rilievo svolto dalla difesa attorea, secondo il quale l’esclusione del contratto de quo dall’ambito applicativo dell’ articolo 2 della legge 431/98 discenderebbe – ai sensi dell’articolo 1, comma secondo, lettera c), della stessa legge – dal fatto che tale contratto sarebbe stato stipulato per finalità turistiche.
Al riguardo si osserva, in linea di diritto, che la nozione normativa di contratto di locazione “esclusivamente per finalità turistiche” è stata introdotta dall’ordinamento solo con la legge 431/98; precedentemente la “finalità turistica” non assurgeva ad autonoma rilevanza nella causa del contratto, ma costituiva una delle possibili varianti delle “esigenze abitative di natura transitoria” (articolo 1, ultimo comma, l. 392/98) non “di lavoro o di studio” (art. 26 l. 392/78). In sostanza, prima dell’entrata in vigore della legge 431/98, non esisteva un tipo contrattuale legale causalmente caratterizzato dalla finalità turistica. Da ciò discende che la disposizione di cui all’articolo 1, secondo comma, lettera c), della legge 431/98 non può operare che limitatamente ai contratti stipulati dopo l’entrata in vigore di tale legge; per i contratti stipulati precedentemente opera invece, come già sopra evidenziato, la disciplina transitoria di cui all’ultimo comma dell’articolo 2 della legge e ciò anche se si tratti di contratti originariamente destinati alla soddisfazione di esigenze transitorie (restando dunque nella irrilevante sfera dei motivi soggettivi del negozio giuridico il fatto che le esigenze transitorie che connotavano genericamente la causa del contratto si atteggiassero, in concreto, come finalità specificamente turistiche).
Per completezza si deve peraltro osservare che anche ove non si condivida l’argomentazione fin qui svolta in punto di inapplicabilità dell’articolo 1, comma secondo, lettera c) della legge 431/98 alle fattispecie sorte anteriormente all’entrata in vigore di tale legge, egualmente il contratto per cui è causa dovrebbe ritenersi soggetto alla disciplina dell’articolo 2, ultimo comma, l. 431/98, non essendo provato (né pacifico) che tale contratto fosse stato stipulato per finalità turistiche.
La circostanza che il contratto inter partes fosse stato concluso per finalità turistiche non può, infatti, ritenersi pacifica per il fatto che sulla stessa – allegata in citazione – non si siano appuntate contestazioni espresse nella comparsa di costituzione in giudizio e nelle memorie integrative (diretta e replica) ex art. 426 cpc dei convenuti, poiché i convenuti hanno contestato in radice l’intero impianto giuridico della tesi dell’ intimante, assumendo che alla scadenza del 30.6.02 il contratto si sarebbe rinnovato (per l’asserita invalidità della disdetta inviata dal locatore nell’ottobre 2001) fino al 30.6.06, ossia non per uno ma per quattro anni.
Da quanto sopra discende che l’assunto secondo cui la destinazione convenzionale dell’immobile sarebbe stata esclusivamente quella turistica – non potendosi ritenere incontroverso – doveva essere provato dall’attore. Tale prova non è stata offerta né per prove costituende (nessuna richiesta di prova orale è stata avanzata al riguardo) né per iscritto. In particolare si rileva che il contratto inter partes non fa alcun riferimento ad una destinazione turistica dell’immobile. Detto contratto è intestato “contratto di affitto per uso transitorio” e, nell’articolo 1, prevede che l’immobile sarebbe stato adibito “ad uso abitativo di natura transitoria”. Le parti non esplicitano, nel testo negoziale, l’uso a cui l’immobile sarebbe stato destinato, limitandosi a dichiararne la transitorietà e ad escludere la sua riferibilità a motivi di studio o di lavoro (ultimo comma dell’articolo 2 del contratto). E’ dunque provato per iscritto che la locazione fu conclusa per soddisfare esigenze transitorie non di studio o lavoro (né, si ripete, parte convenuta ha dedotto la simulazione, in parte qua, del contratto scritto), ma non vi è prova scritta che tali esigenze transitorie fossero turistiche e non, viceversa, esigenze sussumibili nella previsione dell’articolo 5 l. 431/98, come, ad esempio, le esigenze previste nell’articolo 16, secondo comma, dell’accordo territoriale 16.7.99 per il comune di Firenze alla lettera c) (cura o riposo) o alla lettera f) (esigenze visita a parenti e/o amici che necessitino di assistenza, compagnia collaborazione e simili).
Pertanto, pur se si ammetta che il secondo comma dell’articolo 1 l. 431/98 si possa applicare ai rapporti in corso alla data di entrata in vigore della legge, egualmente tale disposizione non potrebbe trovare applicazione con riferimento alla fattispecie dedotta in giudizio, nella quale difetta la prova che il contratto inter partes sia stato stipulato per soddisfare quel particolare tipo di esigenze transitorie del conduttore costituito dalla finalità turistiche.
Conclusivamente va dunque ribadito che, con il rinnovo alla scadenza del 30.6.99, il rapporto di locazione dedotto in giudizio è stato assoggettato al regime di durata di anni 4 + 4.
Ciò posto, va osservato che la lettera di disdetta del 28.9.2001 non conteneva alcun valido riferimento ad una delle ragioni legittimanti il diniego di rinnovo alla prima scadenza di cui all’articolo 3 l. 431/98. In particolare, non è rilevante, ai fini di cui al citato articolo 3, il fatto che in tale lettera si facesse menzione della decisione di mettere in vendita l’immobile, sia perché tale menzione non era accompagnata dalla precisazione che l’immobile locato costituiva l’unica proprietà del locatore, oltre quella eventualmente adibita a propria abitazione; sia perché, in ogni caso, detta intenzione non era del sig. Hassan ma dei suoi danti causa, i quali appunto, dopo aver inviato tale disdetta, a lui vendettero l’immobile, occupato dagli odierni convenuti.
Il contratto non risulta dunque validamente disdettato ai sensi dell’articolo 3 l. 431/98 per la scadenza del 30.6.03 (restano pertanto assorbite le questioni prospettate dalla difesa di parte convenuta in ordine alla validità della disdetta del 28.9.2001 per essere la stessa stata inviata con una unica lettera indirizzata ad entrambi i conduttori). Il contratto si è dunque ulteriormente rinnovato fino alla scadenza del 30.6.07 e per tale scadenza, per la quale la volontà di disdetta risulta tempestivamente manifestata con la citazione introduttiva del presente giudizio, deve dichiararsi la cessazione del rapporto, in accoglimento della domanda subordinata spiegata dall’ attore nella memoria integrativa ex art. 426 cpc depositata il 26.4.04.
La complessità e novità delle questioni giustifica l’integrale compensazione delle spese.
PQM
Il Tribunale di Firenze, in composizione monocratica, dichiara che il rapporto di locazione dedotto in giudizio ha scadenza alla data del 30.6.2007 e condanna i convenuti al rilascio dell’immobile per cui è causa, fissando per il rilascio la data dell’1.7.07.
Spese compensate
Firenze 2.12.2004 IL GIUDICE Antonello Cosentino
