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VENDITA DI PIU' UNITA' IMMOBILIARI E PRELAZIONE DELL'INQUILINO

Una risposta al quesito presuppone che sia chiarito lo svolgimento della vicenda e che sia stabilito esattamente quanto pattuito delle parti nel contratto di locazione. Quindi, se il contratto di locazione prevedeva anche lo svolgimento di attività commerciale con possibilità di vendita al pubblico, allora il fatto che l’artigiano inizialmente non svolgesse tale attività, ma la l’abbia iniziata successivamente non muta i termini della questione, nel senso che egli non ha violato il contratto ed ha diritto alla indennità. Lo stesso accadrebbe se il contratto non avesse previsto lo svolgimento dell’attività commerciale, ma di fatto questo fosse avvenuto nel corso degli anni, ed il locatore, venutone tempestivamente conoscenza, non abbia manifestato alcuna opposizione, con la conseguenza che egli ha in tal modo accettato una modificazione del contratto che ora rende obbligatorio ugualmente il pagamento delle indennità. Infine nell’ipotesi in cui l’inquilino abbia svolto attività commerciale di vendita al minuto senza l’autorizzazione amministrativa (ovvero senz’aver comunicato al Comune l’inizio di tale attività), allora si tratterebbe di un esercizio commerciale irregolare che secondo la legge e secondo la Corte di Cassazione non ha diritto a tutela ed al riconoscimento della indennità (in ultimo, Cassazione, sentenza 7 agosto 2002 n. 11908).

Secondo gli articoli 38 e 39 della legge n. 392/1978 nella interpretazione comunemente datane dalla giurisprudenza, il diritto di prelazione è escluso in caso di vendita in blocco, che si ha quando il complesso dei beni immobili venduti sia caratterizzato dalla unitarietà funzionale, architettonica e commerciale, nel senso che si possa parlare di bere diverso dalla pure semplice somma delle diverse unità che lo compongono. In questo caso si può affermare che all’inquilino non spetta alcun diritto di prelazione e nemmeno spetta il diritto di riscatto che costituisce il rimedio alla mancata concessione del diritto di prelazione. Ora, la giurisprudenza ha più volte affermato (in ultimo Corte di Cassazione, sentenza 29 ottobre 2001 n. 13420) che si ha vendita in blocco che esclude, come ho già detto, la prelazione, anche nel caso di beni suscettibili di vendita separata e tuttavia considerati dalle parti come un unico oggetto, come certamente è accaduto nel caso esposto dal lettore, ove la vendita ha compreso la maggior parte dell’unico edificio al quale appartengono tutte le unità immobiliari oggetto dell’affare. Naturalmente niente esclude che gli inquilini propongano un giudizio di riscatto nei confronti dell’acquirente per sostituirsi a lui corrispondendogli la parte di prezzo relativa ai fondi. In questo caso e nel caso che Il Tribunale riconoscesse che essi avevano ragione, l’acquirente, se a suo tempo fu d’accordo nel non attribuire agli inquilini la possibilità di esercitare la prelazione, non potrà vantare nessun diritto nei confronti del lettore. Diversamente, l’acquirente potrebbe aver diritto ad un risarcimento pari alla eventuale differenza tra il valore reale dei fondi riscattati, ed il prezzo che gli inquilini dovranno corrispondergli.